Gutachten beim Hauskauf: Darauf müssen Sie achten

Die Konkurrenz ist beim Hauskauf sehr hoch. Doch die Hauskauf-Entscheidung sollte nicht Hals über Kauf gefällt werden. Lassen Sie sich damit Zeit und überlegen Sie in Ruhe. Ansonsten kann es schnell passieren, dass Sie Mängel oder sanierungsbedürftige Teile eines Hauses übersehen. Wenn Ihnen ein Gutachter oder Sachverständiger für den Hauskauf zur Seite steht, müssen Sie sich darüber keine Sorgen machen.

Dieser kann Probleme und Sachmängel identifizieren und Sie auf anfallende Reparaturkosten aufmerksam machen. So können Sie langfristig Geld sparen und sind vor bösen Überraschungen geschützt.

Was hinter der Tätigkeit des Gutachters im Detail steckt, wann sein Einsatz sinnvoll ist und mit welchen Kosten Sie für seine Arbeit rechnen müssen, erklären wir Ihnen in diesem Beitrag.

Was macht ein Gutachter?

Hier handelt es sich um einen geprüften Sachverständigen. Die Bezeichnung als Sachverständiger ist allerdings nicht geschützt. Ein Gutachter darf sich aber erst dann zertifizierter Gutachter nennen, wenn er die entsprechenden Qualifikationen und Zertifikate vorlegen kann.

Er sollte eine langjährige Sachkunde vorzeigen können, über einen handwerklichen Meistertitel verfügen oder ein fachbezogenes Studium absolviert haben. Anschließend kann er eine Weiterbildung zum Sachverständigen antreten. Nach bestandener Abschlussprüfung kann sich ein Gutachter dann als “geprüfter Sachverständiger” ausweisen.

Solch ein zertifizierter Experte sollte sich durch Neutralität auszeichnen. Hierfür gibt es einen Gutachter-Ehrenkodex. Dieser beinhaltet eine Reihe verbindlicher Regeln. Sie suchen einen seriösen und qualifizierten Sachverständigen? Dann wenden Sie sich an den Bundesverband Deutscher Bausachverständiger e.V., Bundesverband Freier Sachverständiger e.V. oder den Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband e.V.. An einen zertifizierten Bausachverständigen müssen Sie sich wenden, wenn Sie ein Haus kaufen wollen.

Unterschiedliche Arten von Gutachtern – welcher wofür?
Für die Wahl des Gutachters ist das Einsatzgebiet und der Anlass entscheidend. Grundsätzlich können Sie zwischen drei verschiedenen Arten von Gutachtern wählen – hierbei handelt es sich um Sachverständige mit einer von drei Spezialisierungen:

• Bei einem einfachen Hauskauf können Sie einen freien Immobiliensachverständigen beauftragen. Beachten Sie jedoch, dass das ausgestellte Gutachten von Behörden anerkannt wird.
• Ein gerichtsfestes Gutachten über den Immobilienwert kann Ihnen ein öffentlich bestellter Sachverständiger anfertigen. Achten Sie darauf, dass dieser Gutachter von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und zertifiziert ist.
• Ein staatlich anerkannter Immobiliengutachter untersteht der jeweiligen Behörde eines Bundeslandes. Dieser Gutachter hat sich ebenfalls einer IHK-Prüfung unterzogen und besitzt ein entsprechendes Zertifikat. Sie bewerten Immobilien hauptsächlich im öffentlichen Auftrag wie beispielsweise im Namen der Bauaufsicht.

Was wird von einem Gutachter geprüft?

Ein Sachverständiger gibt Ihnen darüber Auskunft, ob Ihre Traumimmobilie auch wirklich traumhaft und ihr Geld wert ist. Dafür schaut er sich im Detail den Zustand des Hauses an und bewertet unterschiedliche Aspekte. 

Identifikation von Mängeln, notwendigen Bau- und Renovierungsmaßnahmen

Nicht nur bei alten Immobilien, sondern auch bei Neubauten sind Mängel durchaus auffindbar. Baumängel, beispielsweise schlecht verbaute Leitungen, können von einem Gutachter identifiziert werden und erleichtern Ihnen die Entscheidungsfindung.

Bei älteren Häusern ist es auf den ersten Blick nicht leicht, Mängel zu finden. Oft sind es auch potenzielle Bau- und Renovierungsmaßnahmen, die den eigentlichen Kaufpreis in die Höhe schnellen lassen.

Die folgenden Sach- und Baumängel treten am häufigsten auf:

• In den 1990er-Jahren wurde Asbest beim Bau von Häusern genutzt. Das Gefährliche an diesem feuerfesten Faserstoff: Wenn dieses Baumaterial verwittert, kann es für Bewohner äußerst gesundheitsschädigend sein. Der Stoff muss entfernt werden? Dann können Sie sicher sein, dass der Gutachter Sie darauf hinweist, dass mit Kosten in Höhe mehrerer tausend Euro zu rechnen ist.

• Neben diesem giftigen Stoff gibt es noch viele weitere Chemikalien, die beim Hausbau genutzt werden und gleichzeitig schädlich für den Menschen sind. In vielen alten Immobilien wurde früher beispielsweise mit Holzschutzmitteln gearbeitet. Heute gelten diese als giftig. Die vom Gutachter gefundenen Chemikalien lassen sich nicht entfernen? Dann bleibt Ihnen nur regelmäßiges Lüften.

• Elektroleitungen sollten nach einem Zeitraum von 30 bis 40 Jahren getestet und unter Umständen ersetzt werden. Bei der Grunderneuerung sind mit Kosten in Höhe von drei bis fünf Prozent des tatsächlichen Immobilienwertes zu rechnen.

• Sie wollen eine Immobilie kaufen, deren Heizkessel vor 1984 eingebaut wurde? Dann müssen Sie laut der Energieeinsparverordnung (ENEV) diesen Kessel austauschen. Daneben dürfen Heizungen, die seit 1985 genutzt werden, nur bis zu 30 Jahren laufen. Von dieser Verordnung ausgenommen sind sogenannte Brennwert- und Niedertemperaturkessel. Machen Sie sich auch hier auf hohe Kosten gefasst. Eine Heizungsanlage kann – je nach Modell – etwa 12.000 Euro kosten.

• Ihr Gutachter findet oberflächliche Schimmelspuren? Je nach Stärke des Befalls können die Areale größer ausfallen. Schimmel ist kaum zu sehen, dafür an seinem modrigen Geruch gut zu erkennen. Ein Gutachter ist mit entsprechenden Messinstrumenten in der Lage, die Feuchtigkeit von Außen- und Zwischenwänden zu berechnen. So lässt sich einschätzen, wie hoch die tatsächliche Schimmelgefahr ist.

• Die Immobilie verfügt über Anbauten, die nicht genehmigt wurden? Insbesondere bei älteren Immobilien kommen diese illegalen – auch Schwarzbauten genannten – Anbauten vor. Wenn Sie erwischt werden, müssen Sie diese im Nachhinein genehmigen lassen. Oft entsprechen diese Anbauten aber nicht den heutigen Standards, was wiederum bedeutet, dass Sie um weitere bauliche Anpassungen nicht herumkommen.

• Ihr Gutachter erkennt Setzungsrisse, aufsteigende Feuchtigkeit oder Hausschwamm an der Immobilie? Diese zählen zu den sogenannten Substanzschäden. Auch Schädlingsbefälle wie beispielsweise an einem Dachstuhl oder einer Treppe können hohe Kosten bedeuten.

• Kalkspuren an Ventilen und Verschraubungen können auf verkalkte Wasserleitungen hinweisen. Das kann bedeuten, dass weniger Wasser durch die Leitungen läuft. Zu viel Kalk kann aber auf einen bevorstehenden Wasserrohrbruch hinweisen. Die Wasserleitungen, die Ihr Gutachter und Sie vorfinden, sind mehr als 50 Jahre alt? Dann besteht dringender Sanierungsbedarf. Dafür fallen etwa 25 Euro pro Meter an. Ein Gutachter kann Ihnen aber auch sagen, wie dringend Sie handeln sollten.

Überprüfung von Umbaumaßnahmen

Sind Wanddurchbrüche oder die Befestigung einer Photovoltaikanlage auf einem Dach möglich? Ein kompetenter Gutachter kann Sie auch darüber informieren, ob Umbaumaßnahmen nach dem Hauskauf möglich sind.

Sie hegen Zweifel, ob das vom Verkäufer präsentierte Exposé mit den tatsächlichen Größenangaben übereinstimmt? Auch hierfür hat ein geprüfter Sachverständiger passende Werkzeuge, mit denen er sehr genau die Größe der Räume ermitteln kann. Ein Blick in die Unterlagen genügt und er kann Ihnen beschreiben, welche Ungereimtheiten ihm noch auffallen.

Wann sollte ich einen Gutachter bei meinem Hauskauf konsultieren?

Vor allem, wenn Sie beabsichtigen, ein älteres Haus zu kaufen, ist ein Gutachter sinnvoll. Denn wenn ein Haus bereits mehrere Jahrzehnte existiert, entstehen im Laufe dieser Zeit nicht nur Alterserscheinungen, sondern auch Schäden an der Immobilie, die man berücksichtigen sollte. Zwar werden Sie vom Verkäufer oder einem Makler über einen gewissen Sanierungsbedarf informiert, doch sind diese Parteien am Verkauf der Immobilie interessiert. Kleinigkeiten und Probleme werden dann nur am Rande erwähnt oder nur als kleine Mäkel benannt.

Natürlich kann Ihnen Ihre eigene Skepsis bereits helfen, solche Dinge aufzuspüren und Sie vor zu sanierungsbedürftigen Immobilien schützen. Wenn Sie es aber ganz genau wissen wollen oder ein Haus durch die rosafarbene Brille betrachten, kann Ihnen ein Gutachter beim Aufdecken von Mängeln helfen, die Sie vielleicht sonst übersehen hätten. Ein weiterer Vorteil einer sachlichen zweiten Meinung: Ein Sachverständiger kann Ihnen auch sagen, ob der vom Verkäufer festgelegte Preis auch dem wirklichen Wert des Hauses entspricht. Eine hilfreiche Information, falls Sie Preisverhandlungen führen sollten.

Gutachter beauftragen: Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Die Kosten hängen davon ab, für welche Art von Gutachten Sie sich entscheiden. Sie wollen eine Bestandsaufnahme, die auch vor Gericht Bestand hat? Dann sollten Sie sich für ein umfangreiches Wertgutachten entscheiden. Kostet die Immobilie beispielsweise 250.000 Euro, müssten Sie dem Gutachter etwa 2.500 Euro zahlen. Gutachter orientieren sich bei ihren Preisen an der HOAI – der sogenannten Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.

Der Nachteil eines Wertgutachtens: Die Erstellung dauert etwa 6 bis 8 Wochen. Oft steht Ihnen die Zeit nicht zur Verfügung, weil der Verkäufer in der Regel seine Immobilie schnell verkaufen will.

Als Alternative bietet sich das kostengünstigere Kurzgutachten an. Hierfür beauftragen Sie einen Bausachverständigen, den Sie zur Besichtigung – mit Erlaubnis des Verkäufers – mitnehmen. Der Preis für Kurzgutachten beginnt bei etwa 350 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Nach dem Besichtigungstermin erhalten Sie vom Sachverständigen ein schriftliches Gutachten. Darin steht, ob der genannte Kaufpreis realistisch ist – oder nicht.

Warum brauche ich einen Gutachter für den Hauskauf? 

Sie denken darüber nach, eine Immobilie zu erstehen und zu sanieren? Besonders in diesem Fall kann sich der Einsatz eines Gutachters lohnen. Der Sachverständige hilft Ihnen dabei, Kosten für notwendige Sanierung zu schätzen und nicht auf den ersten Blick erkennbare Mängel zu identifizieren. Sie planen vielleicht auch Umbaumaßnahmen oder Anbauten? Hier kann der Gutachter ermitteln, ob diese Projekte sowohl baurechtlich als auch statisch möglich sind.

Nicht nur Sie persönlich profitieren von den Leistungen eines kompetenten Sachverständigen. Seine Erkenntnisse, die er in einem Gutachten einfließen lässt, spielen auch eine Rolle für Ihre Baufinanzierung und die Höhe Ihres Darlehens: Sie haben die Möglichkeit, besser zu planen und Sie wissen genau, welche finanziellen Mittel Sie für weitere Sanierungsmaßnahmen benötigen. Ihre Bank ist sich nicht sicher, ob sie Ihre Baufinanzierung freigeben soll, da Bilder der Immobilie nicht überzeugen können? Dann kann ein positives Gutachten – dass sich das Objekt problemlos sanieren lässt – die Entscheidung des Finanzinstituts entsprechend beeinflussen.  

Ein Gutachter kann Ihnen sagen, ob der vom Verkäufer aufgerufene Immobilienpreis angemessen ist. Das erstellte Gutachten hilft Ihnen vielleicht auch bei den Preisverhandlungen weiter, denn Sie kennen den tatsächlichen Wert der Immobilie und können ein entsprechendes Angebot abgeben. 

Grundsätzlich steht es Ihnen offen, ob Sie einen Gutachter beauftragen wollen oder nicht. Beim Kauf eines Neubaus werden Sie einen Sachverständigen seltener benötigen als beim Kauf eines Hauses, das 15 Jahre oder älter ist. 

Guter Rat ist teuer und lohnt sich

Die Kosten für einen Gutachter können sehr hoch sein. Es ist aber nicht verkehrt, einen Experten zu konsultieren. Insbesondere dann nicht, wenn einem selbst das Auge für Mängel fehlt. Wenn Sie beabsichtigen, ein älteres Haus zu kaufen, ist ein Sachverständiger fast schon ein Muss. Denn oft treten bei alten Immobilien viele Alterserscheinungen auf, die Sie nur mit einer umfangreichen Renovierung beseitigen können.

Wer nicht zu tief in die Tasche greifen will, kann ein Kurzgutachten beauftragen, um zu erfahren, ob der Kaufpreis einer Immobilie mit dem tatsächlichen Wert übereinstimmt.

Achten Sie bei der Wahl eines Gutachters auf dessen Kompetenzen und Zertifizierungen. Wählen Sie selbst einen Sachverständigen. Auf die Empfehlung eines Verkäufers sollte nicht unbedingt gehört werden. Denn mit der eigenen Auswahl können Sie sichergehen, dass sich der Experte möglichst neutral verhält.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Hauskauf mit Gutachter 

• Wieviel kostet ein Gutachten für ein Haus? 
  Die Gutachterkosten orientieren sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. In der Regel belaufen sich diese auf 1 % der Kosten der Immobilie. Wenn ein Haus beispielsweise 250.000 € kostet, belaufen sich die Gutachterkosten auf 2.500 € 
  
• Wie bewertet ein Gutachter ein Haus? 
  Gutachter greifen oft auf das Sachwertverfahren zurück. Mithilfe des Bodenrichtwertes, den Herstellungskosten des Hauses, den Kosten für die Herstellung von Garagen wird der Immobilienwert ermittelt. 
• Wie erfahre ich den Wert meines Hauses? 
  Sie können einen Gutachter mit der Ermittlung des Immobilienwerts beauftragen. Sie können selbst recherchieren und Ihr Traumhaus mit ähnlichen Objekten vergleichen. Mit unserem Immobilienwertrechner erhalten Sie in wenigen Minuten eine erste Einschätzung.
• Ist ein Gutachter sinnvoll? 
  Ohne Gutachter kaufen Sie sich vielleicht ein Schnäppchen mit vielen Mängeln oder ein älteres, gutes Haus für einen viel zu hohen Preis. Ein Gutachter kann Sie vor einem Fehlkauf schützen. Sie sparen sich Ärger, Geld und Ihre Kaufentscheidung wird positiv beeinflusst..