Immobilien: Wertvoller Baustein für Ihre Altersvorsorge?

Was tun, wenn die Rente allein nicht ausreicht? Diese Frage beschäftigt viele Menschen. Die Antwort: Als zusätzliche Altersvorsorge wird auf eine Immobilie gesetzt. Doch ist dieses Modell nach wie vor sinnvoll? 

Für eine Immobilie als Altersvorsorge spricht vor allem die Unabhängigkeit von der Miete, die Sie sonst für Wohnung oder Haus bezahlen müssen. Außerdem machen Sie sich unabhängig von möglichen Mietpreiserhöhungen. Was hierbei viele zukünftige Immobilienbesitzer außer Acht lassen: Um im hohen Alter wirklich finanziell frei zu sein, sollte die Baufinanzierung spätestens zum Eintritt in die Rente abgezahlt sein. 

Dabei gibt es nicht nur einen Weg, wie Sie Ihre Immobilie für Ihre Altersvorsorge einsetzen können. Wir stellen Ihnen in diesem Beitrag alle denkbaren Wege sowie deren Vor- und Nachteile im Detail vor. 

Inhaltsverzeichnis

• Welche Möglichkeiten kommen für mich infrage?
  
  • Wenn ich die Immobilie selbst nutze
  • Wenn ich die Immobilie vermiete 
    • Eine Immobilie, die Sie durchgängig vermieten 
    • Eine Immobilie, die Sie selbst bewohnen und später vermieten 
    • Eine Immobilie, die Sie zunächst vermieten und dann bewohnen 
  • Wenn ich die Immobilie als Altersvorsorge verkaufe 
• Fazit: Reicht eine Immobilie als Altersvorsorge für mich aus? 

Welche Möglichkeiten kommen für mich infrage? 

Sie haben einige Optionen, wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Immobilie für Ihre Altersvorsorge zu nutzen. Natürlich gibt es auch einige Aspekte, auf die Sie achten sollten. 

Wenn ich die Immobilie selbst nutze 

Sie entscheiden sich für die Selbstnutzung? Achten Sie bereits beim Kauf oder Bau darauf, dass sich die Immobilie für das hohe Alter eignet. 

Barrierefreiheit spielt eine entscheidende Rolle: Die optimale Breite von Badezimmern und Gäste-WCs beträgt mindestens 1,50 Meter. Darüber hinaus sollten diese leicht zugänglich sein. Stellen Sie sicher, dass der Boden im Bad rutschfest ist. Um einfach durch das Haus oder die Wohnung manövrieren zu können, ist es wichtig, dass die Türen 90 Zentimeter oder breiter sind. Hohe Absätze oder Schwellen können ebenfalls eine Gefahr darstellen – lassen Sie diese im Rahmen einer Sanierung entfernen. Dank befestigter Gehwege oder Ein- und Ausfahrten vermeiden Sie Unfälle außerhalb der Immobilie. Für mehr Durchblick und Licht in der Wohnung sorgt die entsprechende Beleuchtung. 

Vergessen Sie nicht, Rücklagen zu bilden. Diese können Sie zu einem späteren Zeitpunkt für die Instandhaltung Ihrer Immobilie oder für Sanierungsmaßnahmen einsetzen. Überlegen Sie auch, ob Sie eine Instandhaltungsrücklage dafür bilden wollen oder einen Bausparvertrag vor dem Eintritt Ihrer Rente abschließen. 

Machen Sie sich Gedanken über die Lage der Immobilie. Wollen Sie in der Stadt leben oder auf dem Land? In Großstädten können Sie Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte schnell und leicht erreichen. Auf dem Land genießen Sie dafür viel Ruhe und Platz. Achten Sie bei der Lage auf gute Verkehrsanbindungen, die Nähe zum Arbeitsplatz (vorausgesetzt Sie wollen auch im hohen Alter arbeiten) und zu Krankenhäusern. 

Über welche Fläche soll das Grundstück Ihrer Immobilie verfügen? Wer sich für einen großen Garten entscheidet, muss sich keine Sorgen um spielende Kinder oder Partys machen – für genügend Platz ist in dem Fall gesorgt. Doch ein großes Grundstück bedeutet auch viel Arbeit. Überlegen Sie sich, ob Sie mit 70 oder 80 Jahren die Pflege der Grünanlage dauerhaft leisten wollen und können. 

Eine Immobilie, die Sie selbst nutzen und als Altersvorsorge einsetzen wollen, passt zu Ihnen am besten, wenn 

• Ihre Wohnung oder Ihr Haus bis zum Eintritt in die Rente abgezahlt ist, 
• das Gebäude barrierefrei gestaltet ist, 
• die Lage es Ihnen erlaubt, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte mit Leichtigkeit zu erreichen 
• und Sie sich keine Sorgen um finanzielle Herausforderungen wie beispielsweise ein Darlehen machen müssen. 
  

Wenn ich die Immobilie vermiete 

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, das Haus oder die Wohnung zu vermieten. Die Vermietung einer Immobilie ermöglicht Ihnen drei Wege, um diese als Altersvorsorge zu nutzen: 

Eine Immobilie, die Sie durchgängig vermieten 

In diesem Fall ist Ihre Wohnung oder Ihr Haus ein Renditeobjekt. Sie nutzen die anfallenden Mieteinnahmen, um Ihre Rente aufzustocken. Aufgrund der dauerhaften Vermietung, finanziert sich die Immobilie hauptsächlich durch die Einnahmen, die mit der Miete erzielt werden. Die Mieteinnahmen nutzen Sie in diesem Fall zur Tilgung Ihrer Baufinanzierung. Diese Möglichkeit funktioniert am besten, wenn die Finanzierung bis zu Ihrem Renteneintrittsalter abbezahlt ist. 

Denken Sie auch daran, dass Sie alle Mieteinnahmen versteuern müssen. Als Vermieter sind Sie außerdem in der Pflicht, für Reparaturen und weitere Instandhaltungsmaßnahmen aufzukommen. Bilden Sie am besten Rücklagen, um Ihre Verpflichtungen als Vermieter erfüllen zu können. Einen Teil der Rücklagen können Sie auf die Miete umverteilen. Dabei sollten Sie jedoch beachten, dass die Miete für die Wohnung oder das Haus dem Mietspiegel der Region entsprechen muss. 

Von diesem Ansatz profitieren vor allem diejenigen, die nicht nur eine, sondern mehrere Immobilien besitzen. Wer selbst noch zur Miete wohnt, muss mit den vermieteten Immobilien höhere Mieteinnahmen erzielen, um alle Kosten abdecken und eine Rente daraus erhalten zu können. 

Vorteile dieses Ansatzes: 

• Sie tilgen mit den Mieteinnahmen Ihre Baufinanzierung. 
• Sie können die Mieteinnahmen als Einnahmequelle nutzen.
  

Nachteile dieses Ansatzes: 

• Sie zahlen selbst noch Miete. 
• Sie müssen die Einnahmen, die Sie mit der vermieteten Immobilie generieren, versteuern. 
• Sie müssen Rücklagen für die Instandhaltung der vermieteten Immobilie bilden.
  

Eine Immobilie, die Sie selbst bewohnen und später vermieten 

Dieses Modell kann für Sie geeignet sein, wenn Sie eine große Immobilie bewohnen, die für Sie im Alter zu groß ist. Sobald Sie in Rente gehen, ziehen Sie dann aus Ihrem Eigenheim beispielsweise in eine kleinere Wohnung um, die Sie mieten. 

Sie bewohnen die Immobilie, bis Sie diese – im Idealfall – vollständig abbezahlt haben. Im Anschluss können Sie diese als Altersvorsorge weitervermieten. Aufgrund der Selbstbewohnphase können Sie Mietkosten sparen. Die für die Baufinanzierung anfallenden Raten müssen Sie zahlen. Ab dem Zeitpunkt, an dem Sie im hohen Alter in einer Mietwohnung leben, müssen Sie Miete zahlen. 

Bei diesem Modell decken sich Ihre Mieteinnahmen, die Sie von Ihrer Immobilie beziehen, vielleicht mit den Mietausgaben, die für Ihre Wohnung anfällt. Auf die Mieteinnahmen fallen Steuern an. An das Bilden von Rücklagen für die Instandhaltung muss ebenfalls gedacht werden. 

Vorteile des Ansatzes: 

• Mit den Mieteinnahmen können Sie die eigene Miete im hohen Alter zahlen. 
• Die Einnahmen dienen Ihnen als Einnahmequellen während der Rente.
  

Nachteile des Ansatzes: 

• Nicht nur Ihre Mieter, sondern Sie selbst müssen auch Miete zahlen. 
• Sie müssen, wie beim ersten Ansatz, Rücklagen bilden. 
• Die Einnahmen, die Sie mit der Miete erzielen, müssen von Ihnen versteuert werden.
  

Eine Immobilie, die Sie zunächst vermieten und dann bewohnen 

Bei diesem Modell entscheiden Sie sich dafür, Ihre Wohnung oder Ihr Haus zunächst zu vermieten. Zu einem späteren Zeitpunkt wohnen Sie in dieser Immobilie dann selbst. Auch hier können Sie die Mieteinnahmen nutzen, um die Raten Ihrer Baufinanzierung zu tilgen. Im späteren Ruhestand müssen Sie sich dann keine Sorgen mehr um Mietkosten machen. 

Gut möglich, dass Ihre vermietete Immobilie die eine oder andere Sanierungsmaßnahme vor Ihrem Umzug benötigt. Schließlich wurde diese von jemandem zuvor bewohnt. Entsprechende Verschleißspuren sind keine Seltenheit. Versuchen Sie die Sanierungsmaßnahmen mithilfe Ihrer Instandhaltungsrücklagen zu finanzieren. 

Neben dem Abbezahlen Ihrer Baufinanzierung ist es in dieser Phase sinnvoll, bereits mit der Bildung von Rücklagen zu beginnen. 

Vorteile des Ansatzes: 

• Dank der Einnahmen, die Sie mithilfe der Miete erzielen, können Sie die Raten Ihrer Baufinanzierung tilgen. 
• Im späteren Ruhestand müssen Sie sich keine Sorgen mehr um Mietkosten machen.
• Die Rückzahlung Ihres Darlehens läuft parallel zu den Miteinnahmen: Sie profitieren davon, dass Absetzen und Versteuerung zeitgleich stattfinden.
  

Nachteile des Ansatzes: 

• Sie müssen Instandhaltungsrücklagen bilden. 
• Sie müssen Rücklagen für spätere Sanierungsmaßnahmen einplanen. 
• Ab der Rente verlieren Sie die Mieteinnahmen als Einnahmequelle.  
• Unter Umständen ist die Immobilie für Sie nicht passend bezugsfertig, wenn Sie Ihren Einzug planen, da die Mieter (aufgrund von Kündigungsfristen, etc.) nicht rechtzeitig ausziehen.

Wenn ich die Immobilie als Altersvorsorge verkaufe 

Warum nicht die finanziellen Mittel, die Sie aus dem Verkauf Ihrer Immobilie ziehen, als Geldanlage betrachten? In diesem Fall haben Sie die Immobilie bis ins hohe Alter nicht nur bewohnt, sondern auch abgezahlt. Anschließend verkaufen Sie die Immobilie und ziehen in eine Mietwohnung, denn mit dem Erlös aus dem Verkauf können Sie Ihren Ruhestand bestreiten. 

Das bedeutet auch, dass Sie sich im hohen Alter keine Gedanken um die Instandhaltung der Immobilie sowie die Pflege des Grundstücks machen müssen. Bei diesem Ansatz zahlen Sie allerdings auch wieder Miete. Wenn Ihre Rente dies ermöglicht, besteht kein Grund zur Sorge. Hinzu kommt eine Unbekannte: Es lässt sich nur schwer einschätzen, wie viel Ihre Immobilie in 20, 25 oder 30 Jahren wert sein wird. 

Wenn Sie statt einer Mietwohnung eine Eigentumswohnung beziehen, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass zusätzliche Kosten auf Sie zukommen: Mit dem Kauf solch einer Wohnung werden Sie auch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Für Strom und Heizung fallen Kosten an. Darüber hinaus zahlen Sie ein Hausgeld. Das Bilden von Rücklagen ist auch bei einer Eigentumswohnung sinnvoll. Verschleiß und Zeit machen Sanierungsmaßnahmen zu einem späteren Zeitpunkt notwendig. 

Vorteile dieses Ansatzes: 

• Sie können den Erlös aus dem Verkauf als Polster für den Ruhestand nutzen.
  

Nachteile dieses Ansatzes: 

• Sie wissen nicht, wie hoch der Erlös aus dem Verkauf sein wird. 
• Sie müssen Rücklagen für anfallende Instandhaltungen bilden. 
• Unter Umständen müssen Sie (wieder) Miete zahlen.
  

Fazit: Reicht eine Immobilie als Altersvorsorge für mich aus? 

Auf ein Haus oder eine Wohnung als finanzielle Absicherung im hohen Alter zu setzen, ist eine gute Idee, wenn Ihre Finanzierung sicher ist, Sie die Baufinanzierung bis zu Ihrem Eintritt in die Rente abbezahlen und gleichzeitig Rücklagen bilden können. 

Wenn Sie Ihre Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt selbst bewohnen, machen Sie sich damit unabhängig von steigenden Mietpreisen – und vielleicht auch schwierigen Nachbarn. 

Sie wollen Ihr Haus oder Ihre Wohnung später vermieten? Dieser Ansatz kann Sie vor viele Herausforderungen stellen. Lassen Sie sich in diesem Fall von einem Finanzierungsberater beraten – überlegen Sie gemeinsam, ob sich dieses Modell wirklich für Sie lohnt. 

Setzen Sie nicht nur auf eine Immobilie für Ihre Altersvorsorge. Versuchen Sie mehrere Standbeine zu bilden – eine betriebliche Altersvorsorge, eine private Rentenversicherung und/oder eine Riester-Rente können weitere sinnvolle Bausteine sein. Auf diese Weise können Sie sich besser absichern und flexibler auf Veränderungen in Ihrem Umfeld, Ihrem Leben oder auf dem Immobilienmarkt reagieren.