Finanzierungs­konzepte: Wie finanziere ich meine Immobilie?

Wer von den eigenen vier Wänden träumt, wird oft mit vielen finanziellen Fragen konfrontiert: Wie viel Eigenkapital muss ich einsetzen? Welches Finanzierungskonzept passt am besten zu mir?

Auf die letzte Frage gehen wir in diesem Beitrag ein: Sie erhalten einen Überblick über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und können sich darüber informieren, welche Kosten Sie beim Hauskauf noch berücksichtigen sollten.

Wie viel Eigenkapital ist für meinen Hauskauf notwendig?

Mit Eigenkapital decken Sie Ihre direkten Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises ab. Zum Eigenkapital zählen alle Barmittel und Kontoguthaben, die kurzfristig investiert werden können. Zu diesem Kapital zählen auch Guthaben auf diversen Konten (z.B. Girokonten, Tagesgeldkonten, Sparbücher) oder aus Bausparverträgen. Aber auch Aktien und andere Wertpapiere stellen eine Quelle für Eigenkapital dar. Der Vorteil: Diese Papiere lassen sich einfach und kurzfristig verkaufen. Auch Lebensversicherungen und Riester-Verträge stellen angespartes Kapital dar. Beide können Eigenkapital liefern. Allerdings ist bei Auflösung dieser Verträge mit Abschlägen auf das Guthaben zu rechnen. Bei der Wohn-Riester-Entnahme gilt es, umfangreiche Regeln zu beachten. Lassen Sie sich dazu am besten bei dem jeweiligen Anbieter beraten.

Im Idealfall können Sie mit Ihrem Eigenkapital 20 Prozent des Kaufpreises und die Nebenkosten bezahlen. Falls Ihnen diese finanziellen Mittel nicht zur Verfügung stehen, reicht es aus, wenn Sie die Nebenkosten bezahlen können. Sie haben Schwierigkeiten, die Nebenkosten abzudecken? Das macht Ihre Situation zwar komplizierter, aber eine Finanzierung ist unter bestimmten Voraussetzungen immer noch möglich.

Vergessen Sie nicht, eine Notreserve anzulegen: Diese umfasst zwei bis drei Monatsgehälter. Eine Alternative wäre ein sogenannter Abruf- oder Rahmenkredit. Mit diesem Kredit ist es möglich, schneller an Geld zu kommen. Besonders praktisch, wenn ungeplante oder größere Reparaturen am Haus anstehen.

Hinweis: Wie hoch können die Nebenkosten sein?

Das kommt darauf an, ob neben der Grunderwerbssteuer auch ein Makler beteiligt ist. Denn dann liegen die Nebenkosten für Ihre eigenen vier Wände zwischen 5 und 15 Prozent. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten. Diese richten sich nach dem Aufwand des Grundbuchamts und Notars.

Welche Finanzierungskonzepte gibt es?

Es gibt viele Möglichkeiten, wie Sie Ihre Immobilie finanzieren können. Bei der Finanzierung haben Sie folgende Darlehensmöglichkeiten:

Annuitätendarlehen

Bei diesem Darlehen vereinbaren Sie mit der Bank einen festen Zins für eine bestimmten Zeitraum. In der Regel geschieht das zwischen 5 und 30 Jahren. Wobei die Abstufungen in 5 Jahresschritten getätigt werden. Während der Zinsbindung bleibt die monatliche Rate gleich. Somit wird die Restschuld kontinuierlich getilgt und Sie zahlen jeden Monat etwas weniger Zinsen und investieren dafür mehr in die Tilgung des Darlehens. Steigende oder sinkende Bauzinsen machen Ihnen im Laufe der Zinsbindung nichts mehr aus. Die Restschuld müssen Sie dann mit einer Anschlussfinanzierung weiter finanzieren. Für diesen Teil besteht ein gewisses Zinsrisiko.

Wenn Sie einmal mehr Geld haben, können Sie Sondertilgungen leisten, sofern diese in Ihrem Vertrag enthalten sind.

Finanziell läuft es einmal nicht so gut? Dann ist es von Vorteil, wenn Sie die Option eines Tilgungssatzwechsels vereinbart haben. So sind Sie in der Lage, diesen Tilgungssatz und die damit verbundene monatliche Rate zu senken.

KfW-Darlehen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, eine staatlich geförderte Bank, bieten Ihnen verschiedene Programme, welche sich auf Kauf, Sanierung oder Neubau beziehen. Hier erhalten Sie ein zinsgünstiges Darlehen. Dieses verwenden Sie dann für den Bau, Kauf, die Sanierung oder den Umbau Ihrer Immobilie. Sie wollen ein energieeffizientes Haus kaufen? Dann bietet Ihnen die KfW attraktive Zuschüsse, die Sie nicht zurückzahlen müssen.

Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehen. Anders als bei anderen Darlehen wird der Zinssatz vom Anfang der Baufinanzierung bis zu deren Ende festgelegt. Über diesen Zeitraum bleibt der Satz also derselbe.

Bausparsofortdarlehen

Bei diesem Darlehen erhalten Sie die Darlehenssumme in der Regel von einer Bausparkasse, aber auch Banken z.B. Sparkassen sind als Darlehensgeber denkbar.

Das Besondere bei dieser Finanzierung ist, dass Sie das Darlehen nicht direkt tilgen. Die Tilgung fließt als Sparrate in einen Bausparvertrag und bildet dort ein Guthaben. Während dieser Phase bleibt die Restschuld des Darlehens immer konstant.

Wenn der Bausparvertrag weit genug angespart ist, wird er zugeteilt und kann dann die Finanzierung ablösen. Sie zahlen dann nur noch das Bauspardarlehen zurück.

Der Vorteil: Die Zinsen des Bauspardarlehens sind bereits zu Beginn der Finanzierung festgelegt. Sie haben also eine hohe Zinssicherheit. Leider bezahlen Sie diese Zinssicherheit meistens mit höheren Gesamtkosten aufgrund der spät einsetzenden Tilgung.

Variables Darlehen

Sie haben noch eine ältere Immobilie, die Sie vor dem Kauf des neuen Hauses verkaufen müssten? Dann lohnt sich vielleicht ein variables Darlehen. Dabei handelt es sich um eine Art Zwischenfinanzierung. Damit erhalten Sie Geld, mit dem Sie das neue Haus kaufen während Ihr eigenes Kapital noch an die alte Immobilie gebunden ist. Das Darlehen können Sie ablösen, sobald Ihr Eigenkapital frei wird. Der Zins ist, wie der Name bereits sagt, variabel und wird in bestimmten Rhythmen, meist alle drei Monate, angepasst.

Ihr Vorteil: Anders als beim zinsfestgeschriebenen Darlehen, ist das variable Darlehen jederzeit kündbar. Und Sie können es durch Ihr Eigenkapital, zum Beispiel den Verkaufserlös, ablösen.

Der Nachteil: Der Zins ist dafür aber immer etwas höher.

Wo finde ich gute Immobilienfinanzierungen?

Wenn Sie sich für ein Haus entschieden und die Kreditsumme definiert haben, ist es an der Zeit, sich an eine Bank, einen Vermittler oder an eine Bausparkasse zu wenden. Hier holen Sie zunächst Angebote für eine Immobilienfinanzierung ein.

Lassen Sie sich genau erklären, wie und warum sich der Berater für ein bestimmtes Konzept entschieden hat. Details sind insbesondere bei Bausparverträgen wichtig: Auch wenn die Zinssätze zunächst günstig auf Sie wirken, sind viele Finanzierungen mit Bausparverträgen kompliziert. Am Ende stellen Sie dann fest, dass dieser Vertrag teurer ist als ein Bankkredit mit festen Raten.

Ihr persönlicher Zinssatz ist höher als die angegebenen Zinssätze in der Werbung? Bei diesen Sätzen ist entweder viel Eigenkapital im Spiel oder die Werbezinsen wurden mit ganz bestimmten Konstellationen kalkuliert. Ohne weitere Unterlagen wie Einkommens- und Vermögensnachweise erhalten Sie in den meisten Fällen nur ein unverbindliches Angebot. Wenn Sie mehr Informationen über sich und das Kaufobjekt preisgeben und Unterlagen wie Einkommens- und Vermögensnachweise sowie Objektunterlagen einreichen, bekommen Sie auch ein genaueres Angebot mit einem entsprechend angepasstem Zins. Achtung: Der Zins kann nach oben oder nach unten angepasst werden.

Für welche Bank soll ich mich entscheiden?

Im Grunde wählen Sie die Bank aus, die am wenigsten Zinsen verlangt. Aber es geht nicht nur um den Preis. Sie sollten sich bei der jeweiligen Bank wohlfühlen. Entscheiden Sie sich für das Angebot, dass am besten zur Ihrer Lebenssituation passt. Für den Vergleich verschiedener Angebote ist der Zinssatz oder die Restschuld ein guter Maßstab. Berücksichtigen Sie aber auch zusätzliche Optionen, wie Sondertilgungen oder Tilungssatzwechsel. Damit der Vergleich auch wirklich funktioniert, muss die Festzins-Zeit und die Tilgungshöhe bei den vorliegenden Angeboten gleich sein.

Ein weiteres Kriterium bei der Wahl der Bank ist die Bearbeitungszeit: Das Angebot an Häusern ist knapp. Umso wichtiger ist es also, dem Verkäufer möglichst schnell eine verbindliche Kreditzusage vorweisen zu können. Es ist nie verkehrt, bei einer Bank nachzufragen, wie lange die Bearbeitungszeit ist.

Wie viel meines Einkommens darf ich für die Finanzierung ausgeben?

Allgemein gilt es als finanziell gesund, wenn Sie etwa ein Drittel Ihres Haushaltseinkommens in die Wohnung investieren – entweder in eine Miete oder in die Baufinanzierung. Woher diese Faustregel stammt? Sie findet ihren Ursprung in der tatsächlichen Belastung vieler Mieter. Diese Belastung liegt laut dem Statistischen Bundesamt bei 40 Prozent. Die Betriebskosten, die der Mieter trägt, sind hier bereits enthalten.

Sie können bei der Berechnung aber auch von Ihrer persönlichen Situation ausgehen. Sie wohnen noch zur Miete? Dann beginnen Sie Ihre Rechnung mit der aktuellen Kaltmiete. Nach dem Umzug in die eigenen vier Wände fällt diese weg. Heizungs- und Stromkosten sowie Kosten für die Müllabfuhr und die Grundsteuer müssen Sie weiterhin im Auge behalten. Außerdem ist der Betrag, den Sie bisher monatlich beiseitegelegt haben, ebenfalls wichtig. Die individuelle Berechnung muss somit nicht unbedingt der zuvor genannten Faustformel gleichen.

Von der Monatsrate zum Budget: Darauf muss ich achten

Wie viel Kredit Sie sich mit der von Ihnen ausgerechneten Monatsrate leisten können? Das hängt unter anderem davon ab, wie viel Zeit Sie benötigen, um den Kredit zurückzuzahlen. Je länger Sie diesen Betrag Monat für Monat aufbringen müssen, umso höher ist die Summe des Kredits.

Viele Eigenheimbesitzer träumen davon, im Alter keine Miete zahlen zu müssen. Spätestens zum Renteneintritt sollte das Haus oder die Wohnung also abbezahlt sein.

Sollte die Abzahlung bis zum Renteneintrittsalter nicht möglich sein, behalten Sie bei der Finanzierung also im Hinterkopf, dass die Gelder im Rentenalter knapper werden. Kalkulieren Sie ein, dass die Tilgungsbeiträge noch bezahlbar sind.

Finanzierungskonzepte für den Hausbau: Gute Beratung macht mein Leben leichter

Sie kennen jetzt die bekanntesten Finanzierungskonzepte für den Immobilienkauf. Dabei müssen Sie selbst entscheiden, welche Finanzierung am besten zu Ihnen und Ihren Gegebenheiten passt.

Mit guten Beratern können Sie Fragen rund um Ihre Finanzierungsmöglichkeiten klären. Sie bieten Ihnen aber auch einen Überblick über aktuelle Finanzierungsangebote. Diese stimmen Sie dann auf Ihre persönlichen Bedürfnisse und Vorstellungen ab.