Wie setze ich eine Kernsanierung erfolgreich um?

Wie setze ich eine Kernsanierung erfolgreich um?Undichte Fenster und pfeifende Heizungen: ein deutliches Zeichen dafür, dass ein Haus einer Kernsanierung bedarf. Ein älteres Haus auf einen aktuellen Stand der Technik zu bringen, kann kostenintensiv sein und damit einen hohen Investitionsaufwand bedeuten. Doch als Immobilieneigentümer profitieren Sie von Kosteneinsparungen, Wertsteigerung der Immobilie und staatlichen Förderungen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie eine Kernsanierung planen, durchführen und welche Vorteile diese für Sie hat.

Kernsanierung: Was ist das eigentlich?

Wenn Sie als Eigentümer eine Kernsanierung vornehmen, sorgen Sie dafür, dass Sie die Bausubstanz und die Installationen in Ihrem Haus auf den neuesten Stand bringen. Diese Form der Sanierung betrifft alle wichtigen Bereiche einer Immobilie.

Zu den üblichen Arbeiten, die Bestandteil einer Kernsanierung sind, zählen der Austausch von Fenstern, Türen, Isolierungen sowie Wasser- und Heizungsrohren. Hinzu kommt die Sanierung der Fassade – sinnvoll bei Schäden oder schwacher Wärmedämmung – oder des Daches. Die Elektroinstallationen im Rahmen einer Kernsanierung können modernisiert und Heizungsanlagen erneuert werden. Wenn Sie mögen werfen Sie auch gerne einen Blick in unseren Ratgeber zum Thema und erfahren auf über 26 Seiten alles, was Sie über die Sanierung eines Hauses wissen müssen.

Wie ich gehe ich bei der Planung und Durchführung vor?

Eine Kernsanierung lässt sich am besten mit den passenden Experten gemeinsam umsetzen – es sei denn, Sie sind selbst vom Fach. Dieses Projekt kann äußerst komplex werden. Also lassen Sie sich bei der Planung Zeit und gehen Sie sorgfältig vor. Folgende Schritte sollten Sie bei Ihrer Kernsanierung berücksichtigen: 

  • Ermitteln Sie den Sanierungsbedarf – Überprüfen Sie Bausubstanz und Installationen auf die Haltbarkeit. Versichern Sie sich, dass keine größeren Energieverluste beim Heizen entstehen. Experten wie Energieberater oder Bauingenieure haben ein geschultes Auge und können Ihnen bei Bedarf unter die Arme greifen.

  • Legen Sie die Reihenfolge der erforderlichen Maßnahmen fest – In welcher Abfolge sollten die Arbeiten durchgeführt werden? Achten Sie darauf, dass für Sie, die Handwerker und Spezialisten kein doppelter Aufwand entsteht. Kümmern Sie sich zum Beispiel erst um den Austausch von Fenstern, bevor Sie sich an die Sanierung der Fassade machen. Auf diese Weise vermeiden Sie, dass Sie bei einer bereits fertigen Fassade Anpassungen vornehmen müssen.

  • Holen Sie Angebote ein – Schauen Sie sich die Angebote der von Ihnen angefragten Handwerksbetriebe genauestens an. Ein geschulter Blick oder die Empfehlung eines Experten – beispielsweise eines Architekten – erleichtert Ihnen vielleicht die Auswahl. Möglicherweise sparen Sie durch solch eine Empfehlung auch diverse Zusatzkosten.

  • Kümmern Sie sich um die Finanzierung und die Auftragsvergabe – Sobald Sie die Kosten für die Kernsanierung Ihrer Immobilie kennen, können Sie sich um die Details der Finanzierung kümmern. Achten Sie darauf, dass Sie über eine Reserve verfügen, mit der sich unvorhergesehene Zusatzkosten abdecken lassen. Auf diese Weise vermeiden Sie die Aufnahme weiterer Kredite. Wenn die Finanzierung steht, können Sie die Aufträge an die Gewerke verteilen.

Mit welchen Kosten muss ich bei der Kernsanierung rechnen?

Wie hoch die Kosten einer Sanierungsmaßnahme sind, ist natürlich vom jeweiligen Vorhaben und dessen Umfang abhängig. Für die Bereiche Dach, Fassade, Innenräume und Installationen lassen sich aber ein paar Kostenspannen nennen, an denen Sie sich orientieren können. Die genannten Kosten gelten für die Kernsanierung eines Einfamilienhauses (1980er Baujahr, 80 Quadratmeter Grundfläche, 130 Quadratmeter Wohnfläche, 5 Zimmer, eineinhalb Geschosse):

  • Die Wärmedämmung eines Daches – Wenn Sie grundlegende Sanierungen vornehmen müssen, ist es gut möglich, dass Sie sich auch um die Dachdämmung zu kümmern haben. Wer die Kosten für die Wärmedämmung berechnen will, muss das Material, die Stärke, die Dachform und die Dämmungsart berücksichtigen. Sie haben die Wahl zwischen Aufsparrendämmung, Zwischen- und Untersparrendämmung. Die erste Variante kostet etwa 20.000 Euro inkl. Unterkonstruktion.

  • Dacheindeckung – Wind, Regen, Schnee und Sonne beanspruchen ein Dach im Laufe der Zeit sehr. Alle 30 Jahre sollte dieses erneuert werden. Für eine Neueindeckung können Betondachpfannen, Bitumenschindeln oder Stahlpfannen genutzt werden. Der Preis hängt von Ziegelform und Deckungsart ab. Die Kosten können zwischen 4.000 und 12.000 Euro liegen.

  • Dachausbau – Sie wollen ungenutzten Raum erschließen? Dann könnte der Ausbau Ihres Daches infrage kommen. Je nach Art der Ausbaumaßnahme, Dämmung, Verkleidung, neuen Zwischenwände, Elektro- und Heizungsinstallation können die Kosten für einen Dachausbau variieren. Die Preisspanne kann zwischen 25.000 und 50.000 Euro liegen.

  • Die Fassade dämmen – Entweder Sie nutzen ein Wärmedämmverbundsystem, das auf die Außenwand geklebt und dann verputzt wird, oder entscheiden sich für eine Vorhangfassade, bei der zwischen der Mauer und dem Isoliermaterial ein kleiner Luftraum bleibt und mit einer Verkleidung aus Holz, Metall, Schiefer oder Verputz versehen wird. Rechnen Sie mit Kosten zwischen 25.000 und 40.000 Euro.

  • Die Fassade streichen – Mit dem Außenanstrich sorgen Sie dafür, dass Ihr Haus wetterfest bleibt. Wählen Sie zwischen kostengünstigen Kalkfarben und Dispersionsfarben aus Kunststoff in Weiß oder teureren – dafür widerstandsfähigeren – Silikat-Siloxan-Farben. Der Preis für diese Maßnahme liegt zwischen 3.000 und 4.000 Euro.

  • Die Außenwände von innen dämmen – Hier hängen die Kosten hauptsächlich vom Material ab. Stoffe wie Flachs oder Seegras sind umweltfreundlich und kostenintensiv. Rechnen Sie damit, 5.000 bis 8.000 Euro auszugeben.

  • Die Kellerdecke dämmen – Heizkosten lassen sich sparen, indem die Kellerdecke eine Dämmung erhält. So kann kalte Kellerluft nicht in die darüberliegenden Räume entweichen. Hier zahlen Sie zwischen 2.500 bis 4.000 Euro.

  • Die Fenster austauschen – Die Fenster und Fensterrahmen spielen eine wichtige Rolle bei der Isolierung eines Hauses. Kosten sind abhängig von Anzahl, Art und Größe der Fenster. Die Kosten für den Fensteraustausch können zwischen 8.000 und 14.000 Euro liegen.

  • Die Türen erneuern – Material und Verarbeitung bestimmen bei Innentüren den Preis. Bei Außentüren spielen ebenfalls die Wärmedämmung und Einbruchsicherheit eine Rolle. Für den Innenbereich sollten Sie mit 2.000 bis 5.000 Euro und im Außenbereich zwischen 1.500 und 5.000 Euro rechnen.

  • Das Bad erneuern – Neue Fliesen, Sanitärmöbel, eine neue Dusche und/oder Badewanne und kleinere Umbauten verursachen nicht allzu hohe Kosten. Eine Komplettsanierung mit hochwertigen Badmöbeln kann kostenintensiver ausfallen. Rechnen Sie mit einer Preisspanne zwischen 9.000 und 30.000 Euro.

  • Den Bodenbelag sanieren – Parkett, Laminat oder doch lieber ein Material, unter das eine Fußbodenheizung verlegt werden kann? Neben der Materialfrage spielen auch der Untergrund und der zu entfernende Belag bei den Kosten, die nur individuell ermittelt werden können, eine Rolle.

  • Die Elektroinstallationen erneuern – Neuinstallationen, Fertiginstallationen, die in Fußleisten und Decken verlegt werden können, oder die Installation eines BUS-Systems, die Basis für die Smart-Phone-Haussteuerung: Sie haben viele Möglichkeiten, um die Elektroinstallationen in Ihrem Haus zu verbessern. Der Preis pro Quadratmeter liegt zwischen 100 und 130 Euro.

  • Die Heizung erneuern – Spätestens nach 30 Jahren müssen Sie Ihren Heizkessel erneuern. Sie haben die Wahl zwischen Gastherme, Gasbrennwertkessel, Öl-Brennwertkessel, Pellet-Heizkessel oder Wärmepumpe. Je nach Heizungsart liegt der Preis zwischen 4.000 und 20.000 Euro.

Welche staatlichen Förderungen kann ich nutzen?

Wenn Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen, können Sie einen Teil Ihrer Kernsanierung mit staatlichen Fördermitteln abdecken. Beachten Sie aber, dass Förderungen vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und der Kreditanstalt für Wiederaufbau ab dem Jahr 2021 teilweise nicht mehr verfügbar sind. Grund ist die Einführung der Bundesförderung für effiziente Gebäude.

Das BAFA-Programm „Heizen mit erneuerbaren Energien“ oder „Heizungsoptimierung“ fällt beispielsweise weg. Das KfW-Programm 430, eine Zuschussförderung für Einzelmaßnahmen an bestehenden Gebäuden, gibt es ebenfalls nicht mehr. Die genannten Fördermittel wurden allerdings nicht gänzlich gestrichen. Diese wurden in die BEG-Förderung integriert. Die KfW-Programme 151, 153, 167 und 430 für ganzheitliche Sanierungsvorhaben sind in dieser Form nur noch bis zum 30. Juni 2021 verfügbar. Im Anschluss gehen diese Programme ebenso in die BEG-Förderung über.

So nutze ich den Steuerbonus für meine Kernsanierung

Neben BAFA und KfW können Sie einen Steuerbonus für die Kernsanierung nutzen. Hierfür verbesserte die Bundesregierung im Jahr 2020 die steuerliche Förderung von Sanierungen. Der Steuerbonus beläuft sich auf max. 40.000 Euro. Der Bonus kann für Einzelmaßnahmen und ganzheitliche Sanierungsvorhaben eingesetzt werden – er verteilt sich über einen Zeitraum von drei Jahren. Um von dem Bonus profitieren zu können, müssen Sie die angefallenen Kosten in Ihrer Einkommenssteuererklärung für die entsprechenden Jahre angeben. Eine weitere Voraussetzung ist, dass das Gebäude, an dem Sanierungsarbeiten vorgenommen werden, ein mindestens zehn Jahre altes und selbst genutztes Wohnhaus ist.

Förderungsprogramme von Bundesland und Kommune

Informieren Sie sich über die Förderangebote vom Bundesland und der Kommune, in dem/der Sie leben. Kommunen stellen nicht nur staatliche Förderungen für den Hauskauf in verschiedenen Formen wie Subventionen oder Zuschüssen zur Verfügung. Energetische Sanierungen werden ebenfalls unterstützt.

Die Möglichkeiten, die Ihnen Bundesland und Kommune bieten, lassen sich manchmal mit anderen Förderungen kombinieren. Beschäftigen Sie sich also rechtzeitig mit dem Thema Förderprogramme, um Ihr Kernsanierungsvorhaben bestmöglich finanziell abzusichern.

Kernsanierung: Vorteile, von denen ich profitiere

Sanierungen dieser Art sind mit hohen Kosten verbunden. Doch mit diesen Maßnahmen verbessern Sie auch die Wohnqualität Ihrer eigenen vier Wände. Außerdem können Sie von den folgenden beiden Vorteilen profitieren:

  • Sie können Energie sparen. Wenn Ihre Kernsanierung eine energetische Sanierung vorsieht, kann das zu einem deutlich niedrigeren Energieverbrauch führen. Kosten werden dann beim Heizen gespart.
  • Sie steigern den Wert Ihres Hauses. Ein Vorteil, wenn Sie Ihre Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen wollen. Einen Teil der Kosten, die durch die Kernsanierung entstanden, fließen dann in den Kaufpreis mit ein.

Dachkonstruktion erneuern, Böden, Heizkörper oder sanitäre Einrichtungen austauschen – egal, welche Maßnahmen in Ihrer Kernsanierung stecken: Nehmen Sie sich die Zeit, alles in Ruhe zu planen, Angebote anzufordern, sich beraten zu lassen und sich über Fördermöglichkeiten zu informieren. Sobald Ihr Plan steht, kann es losgehen.

 

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