Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

vad_blog_faktoren

Sie denken darüber nach, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen? Oder Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? In beiden Fällen ist es von Vorteil, die für den Immobilienwert ausschlaggebenden Faktoren zu kennen. 

Wenn Sie die unterschiedlichen Faktoren kennen, können Sie bei einem Haus- oder Wohnungskauf besser nachvollziehen, ob die Immobilie den Verkaufspreis tatsächlich wert ist. 

Beim Verkauf Ihrer Immobilie wissen Sie so, worauf Interessenten und potenzielle Käufer achten. Falls Sie bei einer ersten eigenen Einschätzung merken, dass sich der Wert nicht so einfach ermitteln lässt, wissen Sie, was Sie in einem nächsten Schritt tun müssen: Einen Experten, der für Sie den Immobilienwert ermittelt, beauftragen. 

Standort und Zustand sind bekannte Faktoren, die Einfluss auf den Wert einer Immobilie ausüben. Weitere wichtige Faktoren stellen wir Ihnen in diesem Beitrag vor.  

Welche Faktoren haben Einfluss auf den Immobilienwert?

Egal, ob es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus oder einen  renovierungsbedürftigen Altbau handelt: Es gibt viele Faktoren, die Einfluss auf den Wert haben. 

Die Ausstattung 

Ein Faktor, an den Sie vielleicht noch nie gedacht haben, ist die Ausstattung. Darunter können Sie Aspekte wie die Ausstattungsmerkmale (Aufzug, Balkon, Garten etc.), Bauausführung, Bauweise, Qualität der Baumaterialien und vorhandene Sanitär- und Heizungsanlagen zählen. 

Um den Grad der Ausstattung besser angeben zu können, wurden für die Bewertung einer Immobilie vier unterschiedliche Stufen definiert. Demnach kann eine einfache, mittlere, gehobene oder stark gehobene Ausstattung in der Immobilie vorhanden sein. So haben einfache Innentüren einen niedrigeren Wert als speziell angefertigte Designtüren. 

Der Standort

Einer der wichtigsten Faktoren ist der Standort des Hauses oder der Eigentumswohnung. Befindet sich die Immobilie in einer besonders attraktiven Lage, können Sie davon ausgehen, dass die Nachfrage nach diesem Objekt sehr hoch sein wird. 

Dabei kann zwischen der Makrolage und der Mikrolage unterschieden werden. Bei der Makrolage werden Aspekte wie die wirtschaftlichen und soziodemografischen Gegebenheiten und Entwicklungen, Infrastruktur sowie die Region betrachtet. Mit der Mikrolage wird das direkte Umfeld um Haus oder Wohnung bezeichnet. Aspekte, wie Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, wichtige Einrichtungen wie Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitmöglichkeiten zählen beispielsweise dazu. 

Daneben gibt es auch negative Aspekte, die Sie oder andere Interessenten davon abschrecken können, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Schmutzige Luft, Verkehrslärm von nahe liegenden Autobahnen oder Flughäfen sowie strenge Gerüche, beispielsweise von Müllverbrennungsanlagen, können für Unwohlsein im Wohnumfeld sorgen. 

Ein Geschäftsmann oder eine Geschäftsfrau weiß die Lage in der Nähe eines Flughafens vielleicht zu schätzen. Eine Familie mit mehreren Kindern sucht jedoch eher eine Immobilie, die sich in der Nähe eines Kindergartens oder einer Schule befindet. Demnach ist der bevorzugte Standort ebenfalls von persönlichen Präferenzen abhängig. 

Die Wohnfläche

Die Wohnfläche wird für die Wertermittlung einer Immobilie herangezogen. Da jeder Quadratmeter Wohnfläche zählt, ist es wichtig, diese richtig zu berechnen. Worauf Sie bei der Wohnflächenberechnung achten müssen, erfahren Sie in unserem Beitrag „Wohnflächenberechnung: Tipps zur Berechnung der Wohnfläche“. 

Neben der Wohnfläche hat auch der Zuschnitt eines Hauses oder einer Wohnung Einfluss auf die Attraktivität und den Wert einer Immobilie. Wer möchte schon kostspielige Sanierungsmaßnahmen auf sich nehmen, um die Raumaufteilung eines Objekts nach dem Kauf zu verändern – vor allem dann, wenn dies vom Käufer gar nicht vorgesehen war? 

Andererseits gibt es auch Interessenten, die nach alten Bauten mit Potenzial suchen. Je vielversprechender die Veränderungsmöglichkeiten sind, desto größer ist das Interesse von Käufern, die ein Haus oder eine Wohnung nach ihren Vorstellungen gestalten wollen. 

Der Zustand

Unter diesem Gesichtspunkt wird die Beschaffenheit eines Hauses oder einer Immobilie betrachtet. Nicht nur das Alter eines Objekts fällt dabei ins Gewicht.  

Auch die Fragen, wann eine Immobilie zuletzt saniert wurde oder ob noch Mängel existieren, werden berücksichtigt. Hinzu kommen Aspekte wie der Energiestandard (hierbei wird unter mehreren Haustypen unterschieden) oder der Modernisierungsgrad einer Immobilie. 

Welche Rolle spielt der Beleihungswert für den Immobilienwert?

Wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung beantragen, recherchiert die von Ihnen ausgewählte Bank den Beleihungsauslauf. Dieser Begriff fasst das Verhältnis von Darlehenssumme und Beleihungswert zusammen. Der Beleihungsauslauf wird als Prozentzahl angegeben. Ihre Bank nutzt diese Angabe, um die Zinshöhe Ihres Darlehens festzulegen. Je höhere die Prozentzahl ist, desto höher wird der Sollzins Ihres Kreditvertrags. 

Allerdings ermitteln Banken den Beleihungsauslauf oft leicht unterschiedlich. Einfaches Beispiel zum Verständnis:  

100.000€ KP = 100% Objektwert,  

Kreditbedarf 60.000€ = 60% Beleihungsauslauf 

Der Beleihungswert gibt den Kaufpreis wieder, den eine Immobilie zukünftig haben wird. Dieser Wert kann nach unten oder oben abweichen – liegt aber häufig unter dem Verkehrswert einer Immobilie. Viele Institute nutzen bei vermieteten Immobilien das Ertragswertverfahren als Grundlage zur Berechnung des Beleihungswertes.  

Die Bank legt die Höhe einen Kredit unter anderem mit dem Beleihungswert fest. Für die Differenz, die nach der Berechnung des Finanzinstituts noch übrigbleibt, muss der Immobilienkäufer dann selbst aufkommen.  

Beauftragung eines Gutachters: Wann ist der Experteneinsatz sinnvoll?

Die Erstellung einer Bewertung ist der Anlass für die Beauftragung eines Gutachters. Es gibt unterschiedliche Spezialisten, die Sie für die Ermittlung des Immobilienwerts beauftragen können. Dazu zählen beispielsweise die staatlich anerkannten oder die öffentlich bestellten Gutachter. Die Unterstützung dieser Immobiliengutachter benötigen Sie, wenn es um eine Erbschaft, einen Erbschaftsstreit, einen Versicherungsschaden oder eine Scheidung geht. Sie wollen Ihre Immobilie sanieren? Dann findet ein Gutachter für Sie heraus, welche Teile des Hauses oder der Wohnung Sie sanieren und mit welchen Kosten Sie für Ihr Sanierungsvorhaben rechnen müssen. 

Eine erste Einschätzung ist gut, eine exakte Berechnung ist besser

Mit Ausstattung, Standort, Wohnfläche und Zustand kennen Sie nun alle Faktoren, die Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben. Mithilfe dieser Aspekte können Sie unter anderem herausfinden, wie attraktiv Ihre Immobilie für Käufer oder wie hoch das Interesse an einem Objekt ist, auf das Sie ein Auge geworfen haben. 

Sie wollen den genauen Wert einer Immobilie wissen? Dann können Sie mit unserem intuitiven Immobilienwertrechner schnell und unkompliziert diesen Wert selbst ermitteln.