Welche Methoden gibt es, um eine Immobilie zu bewerten?

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Sie sind stolzer Besitzer einer Immobilie, Sie haben ein Haus oder eine Wohnung geerbt oder Sie beabsichtigen, in naher Zukunft eine bestimmte Immobilie zu erwerben? 

Dann stellen Sie sich als Besitzer, Käufer oder Verkäufer sicherlich die Frage, welchen Wert die jeweilige Immobilie hat. In diesem Fall sollten Sie die verschiedenen Möglichkeiten kennen, über die man eine Immobilie realistisch und marktnah bewerten kann.

Überblick: Bewertungsmethoden für die Immobilienwertermittlung

Infrastruktur, Immobilienlage, Bausubstanz, Baujahr oder Immobiliengröße – Das sind nur einige wenige Faktoren, die den Verkehrswert einer Immobilie maßgeblich beeinflussen. Denn dieser setzt sich aus zahlreichen wertbeeinflussenden Faktoren zusammen und kann umfassend nur durch eine Immobilienbewertung ermittelt werden. Der dadurch geschätzte Immobilienwert oder auch Verkehrswert ist wichtiger Bestandteil des An- und Verkaufsprozesses von Grundbesitz.  

In Deutschland ist die Immobilienbewertung vom Gesetzgeber geregelt und in der “Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken” auch genannt “ImmoWertV” verankert. Diese bildet dabei die Grundlage der Bewertung von Immobilien durch entsprechende qualifizierte Gutachter.   

Wichtig zu wissen: 

In der "ImmoWertV" wird in der Regel nur von Grundstücken gesprochen. Damit ist aber nicht nur das Grundstück an sich, sondern auch das daruf stehende Objekt gemeint.

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, können Sie auf drei verschiedene Verfahren zurückgreifen, die wir Ihnen im Folgenden erläutern:  

  • Vergleichswertverfahren, 
  • Sachwertverfahren
  • und Ertragswertverfahren
     

Das Vergleichswertverfahren

Wie der Name schon sagt, wird beim Vergleichswertverfahren das Verkaufs- oder Kaufobjekt mit ähnlichen Objekten verglichen.  

Der entsprechende Gutachter kann dabei auf Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zurückgreifen und die Bewertung auf Basis vorher realisierter Verkaufspreise vornehmen.  

Von Bedeutung ist, dass für diese Methode eine ausreichende Anzahl ähnlicher Gebäude mit gleichartigen Grundstücken zur Verfügung stehen muss. Für die auftretenden Unterschiede der herangezogenen Immobilien werden vom Experten jeweils Zu- oder Abschläge eingerechnet. Faktoren, die die Restnutzungsdauer des Objektes erhöhen, wie z. B. neue Fenster, energetische Maßnahmen oder ein neues Dach führen zur Verkehrswertsteigerung des Objektes. Maßnahmen, die lediglich dekorativ zugeordnet werden, wie z. B. neue Fliesen oder eine neue Küche haben bei diesem Verfahren keinen großen Einfluss auf die Wertermittlung.  

Im Vergleich zu den beiden anderen Methoden zur Immobilienbewertung ist das Vergleichswertverfahren am besten dazu geeignet, die aktuelle Marktlage realistisch abzubilden und einen marktnahen Verkehrswert zu ermitteln.   

Das Vergleichswertverfahren ist allerdings nicht zu empfehlen, wenn keine oder nur wenige übereinstimmende Vergleichsobjekte existieren. Ebenfalls kritisch wird es, wenn die zu bepreisende Immobilie sehr außergewöhnlich erbaut ist, wie es z. B. bei einem Architektenhaus der Fall sein kann. 

Wer darf eine Immobilie bewerten? 

Achtung! Grundsätzlich darf in Deutschland jeder eine Immobilie bewerten, da die Tätigkeit als Grundstücksverständiger in Deutschland nicht explizit geregelt ist. Es gibt diesbezüglich weder Qualitätsvorschriften noch Genehmigungspflichten. Zusätzlich sind die Bezeichnungen “Sachverständiger” und “Gutachter” in Deutschland nicht geschützt. 
 
Möchten Sie eine Immobilie bewerten lassen, sollten Sie also unbedingt darauf achten, dass der ausgewählte Gutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist, von der Industrie- und Handels- oder Architektenkammer bestellt ist oder einem entsprechenden Verband angehört. 

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird angewandt, wenn eine Immobilie vorrangig Gewinn erwirtschaften soll, wie es z. B. bei Miet- oder Pachtobjekten der Fall ist. Im Gegensatz zu selbst genutzten Immobilien gelten hierbei andere Regelungen, da Sie sich als Käufer oder Verkäufer vielmehr die Frage stellen, welchen Ertrag Sie mit der jeweiligen Immobilie über einen bestimmten Zeitraum erwirtschaften können. Deshalb bewertet der entsprechende Immobiliengutachter das Objekt gemessen an den Erträgen, die es als Miet- oder Pachtobjekt einbringen würde.  

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie aus dem Bodenwert, der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer sowie dem Ertrag der Immobilie errechnet. Dabei werden zuerst der Bodenwert und der Rohertrag ermittelt. Zusätzlich werden Bewirtschaftungskosten, die sich nicht auf Mieter übertragen lassen, von der Jahresmiete abgezogen. Das Ergebnis dieses rechnerischen Vorgehens ist schließlich der sogenannte Reinertrag der Immobilie.  

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn nicht genügend vergleichbare Immobilien zur Verfügung stehen. Der Fokus dieser Methode liegt besonders auf den Herstellungskosten einer Immobilie. Diese wird anhand von zwei Kriterien bewertet. Zum einen der Art, wie das Haus gebaut wurde und zum anderen der Qualität der verschiedenen Baubestandteile. Der Sachwert wird also unter Berücksichtigung des Bodenrichtwertes und dem Substanzwert für Gebäude sowie Außenanlage bestimmt.  

Der zertifizierte Gutachter errechnet dabei alle Faktoren und addiert diese schließlich. Aus dieser Rechnung ergibt sich der Wert pro Quadratmeter, welcher im Anschluss mit der Bruttogrundfläche des betrachteten Gebäudes multipliziert wird. Der damit errechnete Gebäudesachwert wird daraufhin mit dem Bodenwert addiert und in den Kontext des Immobilienmarktes vor Ort gesetzt. Am Ende erhalten Sie den Verkehrswert für Ihre Immobilie. 

Warum die Ermittlung des Immobilienwertes sinnvoll ist

Es gibt zahlreiche Gründe, weshalb es sinnvoll ist, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Diese können z. B. der Verkauf, die die Erbschaft, die Modernisierung oder die Baufinanzierung eines Hauses sein. Aber auch eine Scheidung kann Auslöser für die Bewertung einer Immobilie sein. Dabei ist es allerdings ganz egal, welcher Grund Sie zu einer Immobilienbewertung bewegt. Fakt ist, dass Sie sich, egal ob Käufer oder Verkäufer, immer in einer guten Verhandlungslage befinden, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie genau kennen. 

Welche Unterlagen werden für die Bewertung benötigt?  

Bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie ist jede Information hilfreich, um einen möglichst marktnahen und realistischen Verkehrswert für Ihre Immobilie zu ermitteln.

Als wichtige Informationsquellen dienen dabei z. B.: 
• Auszug aus dem Grundbuch 
• Der Grundriss der Immobilie  

• Die Wohnflächenberechnung 

• Der Energieausweis (falls vorhanden) 

• Ein Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen  

• Eine Flurkarte oder ein Lageplan 


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