Kaufvertragsentwurf vom Notar: Worauf muss ich achten?

Kaufvertragsentwurf vom Notar: Worauf muss ich achten?

Inwiefern kann der Entwurf eines Vertrages eine wichtige Rolle spielen? Ohne einen Kaufvertragsentwurf kann ein Hauskauf nicht zustande kommen. Dieser Entwurf wird von einem Notar - in Absprache mit Verkäufer und Käufer - verfasst. Ein Kaufvertragsentwurf liegt beiden Parteien aus Kontrollzwecken bis zu 14 Tagen vor - danach findet in der Regel die Vertragsunterzeichnung statt.

Für welche weiteren Dinge Sie als Käufer den Kaufvertragsentwurf benötigen und worauf inhaltlich zu achten ist, erklären wir Ihnen in diesem Beitrag.

Was steckt inhaltlich im Kaufvertragsentwurf drin?

Der Entwurf ist die Grundlage für den rechtlich bindenden Kaufvertrag. Alle wichtigen Aspekte des Kaufvertrages müssen demnach schon im Entwurf enthalten sein. Überprüfen Sie, ob die folgenden Aspekte im Kaufvertragsentwurf für einen Hauskauf enthalten sind:

  • Kontaktdaten von Käufer und Verkäufer.
  • Alle wichtigen Daten rund um die Immobilie wie Art, Größe und Inventar sowie genaue Grundbuchangaben zum Objekt.
  • Ein Vermerk betreffend einer möglichen Löschung oder Übernahme von noch vorhandenen Grundpfandrechten.
  • Der Kaufpreis.
  • Die Zahlung sowie die Frist, in der diese vom Käufer getätigt sein muss.
  • Der Zeitpunkt, an dem der Käufer die erstandene Immobilie uneingeschränkt nutzen darf.
  • Eine Aufzählung von Gewährleistungen wie die Sanierung bestimmter Teile einer Immobilie, die ein Verkäufer vor dem Kauf umsetzen muss.
  • Es wird festgelegt, wann der Eigentümerwechsel stattfindet.
  • Auflistung der Gebühren für den Makler.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, kommen die folgenden Aspekte noch dazu:

  • Genaue Grundbuchangaben zur Eigentumswohnung.
  • Weitere Sondernutzungsrechte wie die Nutzung eines bestimmten Parkplatzes.
  • Angaben zur bisher angesparten Instandhaltungsrücklage.

Stellen Sie sicher, dass alle mündlich getroffenen Vereinbarungen in den Kaufvertragsentwurf überführt werden. Sie haben als Käufer die Möglichkeit, einen Notar zu beauftragen, den Entwurf zu überprüfen.

Warum ich den Kaufvertragsentwurf bei der Bank vorlegen sollte

Bei einigen Banken ist die Einreichung des Kaufvertragsentwurfs zur Prüfung der Finanzierung Pflicht.

Neben den allgemeinen Daten kontrollieren Finanzinstitute auch:

  • ob der gesamte Kaufpreis für das Objekt verwendet wird
  • oder es Kosten für mitverkauftes Inventar gibt.

Die genannten Aspekte sind für den Genehmigungsprozess sehr wichtig.

Ausnahmen bei der 14-Tage-Frist zur Prüfung des Vertragsentwurfs

Sie als Käufer können gemeinsam mit dem Verkäufer die 14-Tage-Frist außer Acht lassen und sich darauf verständigen, den Hauskaufprozess zu beschleunigen - Sie würden dann auf die allgemein festgelegte Frist verzichten. Ein Notar kann eine solch kurzfristige Beglaubigung vornehmen, wenn beide Parteien Privatpersonen oder Unternehmer, Landwirte oder Kaufleute sind, Sie als Käufer ein umfangreiches Wissen in Sachen Immobilienkäufen vorweisen oder Sie befürchten müssen, die Immobilie zu verlieren, da für diese eine große Nachfrage besteht.

Die 14-Tage-Frist reicht für Sie - normalerweise - aus, um den Entwurf von einer sachkundigen Person überprüfen zu lassen. Falls ein Immobilienmakler auf eine vorzeitige Beurkundung drängen sollte, sollten Sie vorsichtig sein. Der häufig genannte Grund: Eine besonders große Nachfrage. Lassen Sie sich nicht zu einem vorschnellen Vertragsabschluss hinreißen. Ziehen Sie einen Sachverständigen hinzu, um sicherzugehen, dass mit der Immobilie alles stimmt. Gut möglich, dass Sie noch vor dem Hauskauf Probleme aufdecken können, um so einen Fehlkauf zu vermeiden.

Der Kaufvertrag kommt bereits zum Kaufvertragsentwurf nicht zustande?

Es kann durchaus passieren, dass sich der Verkäufer trotz vorliegenden Kaufvertragsentwurfs dagegen entscheidet, seine Immobilie zu verkaufen. Eine Konsequenz könnte sein, dass Sie als Käufer eine Rechnung für den Entwurf erhalten. Wenn Sie dem Notar erlaubt haben, Daten über den Makler oder Verkäufer der Immobilie weiterzuleiten, müssen Sie diese Rechnung begleichen. Sie gelten als Auftraggeber des Notars. Und eine nicht stattgefundene Beurkundung wird wie eine stattgefundene Beurkundung berechnet. Die Kosten setzen sich dann aus einer Gebühr für die Entwurfserstellung zusammen. In einem anderen Szenario ist es natürlich auch denkbar, dass der Notar dem Verkäufer diese Rechnung schickt. Dieser könnte auch der Auftraggeber des Kaufvertragsentwurfs sein. 

Die Kosten für diese Rechnung darf der Notar allerdings nur einmal stellen. Wenn Sie sich mit dem Verkäufer gut verstehen, ist es vielleicht auch möglich, dass sie die Kosten gemeinsam aufteilen und zahlen. Im Grunde sind beide Parteien für den Notar Auftraggeber.  

Sie können sich mit dem Verkäufer nicht einigen? Dann muss derjenige die Kosten übernehmen, der rechtlich die Zahlung zu begleichen hat. Alle Beteiligten sollten schon vor den ersten Verhandlungen vor dem Kaufvertragsentwurf die Entscheidung getroffen haben, einen Kaufvertrag auch wirklich abschließen zu wollen.

Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Die Notarkosten orientieren sich am sogenannten Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Der Entwurf kostet in vielen Fällen etwa die Hälfte der Kosten, die für eine Beurkundung anfallen.  

Die Gebühren für die Beurkundung orientieren sich am vereinbarten Kaufpreis der Immobilie. Die Beurkundungsgebühren hängen aber auch davon ab, ob der Notar noch weitere Arbeiten leisten muss - das Einholen weiterer Genehmigungen oder das Löschen einer bestehenden Grundschuld. Die Kosten der Löschung bestehender Grundschulden trägt in der Regel der Verkäufer.

Die Kosten für den Kaufvertragsentwurf können Sie mit 0,5 bis 1 Prozent des mit dem Verkäufer vereinbarten Kaufpreises berechnen. Der Beitrag fällt gering aus? Dann fällt oft eine Mindestgebühr an.

Bin ich schon mit Kaufvertragsentwurf auf der sicheren Seite?

Dank der 14-Tage-Frist haben Sie als Käufer die Möglichkeit, sich doch noch gegen einen Kauf zu entscheiden, wenn der Kaufvertragsentwurf beispielsweise nicht so ausfällt wie erwartet.

Ihnen bleibt auch genügend Zeit, um weitere Experten um Rat zu fragen oder letzte Zweifel bezüglich des Hauskaufs aus der Welt zu schaffen. Wenn Sie von Anfang an wissen, wie Sie sich entscheiden werden, ist es auch möglich die Frist zusammen mit dem Verkäufer zu kürzen.

Gratis-Download: Ratgeber – Wie kaufe ich ein haus?