Immobilie erben: Was muss ich bei der Erbschaftssteuer beachten?

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Was müssen Sie über die Berechnung der Erbschaftssteuer wissen? Ein Haus zu erben, kann kompliziert werden. Doch jeder von uns muss sich mindestens einmal in seinem Leben um ein Erbe kümmern. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, worauf Sie achten müssen, wenn Sie eine Immobilie erben.

Was muss ich beim Erbschaftssteuerprozess beachten?

Die Erbschaft und wie Sie dabei vorgehen müssen, ist durch das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) festgelegt. Achten Sie bei diesem Vorgang auch auf die folgenden Schritte:

Ich nehme das Erbe an oder lehne es ab

Wenn Sie es annehmen, müssen Sie das Finanzamt über das Erbe informieren. Sie wollen das Erbe ablehnen? Dann ist es nicht notwendig, dem Finanzamt Bescheid zu geben. In diesem Fall zahlen Sie schließlich keine Erbschaftssteuer.

Das Finanzamt wird von mir über das Erbe informiert

Das Finanzamt muss innerhalb von drei Monaten über die Erbschaft informiert werden. Das bedeutet auch, dass Sie dem Amt, bei dem der Verstorbenen zuletzt gemeldet war, eine Steuererklärung zusenden müssen.

Ein formloses Schreiben reicht hierfür laut dem § 30 ErbStG aus. Es sollte aber die folgenden Informationen enthalten:

  • Adresse, Beruf sowie Vor- und Nachname des Erblassers.
  • Adresse, Beruf sowie Vor- und Nachnahme des Erben.
  • Sterbeort und Todestag des Erblassers.
  • Vergessen Sie auch nicht den Gegenstand und den Wert des Erbes.
  • Der rechtliche Grund des Erwerbs (gesetzliche Erbfolge oder Vermächtnis per Testament) muss auch genannt werden.
  • Sie haben schon früher Zuwendungen von Erblassern erhalten? Auch deren Angabe ist wichtig.

Seien Sie sich bewusst: Wenn Sie die Erbschaft verheimlichen und das Erbe nicht melden, machen Sie sich der Steuerhinterziehung schuldig. Das Finanzamt nicht informieren? Auch so erfährt das Amt davon. Denn Banken oder Behörden wie das Standesamt, Gerichte oder Notare geben diese Information ebenfalls weiter. Per Gesetz ( § 33 und § 34 ErbStG) müssen Sie diese Informationen weiterleiten. Zu schweigen lohnt sich also nicht.

Das Finanzamt entscheidet, ob ich eine Erbschaftssteuererklärung erstellen muss

Sie werden mit einem Schreiben des Finanzamts informiert, ob Sie eine Erbschaftssteuererklärung zu erstellen haben oder nicht. Das Finanzamt hat sich gegen eine Steuererklärung entschieden? Dann können Sie die nächsten Schritte ignorieren.

Ich erstelle die Steuererklärung für die geerbte Immobilie

Das Finanzamt hat entschieden, dass Sie für die Immobilie, die Sie geerbt haben, eine Steuererklärung abgeben sollen? Dann gibt es zwei Dokumente für Sie auszufüllen: 

  • Mantelbogen: Hier machen Sie allgemeine Angaben zur Erbschaft. Neben Ihnen gibt es weitere Erben? Dann reicht es aus, den Mantelbogen nur einmal auszufüllen. Wenn jeder Erbe eine eigene Erbschaftssteuererklärung machen will, ist es notwendig, dass jeder einen eigenen Mantelbogen ausfüllt und vorlegt.
  • Anlage: Hier nennen Sie weitere Details zur Erbschaft. Dieses Dokument muss von jedem Erbe einzeln ausgefüllt werden. Daraufhin übergeben Sie dem Finanzamt die gemeinsame Steuererklärung und alle Anlagen.

Auch eine Übersicht der zum Nachlass gehörenden Gegenstände und Vermögenswerte wird von Ihnen laut § 31 ErbStG erstellt und mit der Steuererklärung übermittelt. Hierfür stellen Finanzämter Vordrucke bereit, die Sie einfach ausfüllen können. Sie werden von einem Nachlassverwalter unterstützt? Oder sogar von einem Testamentsvollstrecker? Dann kümmert sich dieser um die Steuererklärung, die für Ihre Erbschaft benötigt wird.

Das Finanzamt prüft meine Angaben

Das Amt prüft anhand der von Ihnen angegebenen Informationen, ob Sie die Steuer zu zahlen haben. Hierfür werden unterschiedliche Freibeträge und Steuersätze, die je nach Verwandtschaftsgrad gesetzlich festgelegt sind, genutzt. Wenn die Steuer fällig wird, werden Sie zur Zahlung aufgefordert. Doch bis Sie die ersten Neuigkeiten erhalten, können 12 bis 24 Monate vergehen.

Fristen beachten

Bis zu vier Jahre hat das Finanzamt Zeit, um die von Ihnen angegebenen Informationen zu prüfen und Ihnen Bescheid zu geben. Die Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem Sie die Steuererklärung gemacht haben. Die Frist wurde vom Amt überschritten? Dann kann die Erbschaftssteuer nicht mehr verfolgt werden.

Wie sind die Berechnungsgrundlagen für die Erbschaftssteuer von Grundstück, Haus oder Wohnung gestaltet?

Das gesamte vererbte Vermögen gilt als Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer. Sie haben nur eine Immobilie geerbt? Dann berechnet das Finanzamt den Steuersatz auf Basis des Wertes, den die Immobilie derzeit auf dem Markt hat. Dieser Wert wird auch Verkehrswert genannt. Sie erben auch anderes Vermögen? Dann wird das ebenfalls berücksichtigt.

Freibeträge auf Grundstück, Haus oder Wohnung

Das Finanzamt muss Ihnen laut § 16 ErbStG bestimmte Freibeträge zugestehen. Der Wert Ihres Erbes liegt unter der Freibetragsgrenze? Dann haben Sie grundsätzlich keine Erbschaftssteuer zu zahlen. Liegt der Wert darüber, wird die die Steuer fällig.

Freibeträge können unterschiedlich ausfallen, da diese vom jeweiligen Verwandtschaftsgrad abhängen.

Verwandtschaftsgrad und Erbschaftssteuerklasse

Erben werden je nach Verwandtschaftsgrad in unterschiedliche Erbschaftssteuerklassen eingeteilt. Mit der regulären Steuerklasse haben die eben genannten Klassen nichts zu tun. Diese dienen dem Amt für die Steuerberechnung.  

In der Erbschaftssteuerklasse I befinden sich die Ehepartner mit einem Freibetrag von bis zu 500.000 Euro. Auch leibliche Kinder, Stief- und Adoptivkinder zählen zu dieser Klasse. Ihr freier Betrag umfasst allerdings nur 400.000 Euro. Enkel, auch Teil der ersten Klasse, haben einen Freibetrag von bis zu 200.000 Euro. Eltern und Großeltern, in der Erbschaftssteuerklasse I, verfügen über einen freien Betrag von bis zu 100.000 Euro. Zur zweiten Klasse zählen Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern und Schwiegerkinder. Sie erhalten einen Freibetrag von bis zu 20.000 Euro – nicht verwandte Erben, der dritten Klasse zugehörig, erhalten auch diesen Betrag.

Erbschaftssteuersätze auf Immobilien

Das Finanzamt zieht den Freibetrag vom Immobilienwert ab. Auf den Restbetrag müssen Sie dann Erbschaftssteuer zahlen. Laut § 19 ErbStG gelten unterschiedliche Steuersätze, die abhängig von der Höhe des Restbetrags und Ihrer Erbschaftssteuerklasse sind.  

Beispiel I

Bei einem Restbetrag von 300.000 Euro gilt ein Steuersatz von 7 Prozent, wenn Sie der ersten Erbschaftssteuerklasse angehören, beziehungsweise 15 Prozent in der zweiten und 30 Prozent in der dritten Klasse.

Beispiel II

Wenn Sie ein Haus im Wert von 600.000 Euro von Ihren Eltern erben, gilt für Sie die Freibetragsgrenze von 400.000 Euro. Nach Abzug dieses Betrags verbleiben noch 200.000 Euro zu versteuerndes Vermögen. Hier gilt der Steuersatz von 15 Prozent. Sie müssen also 30.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen.

Kann ich die Erbschaftssteuer für die Immobilie senken?

Ihnen stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, um die Steuerzahlung zu reduzieren.

Ich gebe Nachlassverbindlichkeiten an

Durch die Angabe dieser Verbindlichkeiten können Sie Ihre Steuerlast senken. Schulden des Erblassers oder die Kosten für die Beerdigung des Verstorbenen zählen beispielsweise dazu. Dafür erkennt das Finanzamt laut § 10 ErbStG etwa 10.300 Euro an.

Mithilfe eines unabhängigen Verkehrswertgutachtens die Steuergrundlage senken

Es kann passieren, dass das Finanzamt den Immobilienwert relativ hoch ansetzt. Das passiert, wenn das Amt die Immobilie nicht besichtigt. Es wird nur eine ungefähre Wertschätzung vorgenommen. Klar, dass dieser festgelegte Grundwert Einfluss auf die Erbschaftssteuer hat und für einen höheren Steuersatz sorgt.

Wie können Sie dieses Problem lösen? Indem Sie ein unabhängiges Verkehrswertgutachten in Auftrag geben. Denn der Gutachter hat dieses auf Basis seiner Besichtigung vor Ort erstellt. Dieses Gutachten kann Einfluss darauf haben, ob der Wert der Immobilie deutlich niedriger ist als der Wert, den das Finanzamt festgelegt hat.

Diese Vergünstigungen erhalte ich bei Immobilien, die vermietet sind

Sie haben ein Haus oder eine Wohnung geerbt, die vermietet ist? Dann muss das Finanzamt Ihnen eine Vergünstigung bis zu 10 Prozent zugestehen. Sie zahlen dann Erbschaftssteuer auf 90 Prozent des Immobilienwertes.

Sonderregelungen für mein Eigenheim

Wenn Sie als Ehegatte, Lebenspartner oder Kind das Familienhaus des Verstorbenen erben, gilt eine Sonderregelung. Laut § 13 ErbStG müssen dafür die folgenden besonderen Voraussetzungen erfüllt werden:

  • Vor seinem Tod hat der Erblasser in der Immobilie gewohnt.
  • In den kommenden 10 Jahren wird der Erbe die Immobilie selbst bewohnen.
  • Weitere Voraussetzungen für die Kinder des Erblassers: 200 m² werden von der Immobiliengrundfläche nicht überschritten.

Erbschaftssteuer und Immobilien: Ein komplexer Vorgang

Sie wissen jetzt, wie eine Erbschaftssteuer für eine Immobilie berechnet wird und wie Sie die Höhe der Erbschaftssteuerzahlung senken können. Natürlich kann es auch sinnvoll sein, die geerbte Immobilie zu verkaufen.

Doch egal welche Entscheidung Sie treffen: Die Beratung durch einen Experten ist immer hilfreich. Dieser kann Sie bei der Ermittlung des präzisen Immobilienwerts im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens unterstützen oder Ihnen beim Hausverkauf unter die Arme greifen. 

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