Schlüssel­­übergabe: Wie verläuft die Übergabe nach dem Immobilienkauf?

In Ihrem Kaufvertrag wurde für Ihre zukünftigen vier Wände ein Datum für die Übergabe festgelegt. Bei dieser Hausübergabe ist es auch üblich, dass ein sogenanntes Übergabeprotokoll erstellt wird. Nachdem Sie den Kaufpreis bezahlt haben und die Übergabe abgeschlossen ist, wird die Immobilie Eigentum des Käufers. Wir erklären Ihnen, worauf Sie achten müssen und wie die Schlüsselübergabe abläuft.

Wie läuft die Schlüsselübergabe ab?

Das Datum der Übergabe wird immer im Kaufvertrag festgelegt. Die Übergabe der Immobilie findet statt, sobald Sie als Käufer alle Kosten beglichen haben. Der Immobilienwechsel von Verkäufer zu Käufer ist zwar auch vor der vollständigen Zahlung möglich. Diese ist für den Verkäufer aber mit vielen Nachteilen verbunden.

Beide Parteien treffen sich vor dem verkauften Haus. Ein Sachverständiger kann auch vor Ort sein, wenn Käufer oder Verkäufer dies selbst organisiert haben. 

Die Hausübergabe umfasst die folgenden Schritte:

• Alle Beteiligten begehen gemeinsam die Immobilie.
• Im Anschluss wird ein Übergabeprotokoll erstellt.
• Die Zählerstände werden abgelesen und dokumentiert.
• Der Verkäufer nutzt die Zeit, um technische Einbauten zu erklären – falls diese vorhanden sind.
• Alle wichtigen Unterlagen, die zum Haus gehören, werden übertragen.
• Alle Schlüssel, die zum Haus gehören, werden übergeben.

Worauf muss ich bei der Begehung achten?

Die Schlüsselübergabe ist für Sie, aber auch für den Verkäufer die letzte Möglichkeit, um Schäden am Haus festzuhalten. Nur dann können Vereinbarungen für die Beseitigung getroffen werden.

Schauen Sie sich bei der Begehung alle Räume gemeinsam und in Ruhe an – ein Sachverständiger hat hier ein gutes Auge für potenzielle Mängel oder Fehler an der Bausubstanz. Bereits vorher bekannte Schäden werden auch ins Protokoll geschrieben. An dieser Stelle kann der Verkäufer vermerken, wie er sich mit Ihnen geeinigt hat. Die Schäden fallen erstmals bei der Begehung auf? Dann hat der neue Eigentümer der Immobilie noch das Recht auf Nachbesserung. Diese sollten ebenfalls unbedingt in das Protokoll aufgenommen werden. Sie haben außerdem das Recht weitere Fragen zu stellen – auch zu den Nachbarn oder zu den notierten Schäden am oder im Haus.

Was passiert, wenn der Verkäufer Mängel verschwiegen hat und diese erst nach der Schlüsselübergabe sichtbar werden? Dann haben Sie Anspruch auf eine Mängelhaftung. Auch eine Rückabwicklung oder Schadensersatz sind möglich. Allerdings müssen Sie nachweisen können, dass der Schaden dem Verkäufer bekannt war.

Übergabe und Abnahme bei einem Neubau

Hier fallen Schlüsselübergabe und Abnahme meistens zusammen. Sie begehen gemeinsam mit dem Bauträger – und einem Sachverständigen, wenn Sie sich das wünschen – das Haus. Sie überprüfen, ob der Bau, wie im Vertrag vereinbart, ausgeführt wurde. Sie können die Abnahme verweigern, wenn Sie Schäden feststellen. Der Bauträger muss gefundene Mängel ausbessern. Halten Sie diese am besten im Protokoll fest. Sie können aber trotzdem in das Haus einziehen.

Zählerstände: Wie wichtig ist der Vermerk ihrer Werte im Protokoll?

Mit dem Ablesen der Zählerstände und dem Protokollieren der ermittelten Werte soll sichergestellt werden, dass keine unrechtmäßigen Nachzahlungen erhoben werden. 

Alle Zählerstände sollten daher genau geprüft und im Protokoll vermerkt werden. So sind Sie mit dem Übergabeprotokoll auf der sicheren Seite – vor allem bei späteren Streitigkeiten.

Muss ich vom Verkäufer alle Schlüssel erhalten?

Sie haben das Recht darauf, alle Schlüssel zum Haus zu erhalten. Dazu zählen auch Schlüssel zu separaten Schlössern, wie die von Briefkästen oder Kellertüren. 

Im Protokoll wird vermerkt, wie viele Schlüssel Sie vom Verkäufer bekommen haben. Wenn sich später herausstellt, dass Schlüssel fehlen, können Sie diese beim Verkäufer anfordern.

Meine Checkliste für das Hausübergabeprotokoll

Damit bei Ihrer Übergabe nichts schiefgeht, können Sie sich für das Übergabeprotokoll an der folgenden Checkliste orientieren:

• Heizung, Wasseruhren, Stromzähler: Notieren Sie die Werte aller Zählerstände. Auch die Photovoltaikanlage auf dem Dach zählt – falls eine vorhanden ist.
• Führen Sie die Begehung gründlich und aufmerksam durch. Notieren Sie alle Mängel, die Ihnen auffallen.
• Halten Sie fest, wer und wie die Mängel beseitigt werden.
• Auch der Außenbereich sollte überprüft werden: Weist der Garten Schäden auf? Gibt es einen Schuppen, der repariert werden muss?
• Sie haben nicht nur ein Haus, sondern auch dazugehöriges Mobiliar gekauft? Dann sollte das Inventar im Protokoll aufgeführt werden. Ansonsten vermerken Sie, wer sich um die Entsorgung der Möbelstücke kümmert.
• Lassen Sie sich vom Verkäufer alle vorhandenen Apparate und Geräte erklären.
• Keller, Briefkasten, Garage: Sie sollten alle zum Haus dazugehörigen Schlüssel bekommen. Halten Sie im Protokoll die Anzahl und weitere Details fest.
• Notieren Sie sich die Dienstleistungen, die der Verkäufer für das Haus in Anspruch genommen hat. Dazu zählen zum Beispiel Müllabfuhr oder Internet.
• Der Verkäufer kann Ihnen auch kürzlich bezahlte Rechnungen übergeben, die das Haus betreffen. So können Sie von Garantien profitieren.

Welche neuen Verpflichtungen habe ich nach dem Abschluss der Übergabe?

Mit der Schlüsselübergabe gehen auch alle Pflichten, die die Immobilie mit sich bringt, auf Sie über. Grundsteuer, Kosten für die Müllabfuhr, Abwassergebühren und sonstige Abgaben müssen Sie von nun an übernehmen. 

Eine Übergabe können Sie aber auch durchführen, bevor die Eintragung ins Grundbuch stattfindet. Das ist praktisch, wenn Sie einen Altbau gekauft haben und vor dem Einzug planen, das Haus zu sanieren.

Wenn Sie und der Verkäufer sich unsicher sind, ob eine Schlüsselübergabe vor der Kaufpreiszahlung sinnvoll ist, können Sie sich gemeinsam von Ihrem Notar beraten lassen. Die Beratung in Bezug auf mögliche Sicherungsvarianten kostet nicht extra, da die Beratungsleistung im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag steht. Denken Sie aber daran, diese Vereinbarung im Protokoll zu vermerken.

Ist für mich der Hauskauf nach der Schlüsselübergabe abgeschlossen?

Wenn die Übergabe beendet ist, wird das angefertigte Protokoll zum Notar geschickt. Die Haftung für das Haus geht durch einen Sachmängelausschluss im Kaufvertrag auf Sie, den Käufer, über.

Sie stehen noch gar nicht vor der Schlüsselübergabe? Sie haben noch viele weitere Fragen zum Thema „Hauskauf“? Im Ratgeber “Wie kaufe ich ein Haus - inklusive Ablaufplan” erfahren Sie alles, was Sie über den Hauskauf wissen müssen.