Versteckte Mängel an einer Immobilie: Wer muss für die Mängel aufkommen?

Beim Verkauf einer Immobilie müssen Verkäufer den Käufer auf Mängel hinweisen – insbesondere auch auf die versteckten bzw. unsichtbaren. Gerade bei einer Bestandsimmobilie, die viele dieser Schäden aufweisen kann, sollten Sie genau hinschauen.

Was ein versteckter Mangel ist, wann Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können und wann eine Verjährungsfrist eintritt, erklären wir Ihnen in diesem Beitrag.

Was muss ich unter einem versteckten Mangel verstehen?

Dabei handelt es sich um einen Mangel, den der Verkäufer oder Käufer bei Abschluss des Kaufvertrages nicht gesehen hat, da dieser verdeckt oder versteckt war. Allerdings gibt es diesen Terminus „versteckter Mangel” weder im Kaufvertragsrecht noch im Mietvertragsrecht. Es ist nur von “Sachmangel” oder “Mangel” die Rede.

Für einen Mangel ist laut § 438 BGB wichtig, dass die „Kaufsache nicht die Beschaffenheit aufweist, die sie nach dem Willen der Parteien haben soll”. Der Mangel wird also als ein Abweichen einer vereinbarten Norm vom BGB interpretiert. Dazu zählt nicht nur das Immobilienobjekt. Auch alle Eigenschaften, die für Sie zum Gebrauch – der Immobilie – wichtig sind und vereinbart wurden, spielen eine Rolle. Damit könnten beispielsweise Umwelteinflüsse oder Mieteinnahmen gemeint sein.

Insgesamt gibt es drei unterschiedliche Mangelarten:

• Offene Mängel: Für Sie als Immobilienkäufer ist dieser Mangel sofort erkennbar. Das sind zum Beispiel sichtbare und offensichtliche Risse im Putz oder Wasser- und Schimmelflecken im Badezimmer. Über diese muss Sie der Verkäufer nicht extra aufklären – im Übergabeprotokoll sollten diese jedoch festgehalten sein.
• Versteckte Mängel: Erst nach Jahren können Sie diese Mangelart in Ihrer Immobilie entdecken. Gut möglich, dass Sie bei Arbeiten im Garten versteckte “Schätze” vorfinden werden, über die Sie nicht informiert wurden.
• Arglistig verschwiegene Mängel: Wenn ein Verkäufer einen Mangel kennt und Ihnen diesen bewusst verheimlicht, liegt diese Art von Mangel vor. Auf Schadensersatz können Sie in diesem Fall als Käufer klagen. Eine Rückabwicklung des Kaufvertrages zu verlangen, wäre auch denkbar.

Wann habe ich Anspruch auf Gewährleistung?

In einem Kaufvertrag vereinbaren Sie mit dem Verkäufer den Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Zu Ihrem Schutz können versteckte Mängel von dieser Regelung ausgenommen sein. Die Angabe “Gekauft wie gesehen” (siehe Kasten) gilt nur für offensichtliche oder versteckte Sachmängel. Über diese muss der Käufer aufgeklärt sein oder der Verkäufer weiß selbst nichts über sie.

Ihnen ist nach mehreren Monaten nach dem Immobilienkauf ein unsichtbarer Mangel aufgefallen? Dann muss geklärt werden, ob der Verkäufer vom Mangel Kenntnis hatte und diesen absichtlich verschwiegen hat. Nur in diesem Fall können Sie das Verschulden des Verkäufers beweisen und Gewährleistungsansprüche erheben.

Das Problem für den Käufer: Dieses bewusste Verschweigen muss dem Verkäufer erst noch nachgewiesen werden. Ein Bausachverständiger kann in dieser Situation für Aufklärung sorgen. Er erkennt, ob Schäden im Keller oder in anderen Teilen des Hauses schon länger bestanden und zum Beispiel vom Verkäufer kaschiert wurden.

Manchmal können Käufer diese Täuschung nachweisen. Oft ist es jedoch schwierig, den damaligen Wissensstand des vorherigen Eigentümers zu beweisen. Dazu müsste der Käufer – ggf. auch ein Anwalt – Nachforschungen anstellen, Nachbarn oder Handwerker befragen.

Ihr Verkäufer hat Sie bewusst getäuscht und Sie können das nachweisen? Dann führt dies zu einer Sachmängelhaftung, mit der Sie laut BGB berechtigt sind, Gewährleistungsansprüche geltend zu machen:

• Bei einer Pflichtverletzung seitens des Verkäufers können Sie Schadensersatz verlangen.
• Wenn die Mängel nicht zu beheben sind, ist der Rücktritt vom Kaufvertrag möglich.
• Unter Umständen ist der Verkäufer bereit, den Kaufpreis nachträglich zu senken. Die Höhe der Minderung hängt von der Größe des Sachmangels ab.
• Laut § 439 BGB kann der Verkäufer auch eine Nacherfüllung In diesem Fall beseitigt er den Mangel oder liefert einen gleichartigen mangelfreien Ersatz.

Hinweis: Gekauft wie gesehen

Diese Klausel ist die am häufigsten benutzte beim Kauf einer Immobilie. Über die Bedeutung des Begriffs bestehen oft Missverständnisse. Manchmal kommt es dann vor, dass es aufgrund dieser Unklarheiten zu einer Klage vor Gericht kommt.

Bei der Klausel geht es nicht um den vollständigen Ausschluss einer Gewährleistung. Eine Gewährleistung wird nur für Mängel, die offensichtlich sind, ausgeschlossen. Von “Gekauft wie gesehen” werden allerdings versteckte Mängel nicht erfasst.

Wann kommt es zu einer Verjährung des Mangels?

In § 438 ff. BGB ist geregelt, dass Mängelansprüche bei einem Immobilienkauf fünf Jahre nach Übergabe des Objekts verjähren. Laut § 634a BGB verjähren Mängelansprüche bei Bauleistungen fünf Jahre nach deren Abnahme. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen § 13 Ab. 4 Nr 1 Satz 1 VOB/B sieht eine Verjährungsfrist von vier Jahren vor.

Mit Abnahme der Werkleistung beginnen die Fristen. Beide Vertragspartner können jedoch im Kauf- und Werkvertrag andere Fristen festhalten.

All diese Fristen für Ansprüche, die durch Mängel erhoben werden können, gelten für offene, versteckte und verdeckte Mängel. Es spielt keine Rolle, ob Sie keine Möglichkeit hatten, einen Sachmangel zu melden, weil er innerhalb der Frist nicht ersichtlich war.

Wann kann ich von einer arglistigen Täuschung ausgehen?

Laut § 123 Abs. 1 BGB liegt eine arglistige Täuschung vor, wenn eine Person bei einer anderen Person vorsätzlich einen Irrtum auslöst, in der Absicht, ihn zur Abgabe einer Willenserklärung zu bewegen.

Dass der Verkäufer den Mangel als wahrscheinlich erachtet, ist ausreichend. Dieser muss den Schaden nicht unbedingt kennen oder überprüft haben. Auch wenn vage Angaben gemacht werden, kann eine arglistige Täuschung vorliegen. Dabei kann es um Aussagen gehen, bei denen der (neue) Eigentümer sich nicht darüber im Klaren sein kann, ob diese auch wirklich zutreffen.

Der Verkäufer muss nicht unbedingt wissen, dass Ihnen als Käufer der Sachmangel nicht bekannt ist. Für den Sachverhalt, das eine arglistige Täuschung vorliegt, reicht es unter Umständen aus, dass der Verkäufer damit rechnen muss, dass Sie als Käufer aufgrund dieser Erkenntnis einen geringeren Kaufpreis verlangen könnten.

Auch bei der Traumimmobilie auf Nummer sicher gehen

Sie haben Ihr Traumobjekt gefunden? Bevor Sie einziehen, sollten Sie auch dieses einer gründliche Prüfung und/oder Begutachtung unterziehen. Vor allem dann, wenn es sich um eine Gebrauchtimmobilie handelt: Wie sind die Zustände von Dach, Fassade, Heizung, Keller und sanitären Einrichtungen? Wenn Sie unsicher sind, können Sie auch einen Sachverständigen einschalten – Profis können auch versteckte Mängel schnell entdecken.

Falls Sie von Ihrem Verkäufer getäuscht worden sind, bitten Sie ihn um Aufklärung. Sie haben gute Chancen, sofern Sie die Schuld beweisen können. Bei allen weiteren rechtlichen Schritten kann Sie auch ein Anwalt beraten.