Gutachten beim Hauskauf: Darauf m√ľssen Sie achten

gutachten-beim-hauskauf-darauf-muessen-sie-achten

Die Konkurrenz ist beim Hauskauf sehr hoch. Doch die Hauskauf-Entscheidung sollte nicht Hals √ľber Kauf gef√§llt werden. Lassen Sie sich damit Zeit und √ľberlegen Sie in Ruhe. Ansonsten kann es schnell passieren, dass Sie M√§ngel oder sanierungsbed√ľrftige Teile eines Hauses √ľbersehen. Wenn Ihnen ein Gutachter oder Sachverst√§ndiger f√ľr den Hauskauf zur Seite steht, m√ľssen Sie sich dar√ľber keine Sorgen machen.

 

Dieser kann Probleme und Sachm√§ngel identifizieren und Sie auf anfallende Reparaturkosten aufmerksam machen. So k√∂nnen Sie langfristig Geld sparen und sind vor b√∂sen √úberraschungen gesch√ľtzt.

Was hinter der T√§tigkeit des Gutachters im Detail steckt, wann sein Einsatz sinnvoll ist und mit welchen Kosten Sie f√ľr seine Arbeit rechnen m√ľssen, erkl√§ren wir Ihnen in diesem Beitrag.

Das m√ľssen Sie wissen:

  • Ein Gutachter/ Sachverst√§ndiger √ľberpr√ľft, ob Ihre Traumimmobilie auch Ihr Geld wert ist.

  • Zu den Aufgaben eines Gutachters geh√∂ren zum Beispiel: Identifikation von M√§ngeln, notwendigen Bau- und Renovierungsma√ünahmen. Sowie Beratung bei Umbauma√ünahmen.

  • Gerade bei √§lteren Immobilien ist ein Gutachter ein muss. Die fundierte Einsch√§tzung hilft Ihnen die ‚Äěrosafarbende-Brille‚Äú abzusetzen und bewahrt Sie vor einem Fehlkauf.

  • Die Kosten f√ľr Gutachter orientieren sich an der Honorarordnung f√ľr Architekten und Ingenieure. Das sind ungef√§hr 1% der Kosten der Immobilie. Zum Beispiel 2.500 ‚ā¨ bei einem Immobilienpreis von 250.000 ‚ā¨.

  • Achten Sie auf Neutralit√§t und lassen Sie sich nicht vom Verk√§ufer/ Makler einen Gutachter empfehlen.

So gehen Sie vor:

  • Achten Sie auf zertifizierte Gutachter/ gepr√ľfte Sachverst√§ndige (handwerklicher Meistertitel oder fachbezogenes Studium mit anschlie√üender Weiterbildung zum Sachverst√§ndigen), denn der Begriff Sachverst√§ndiger ist nicht gesch√ľtzt.
  • Gepr√ľfte Sachverst√§ndige finden Sie zum Beispiel beim BBauSV, BFS oder DGSV.

  • Ein professionelles Gutachten dauert in der Regel 6-8 Wochen. K√ľmmern Sie sich daher schnellstm√∂glich um ein Gutachten.

  • Alternativ Kurzgutachten: Hierbei nehmen Sie den Gutachter mit zum Besichtigungstermin. Nach der Besichtigung erhalten Sie in schriftliches Gutachten. Darin steht, ob der genannte Kaufpreis realistisch ist. (Preis ab 350 ‚ā¨)

  • Noch weniger Zeit? In unserem Immobilienwertrechner erhalten Sie in wenigen Minuten eine erste Einsch√§tzung. Im Rahmen einer unverbindlichen Finanzierungsanfrage ist diese Berechnung kostenlos!

Was macht ein Gutachter?

Hier handelt es sich um einen gepr√ľften Sachverst√§ndigen. Die Bezeichnung als Sachverst√§ndiger ist allerdings nicht gesch√ľtzt. Ein Gutachter darf sich aber erst dann zertifizierter Gutachter nennen, wenn er die entsprechenden Qualifikationen und Zertifikate vorlegen kann.

Er sollte eine langj√§hrige Sachkunde vorzeigen k√∂nnen, √ľber einen handwerklichen Meistertitel verf√ľgen oder ein fachbezogenes Studium absolviert haben. Anschlie√üend kann er eine Weiterbildung zum Sachverst√§ndigen antreten. Nach bestandener Abschlusspr√ľfung kann sich ein Gutachter dann als ‚Äúgepr√ľfter Sachverst√§ndiger‚ÄĚ ausweisen.

Solch ein zertifizierter Experte sollte sich durch Neutralit√§t auszeichnen. Hierf√ľr gibt es einen Gutachter-Ehrenkodex. Dieser beinhaltet eine Reihe verbindlicher Regeln. Sie suchen einen seri√∂sen und qualifizierten Sachverst√§ndigen? Dann wenden Sie sich an den Bundesverband Deutscher Bausachverst√§ndiger e.V., Bundesverband Freier Sachverst√§ndiger e.V. oder den Deutschen Gutachter und Sachverst√§ndigen Verband e.V.. An einen zertifizierten Bausachverst√§ndigen m√ľssen Sie sich wenden, wenn Sie ein Haus kaufen wollen.

Unterschiedliche Arten von Gutachtern ‚Äď welcher wof√ľr?
F√ľr die Wahl des Gutachters ist das Einsatzgebiet und der Anlass entscheidend. Grunds√§tzlich k√∂nnen Sie zwischen drei verschiedenen Arten von Gutachtern w√§hlen ‚Äď hierbei handelt es sich um Sachverst√§ndige mit einer von drei Spezialisierungen:

  • Bei einem einfachen Hauskauf k√∂nnen Sie einen freien Immobiliensachverst√§ndigen beauftragen. Beachten Sie jedoch, dass das ausgestellte Gutachten von Beh√∂rden anerkannt wird.
  • Ein gerichtsfestes Gutachten √ľber den Immobilienwert kann Ihnen ein √∂ffentlich bestellter Sachverst√§ndiger anfertigen. Achten Sie darauf, dass dieser Gutachter von der Industrie- und Handelskammer (IHK) gepr√ľft und zertifiziert ist.
  • Ein staatlich anerkannter Immobiliengutachter untersteht der jeweiligen Beh√∂rde eines Bundeslandes. Dieser Gutachter hat sich ebenfalls einer IHK-Pr√ľfung unterzogen und besitzt ein entsprechendes Zertifikat. Sie bewerten Immobilien haupts√§chlich im √∂ffentlichen Auftrag wie beispielsweise im Namen der Bauaufsicht.

Was wird von einem Gutachter gepr√ľft?

Ein Sachverst√§ndiger gibt Ihnen dar√ľber Auskunft, ob Ihre Traumimmobilie auch wirklich traumhaft und ihr Geld wert ist. Daf√ľr schaut er sich im Detail den Zustand des Hauses an und bewertet unterschiedliche Aspekte. 

Identifikation von Mängeln, notwendigen Bau- und Renovierungsmaßnahmen

Nicht nur bei alten Immobilien, sondern auch bei Neubauten sind Mängel durchaus auffindbar. Baumängel, beispielsweise schlecht verbaute Leitungen, können von einem Gutachter identifiziert werden und erleichtern Ihnen die Entscheidungsfindung.

Bei älteren Häusern ist es auf den ersten Blick nicht leicht, Mängel zu finden. Oft sind es auch potenzielle Bau- und Renovierungsmaßnahmen, die den eigentlichen Kaufpreis in die Höhe schnellen lassen.

Die folgenden Sach- und Baumängel treten am häufigsten auf:

  • In den 1990er-Jahren wurde Asbest beim Bau von H√§usern genutzt. Das Gef√§hrliche an diesem feuerfesten Faserstoff: Wenn dieses Baumaterial verwittert, kann es f√ľr Bewohner √§u√üerst gesundheitssch√§digend sein. Der Stoff muss entfernt werden? Dann k√∂nnen Sie sicher sein, dass der Gutachter Sie darauf hinweist, dass mit Kosten in H√∂he mehrerer tausend Euro zu rechnen ist.

  • Neben diesem giftigen Stoff gibt es noch viele weitere Chemikalien, die beim Hausbau genutzt werden und gleichzeitig sch√§dlich f√ľr den Menschen sind. In vielen alten Immobilien wurde fr√ľher beispielsweise mit Holzschutzmitteln gearbeitet. Heute gelten diese als giftig. Die vom Gutachter gefundenen Chemikalien lassen sich nicht entfernen? Dann bleibt Ihnen nur regelm√§√üiges L√ľften.

  • Elektroleitungen sollten nach einem Zeitraum von 30 bis 40 Jahren getestet und unter Umst√§nden ersetzt werden. Bei der Grunderneuerung sind mit Kosten in H√∂he von drei bis f√ľnf Prozent des tats√§chlichen Immobilienwertes zu rechnen.

  • Sie wollen eine Immobilie kaufen, deren Heizkessel vor 1984 eingebaut wurde? Dann m√ľssen Sie laut der Energieeinsparverordnung (ENEV) diesen Kessel austauschen. Daneben d√ľrfen Heizungen, die seit 1985 genutzt werden, nur bis zu 30 Jahren laufen. Von dieser Verordnung ausgenommen sind sogenannte Brennwert- und Niedertemperaturkessel. Machen Sie sich auch hier auf hohe Kosten gefasst. Eine Heizungsanlage kann ‚Äď je nach Modell ‚Äď etwa 12.000 Euro kosten.

  • Ihr Gutachter findet oberfl√§chliche Schimmelspuren? Je nach St√§rke des Befalls k√∂nnen die Areale gr√∂√üer ausfallen. Schimmel ist kaum zu sehen, daf√ľr an seinem modrigen Geruch gut zu erkennen. Ein Gutachter ist mit entsprechenden Messinstrumenten in der Lage, die Feuchtigkeit von Au√üen- und Zwischenw√§nden zu berechnen. So l√§sst sich einsch√§tzen, wie hoch die tats√§chliche Schimmelgefahr ist.

  • Die Immobilie verf√ľgt √ľber Anbauten, die nicht genehmigt wurden? Insbesondere bei √§lteren Immobilien kommen diese illegalen ‚Äď auch Schwarzbauten genannten ‚Äď Anbauten vor. Wenn Sie erwischt werden, m√ľssen Sie diese im Nachhinein genehmigen lassen. Oft entsprechen diese Anbauten aber nicht den heutigen Standards, was wiederum bedeutet, dass Sie um weitere bauliche Anpassungen nicht herumkommen.

  • Ihr Gutachter erkennt Setzungsrisse, aufsteigende Feuchtigkeit oder Hausschwamm an der Immobilie? Diese z√§hlen zu den sogenannten Substanzsch√§den. Auch Sch√§dlingsbef√§lle wie beispielsweise an einem Dachstuhl oder einer Treppe k√∂nnen hohe Kosten bedeuten.

  • Kalkspuren an Ventilen und Verschraubungen k√∂nnen auf verkalkte Wasserleitungen hinweisen. Das kann bedeuten, dass weniger Wasser durch die Leitungen l√§uft. Zu viel Kalk kann aber auf einen bevorstehenden Wasserrohrbruch hinweisen. Die Wasserleitungen, die Ihr Gutachter und Sie vorfinden, sind mehr als 50 Jahre alt? Dann besteht dringender Sanierungsbedarf. Daf√ľr fallen etwa 25 Euro pro Meter an. Ein Gutachter kann Ihnen aber auch sagen, wie dringend Sie handeln sollten.

√úberpr√ľfung von Umbauma√ünahmen

Sind Wanddurchbr√ľche oder die Befestigung einer Photovoltaikanlage auf einem Dach m√∂glich? Ein kompetenter Gutachter kann Sie auch dar√ľber informieren, ob Umbauma√ünahmen nach dem Hauskauf m√∂glich sind.

Sie hegen Zweifel, ob das vom Verk√§ufer pr√§sentierte Expos√© mit den tats√§chlichen Gr√∂√üenangaben √ľbereinstimmt? Auch hierf√ľr hat ein gepr√ľfter Sachverst√§ndiger passende Werkzeuge, mit denen er sehr genau die Gr√∂√üe der R√§ume ermitteln kann. Ein Blick in die Unterlagen gen√ľgt und er kann Ihnen beschreiben, welche Ungereimtheiten ihm noch auffallen.

 

Wann sollte ich einen Gutachter bei meinem Hauskauf konsultieren?

Vor allem, wenn Sie beabsichtigen, ein √§lteres Haus zu kaufen, ist ein Gutachter sinnvoll. Denn wenn ein Haus bereits mehrere Jahrzehnte existiert, entstehen im Laufe dieser Zeit nicht nur Alterserscheinungen, sondern auch Sch√§den an der Immobilie, die man ber√ľcksichtigen sollte. Zwar werden Sie vom Verk√§ufer oder einem Makler √ľber einen gewissen Sanierungsbedarf informiert, doch sind diese Parteien am Verkauf der Immobilie interessiert. Kleinigkeiten und Probleme werden dann nur am Rande erw√§hnt oder nur als kleine M√§kel benannt.

Nat√ľrlich kann Ihnen Ihre eigene Skepsis bereits helfen, solche Dinge aufzusp√ľren und Sie vor zu sanierungsbed√ľrftigen Immobilien sch√ľtzen. Wenn Sie es aber ganz genau wissen wollen oder ein Haus durch die rosafarbene Brille betrachten, kann Ihnen ein Gutachter beim Aufdecken von M√§ngeln helfen, die Sie vielleicht sonst √ľbersehen h√§tten. Ein weiterer Vorteil einer sachlichen zweiten Meinung: Ein Sachverst√§ndiger kann Ihnen auch sagen, ob der vom Verk√§ufer festgelegte Preis auch dem wirklichen Wert des Hauses entspricht. Eine hilfreiche Information, falls Sie Preisverhandlungen f√ľhren sollten.

 

Gutachter beauftragen: Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Die Kosten h√§ngen davon ab, f√ľr welche Art von Gutachten Sie sich entscheiden. Sie wollen eine Bestandsaufnahme, die auch vor Gericht Bestand hat? Dann sollten Sie sich f√ľr ein umfangreiches Wertgutachten entscheiden. Kostet die Immobilie beispielsweise 250.000 Euro, m√ľssten Sie dem Gutachter etwa 2.500 Euro zahlen. Gutachter orientieren sich bei ihren Preisen an der HOAI ‚Äď der sogenannten Honorarordnung f√ľr Architekten und Ingenieure.

Der Nachteil eines Wertgutachtens: Die Erstellung dauert etwa 6 bis 8 Wochen. Oft steht Ihnen die Zeit nicht zur Verf√ľgung, weil der Verk√§ufer in der Regel seine Immobilie schnell verkaufen will.

Als Alternative bietet sich das kosteng√ľnstigere Kurzgutachten an. Hierf√ľr beauftragen Sie einen Bausachverst√§ndigen, den Sie zur Besichtigung ‚Äď mit Erlaubnis des Verk√§ufers ‚Äď mitnehmen. Der Preis f√ľr Kurzgutachten beginnt bei etwa 350 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Nach dem Besichtigungstermin erhalten Sie vom Sachverst√§ndigen ein schriftliches Gutachten. Darin steht, ob der genannte Kaufpreis realistisch ist ‚Äď oder nicht.

 

Warum brauche ich einen Gutachter f√ľr den Hauskauf? 

Sie denken dar√ľber nach, eine Immobilie zu erstehen und zu sanieren? Besonders in diesem Fall kann sich der Einsatz eines Gutachters lohnen. Der Sachverst√§ndige hilft Ihnen dabei, Kosten f√ľr notwendige Sanierung zu sch√§tzen und nicht auf den ersten Blick erkennbare M√§ngel zu identifizieren. Sie planen vielleicht auch Umbauma√ünahmen oder Anbauten? Hier kann der Gutachter ermitteln, ob diese Projekte sowohl baurechtlich als auch statisch m√∂glich sind.

Nicht nur Sie pers√∂nlich profitieren von den Leistungen eines kompetenten Sachverst√§ndigen. Seine Erkenntnisse, die er in einem Gutachten einflie√üen l√§sst, spielen auch eine Rolle f√ľr Ihre Baufinanzierung und die H√∂he Ihres Darlehens: Sie haben die M√∂glichkeit, besser zu planen und Sie wissen genau, welche finanziellen Mittel Sie f√ľr weitere Sanierungsma√ünahmen ben√∂tigen. Ihre Bank ist sich nicht sicher, ob sie Ihre Baufinanzierung freigeben soll, da Bilder der Immobilie nicht √ľberzeugen k√∂nnen? Dann kann ein positives Gutachten ‚Äď dass sich das Objekt problemlos sanieren l√§sst ‚Äď die Entscheidung des Finanzinstituts entsprechend beeinflussen.  

Ein Gutachter kann Ihnen sagen, ob der vom Verk√§ufer aufgerufene Immobilienpreis angemessen ist. Das erstellte Gutachten hilft Ihnen vielleicht auch bei den Preisverhandlungen weiter, denn Sie kennen den tats√§chlichen Wert der Immobilie und k√∂nnen ein entsprechendes Angebot abgeben. 

Grunds√§tzlich steht es Ihnen offen, ob Sie einen Gutachter beauftragen wollen oder nicht. Beim Kauf eines Neubaus werden Sie einen Sachverst√§ndigen seltener ben√∂tigen als beim Kauf eines Hauses, das 15 Jahre oder √§lter ist. 

 

Guter Rat ist teuer und lohnt sich

Die Kosten f√ľr einen Gutachter k√∂nnen sehr hoch sein. Es ist aber nicht verkehrt, einen Experten zu konsultieren. Insbesondere dann nicht, wenn einem selbst das Auge f√ľr M√§ngel fehlt. Wenn Sie beabsichtigen, ein √§lteres Haus zu kaufen, ist ein Sachverst√§ndiger fast schon ein Muss. Denn oft treten bei alten Immobilien viele Alterserscheinungen auf, die Sie nur mit einer umfangreichen Renovierung beseitigen k√∂nnen.

Wer nicht zu tief in die Tasche greifen will, kann ein Kurzgutachten beauftragen, um zu erfahren, ob der Kaufpreis einer Immobilie mit dem tats√§chlichen Wert √ľbereinstimmt.

Achten Sie bei der Wahl eines Gutachters auf dessen Kompetenzen und Zertifizierungen. Wählen Sie selbst einen Sachverständigen. Auf die Empfehlung eines Verkäufers sollte nicht unbedingt gehört werden. Denn mit der eigenen Auswahl können Sie sichergehen, dass sich der Experte möglichst neutral verhält.

 

H√§ufig gestellte Fragen zum Thema Hauskauf mit Gutachter 

  • Wieviel kostet ein Gutachten f√ľr ein Haus? 
    Die Gutachterkosten orientieren sich an der Honorarordnung f√ľr Architekten und Ingenieure. In der Regel belaufen sich diese auf 1 % der Kosten der Immobilie. Wenn ein Haus beispielsweise 250.000 ‚ā¨ kostet, belaufen sich die Gutachterkosten auf 2.500 ‚ā¨ 
  • Wie bewertet ein Gutachter ein Haus? 
    Gutachter greifen oft auf das Sachwertverfahren zur√ľck. Mithilfe des Bodenrichtwertes, den Herstellungskosten des Hauses, den Kosten f√ľr die Herstellung von Garagen wird der Immobilienwert ermittelt. 
  • Wie erfahre ich den Wert meines Hauses? 
    Sie können einen Gutachter mit der Ermittlung des Immobilienwerts beauftragen. Sie können selbst recherchieren und Ihr Traumhaus mit ähnlichen Objekten vergleichen. Mit unserem Immobilienwertrechner erhalten Sie in wenigen Minuten eine erste Einschätzung.
  • Ist ein Gutachter sinnvoll? 
    Ohne Gutachter kaufen Sie sich vielleicht ein Schn√§ppchen mit vielen M√§ngeln oder ein √§lteres, gutes Haus f√ľr einen viel zu hohen Preis. Ein Gutachter kann Sie vor einem Fehlkauf sch√ľtzen. Sie sparen sich √Ąrger, Geld und Ihre Kaufentscheidung wird positiv beeinflusst.. 
     

Gratis-Download: Ratgeber ‚Äď Wie kaufe ich ein haus?