Wohnflächen­berechnungen: Tipps zur Berechnung der Wohnfläche

Das Einfamilienhaus: Tipps zur Wohnflächenberechnung

Jeder Quadratmeter Wohnfläche zählt. Denn die Maße weichen manchmal von der tatsächlich bewohnbaren Fläche ab. Durch die genaue Berechnung bekommen Sie einen detaillierten Eindruck von Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung. Und mit der genauen Wohnfläche lässt sich auch die Möblierung viel besser planen. Worauf Sie bei der Wohnflächenberechnung achten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Vielen Käufern fällt es erst auf, wenn der Vertrag schon längst unterzeichnet, ist: Die Wohnfläche entspricht nicht der Quadratmeterzahl, die ursprünglich angegeben wurde. Neben dem Kaufpreis beziehen sich auch Nebenkosten und die Hausratversicherung auf diese Angaben. Im schlimmsten Fall zahlen Sie für das Haus oder die Wohnung mehr als Sie eigentlich müssten. Das Nachprüfen der Wohnflächenberechnung kann sich also für Sie lohnen.

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Inhaltsverzeichnis

  1. Was gehört zur Wohnfläche?
  2. Gründe für eine Wohnflächenberechnung
  3. Methoden zur Wohnflächenberechnung
  4. Verfahren zur eigenen Wohnflächenberechnung
  5. Tipps zur Wohnflächenberechnung
  6. Wohnflächenberechnung durch Spezialisten

Was gehört zur Wohnfläche?
Dazu zählt die Fläche von Badezimmer, Besenkammer, Esszimmer, Diele, Flur, Kinderzimmer, Küche, Schlafzimmer
und Wohnzimmer. Weitere Räume wie Fitnessräume, Schwimmbäder oder Wintergärten müssen bei der Berechnung ebenfalls berücksichtigt werden. Balkone, Dachgärten, Loggien und Terrassen werden mit bis zur Hälfte ihrer Fläche zur Wohnfläche angerechnet. Bei Wohnflächenberechnungen werden Abstellräume außerhalb von Haus und Wohnung, Heizungsräume, Garagen, Kellerräume und Waschküchen nicht berücksichtigt.

Wofür ist die Wohnflächenberechnung notwendig?


Die Bedeutung und Funktion der Wohnfläche sowie deren Berechnung wird von Mietern und Hausbesitzern oft unterschätzt. Doch sie spielt für die Nutzung sowie für den Kauf- und Verkauf von Immobilien eine wichtige Rolle: Verkäufer ermitteln mithilfe der Wohnfläche den Preis für den Immobilienverkauf. Interessenten, die eine Immobilie ins Auge gefasst haben, ermitteln mit dieser Fläche den ungefähren Preis für den Immobilienkauf. Vermietern ist es möglich, die Miethöhe festzulegen. Mieter vergewissern sich, ob die Höhe der Miete gerechtfertigt ist und ob sie sich eine Wohnung mit einer bestimmten Wohnfläche leisten können. Stellt der Mieter eine falsche Angabe im Vertrag fest, kann er eine Mietminderung durchsetzen. Abweichungen bei der Wohnfläche haben damit einen direkten Einfluss auf Miet- und Kaufpreise von Häusern und Wohnungen.

Die Wohnfläche dient auch als Orientierungswert, wenn es um die Ermittlung von Sanierungskosten geht. Wenn Sie einen Bauantrag für das Bauen eines Hauses stellen, spielt die Nutzungsart des Gebäudes eine wichtige Rolle. Die Wohnfläche legt hier fest, ob es sich bei Ihrem Traumhaus um eine Wohnung oder ein Nichtwohngebäude handelt. Ein Haus gilt erst dann als Wohngebäude, wenn die Hälfte der Nutzfläche zu Wohnzwecken dient.

Banken ermitteln bei einem Immobilienkauf mithilfe dieser Fläche die Wirtschaftlichkeit Ihres Kaufvorhabens. Wenn Sie eine Gebäude- oder Hausratversicherung abschließen, legt die Versicherung die Versicherungssumme fest und nutzt dabei die Wohnfläche. Hierfür greifen Versicherungen auch zu diversen Modellen: Der Wert Ihres Hausrats wird über eine pauschale Versicherungssumme pro Quadratmeter bestimmt.

Eine allgemeingültige Berechnungsmethode gibt es allerdings nicht. Der Nachteil: Je nach Methode fallen die Ergebnisse manchmal unterschiedlich aus, wie die folgenden Beispiele zeigen: 

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Welche Methoden zur Wohnflächenberechnung gibt es?

Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Wohnräume, die ausschließlich zu Ihrer Immobilie gehören. Die Gesamtwohnfläche ist, wie bereits erwähnt, eine wichtige Grundlage für die Berechnung des Kaufpreises beim Immobilienkauf. Sie spielt aber auch für Gebäude- und Hausratversicherungen eine wichtige Rolle.

Wohnflächenberechnung DIN 277

Diese Berechnung bezieht sich eigentlich auf Grund- und Raumflächen von Bauwerken im Hochbau. Vermieter und Verkäufer bevorzugen diese Methode – auch gerade, weil sich diese nicht zur Berechnung von Wohnfläche eignet. Die Norm erzielt ein größtmögliches Flächenergebnis und bevorteilt so Vermieter und Verkäufer. Flächen unter Dächern, Balkone und Kellerräume werden von der DIN 277 miteinbezogen.

Die Berechnung nach DIN 277 ist für Wohnungen, die nicht mithilfe öffentlicher Mittel finanziell unterstützt werden, nicht verbindlich. Hier kann Ihr Vermieter entscheiden, ob er diese Norm nutzt oder zur Wohnflächenverordnung greift (siehe unten). Sobald die DIN 277 gilt, wird eine größere Wohnfläche berechnet. Dadurch steigt der Mietpreis deutlich. Woran liegt das? Balkone, Terrassen, Kellerräume, aber auch Flächen unter Dachschrägen zählen im Rahmen dieser DIN-Norm zu 100 Prozent zur Wohnfläche dazu. Bei Dachgeschosswohnungen kann es passieren, dass durch die Berechnung mit DIN 277 eine bis zu 20 Prozent größere Fläche entsteht.

Wie funktioniert die Berechnung der Wohnfläche nach DIN 277?

Als Berechnungsgrundlage nutzt DIN 277 die gesamte Grundfläche einer Wohnung oder eines Hauses. Die DIN-Norm berücksichtigt dabei Nutzflächen wie Lagerräume, Verkehrsflächen wie Eingänge oder Fluren und Funktionsflächen wie Heizungsräume. Der Unterschied zu anderen Verordnungen und Normen: Balkon, Dach und Kellerraum werden angerechnet und das zu 100 Prozent.

So gehen Sie bei der Wohnflächenberechnung mit Hilfe von DIN 277 vor:
1. Sie ermitteln zuerst die Brutto-Grundfläche des Hauses oder der Wohnung. Als Grundlage können Sie die Außenmaße für das Haus oder der Wohnung nutzen.
2. Anschließend ziehen Sie von dieser Zahl die Konstruktionsflächen – wie Wände, Nischen und Pfeiler – ab. Auf diese Weise erhalten Sie die Netto-Grundfläche.
3. Diese Grundfläche wird dann in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche aufgeteilt. Die Funktionsfläche wird abgezogen. Zum Schluss erhalten Sie die Wohnfläche nach DIN 277

Wohnflächenberechnung DIN 283

Dieser Berechnungsmethode begegnet man nur noch äußerst selten, denn sie wurde im Jahr 1983 vom Gesetzgeber außer Kraft gesetzt. Der Grund: Die Methode gilt als veraltet. Vermieter können sich auf diese DIN-Norm berufen, solange alle Parteien wissen, dass sie als Grundlage zur Wohnflächenberechnung herangezogen wurde. Auch Räume, die nicht klar zur Wohnung oder zum Haus gehören, müssen bei der Berechnung mit dieser DIN-Norm berücksichtigt werden – beispielsweise Garagen und Heizungsräume.

Zweite Berechnungsverordnung

Bis zum 1. Januar 2004 orientierte man sich an der zweiten Berechnungsverordnung. Dabei handelte es sich um eine Verordnung, mit der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt wurde. Angewendet wurde die zweite Berechnungsverordnung im sozialen Wohnungsbau und beim steuerbegünstigten freien Wohnungsbau. Auf dieser Grundlage kann eine Miete – die sogenannte Kostenmiete – ermittelt werden, die die anfallenden Kosten inklusive der Verzinsung des Eigenkapitals abdeckt. Zu diesem Zweck regelt diese Berechnungsverordnung die Berechnung von Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten, Abschreibung, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis.

Bei Neu-Berechnungen wird sie zwar nicht mehr genutzt, aber in manchen Fällen ist sie noch immer gültig: Also bei Werten, die bis zum 31. Dezember aufgrund der zweiten Berechnungsverordnung berechnet wurden.

Sie haben ein älteres Haus gekauft und zweifeln an der tatsächlichen Wohnflächenangabe? Wenn Sie nachmessen, ist es gut möglich, dass Sie das mit dieser Methode tun müssen.

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Eigentlich wird nur die Wohnfläche von öffentlich gefördertem Wohnbau mit der WoFIV berechnet. Diese Verordnung ist seit dem 1. Januar 2004 gültig. Nach der Wohnflächenverordnung setzt sich die Wohnfläche aus der Grundfläche der Wohnräume zusammen. Doch die Grundfläche gleicht nicht der Wohnfläche. Denn bestimmte Flächen werden bei der Berechnung abgezogen.

Räume wie Badezimmer, Esszimmer, Kinderzimmer, Küche, Schlafzimmer, Toiletten, Wohnzimmer sowie Flure und Abstellräume zählen zur Wohnfläche. Aber auch Einbaumöbel, Fenster, Türrahmen oder Badewannen werden berücksichtigt. Der entscheidende Faktor ist hier die Raumhöhe. Flächen mit einer Raumhöhe von einem bis zwei Meter zählen zu 50 Prozent, alle Flächen über einer Höhe von zwei Metern zählen zu 100 Prozent. Ein Sonderfall sind Dachschrägen. Ist die Fläche unter der Schräge bis zu einem Meter hoch? Dann müssen Sie diese bei der Berechnung nicht berücksichtigen. Heizungsräume, Waschküchen, Garagen oder Schornsteine und (freistehende) Pfeiler zählen bei der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Gerichte berufen sich im Streitfall oft auch bei frei finanziertem Wohnraum, der zum Wohnen genutzt werden kann, auf diese Methode.

Aufgrund der unterschiedlichen Ergebnisse der Methoden sind Missverständnisse und verschiedene Quadratmeterzahlen vorprogrammiert. Erschwerend kommt hinzu, dass im Grunde alle genannten Verordnungen nach wie vor gelten – eine Verordnung wird nur häufiger oder seltener verwendet. Wenn es möglich ist, sollte mit dem Eigentümer vor dem Haus- oder Wohnungskauf geregelt sein, welche Wohnflächen-Berechnungsmethode angewendet wird.

Sie haben keinen Hinweis und keine Absprache bezüglich der Berechnungsmethode? Dann gilt die zweite Berechnungsverordnung, die im Jahr 2004 in Kraft getreten ist.

Wie funktioniert die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung?

Zwar können die anderen oben genannten Verordnungen zum Errechnen der Wohnungsgröße herangezogen werden. Doch die Wohnflächenverordnung ist die aktuellste Methode. Bei dieser Berechnung werden alle Räume, die zum Haus oder zur Wohnung gehören, berücksichtigt: Abstellräume, Bad, Esszimmer, Flure, Kinderzimmer, Küche und Wohnzimmer. Es gibt aber eine Reihe von Räumen und Flächen, für die Sonderregelungen gelten: 

  • Balkone und Dachterrassen werden zu einem Viertel berücksichtigt. Die Dachterrasse ist qualitativ hochwertig? Dann zählt die Hälfte ihrer Fläche zur Wohnfläche.
  • Da sich die Garage außerhalb des Hauses befindet, zählt sie nicht zur Wohnfläche.
  • Tür-, Fenster- und Wandnischen, die weniger als 13 cm tief sind, nicht bis zum Boden herunter reichen sowie Treppen, die vier oder mehr Stufen haben, werden von der Wohnfläche abgezogen. So müssen Sie auch bei freistehenden Säulen und Schornsteinen vorgehen, die höher als 1,5 m sind und mindestens 0,1 Quadratmeter Fläche haben.
  • Der Untergrund von eingebauten BadewannenHerdenHeiz- oder Klimageräten und Öfen wird zur Wohnfläche mitgerechnet. Dieser Aspekt zählt auch bei Einbaumöbeln, freiliegenden Installationen und versetzbaren Raumteilern.
  • Auch die von allen Seiten geschlossenen Wintergärten und Schwimmbäder werden bei der Wohnflächenberechnung einbezogen: Zur Hälfte ihrer Fläche. Ihr Wintergarten oder Schwimmbad ist beheizt? Dann wird deren vollständige Fläche für die Berechnung genutzt.
  • Bei der Vermessung müssen Sie neben oder oberhalb Verkleidungen und Leisten mit dem Maßband ansetzen, denn diese zählen bei der Berechnung ebenfalls dazu.

Beispiel für die Berechnung einer Wohnfläche nach der WoFIV

Auch für diese Berechnung wird das Reihenhaus mit 4 Zimmern, 2 Bädern, einer Terrasse und einer Dachterrasse (siehe Beispiel-Grundrisse) genutzt. Die Räume und Raumteile werden zu 100 Prozent angerechnet (außer Diele 2 und 3), da in diesem Beispiel davon ausgegangen wird, dass diese mindestens 2 Meter hoch sind.

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So gehen Sie bei der Berechnung vor:

  • Das Erdgeschoss (EG) hat einen Wohn-Ess-Koch-Bereich (32,62 m2), drei Dielen (4,70 m2), ein WC (1,91 m2) und eine Terrasse (8,66m² zu 50% = 4,33 m2). Nach WoFIV werden Wohn/Essen/Kochen, Diele 1 und WC zu 100 Prozent, Diele 2 und Terrasse zu 50 Prozent berücksichtigt. Der Raum für die Haustechnik und Diele 3 zählen nicht zur Wohnfläche. Für das EG ergibt sich damit eine Wohnfläche von 43,56 m2.
  • Das erste Obergeschoss (1. OG) hat zwei Kinderzimmer mit jeweils einer Fläche von 14,07 m2. Das Bad ist 5,03 m2 und der Flur ist 6,01 m2 groß. Der Abstellraum (1,92 m2) wird mitberechnet, da sich dieser nicht außerhalb der Wohnung befindet. Nach WoFIV werden Flur, Bad, Abst., Kind 1 und Kind 2 zu 100 Prozent berücksichtigt. Die Wohnfläche des 1. OG beträgt 41,10 m2.
  • Das zweite Obergeschoss (2. OG) hat einen Flur (2,20 m2.), ein Bad (4,75 m2.) ein Schlafzimmer (24,58 m2) und eine Dachterrasse (10,04 m2 zu 50% = 5,02 m2). Flur, Bad und Schlafzimmer werden bei der WoFIV zu 100 Prozent berücksichtigt. Die Dachterrasse wird zu 50 Prozent angerechnet. Für das 2. OG ergibt sich eine Wohnfläche von 36,55 m2.

Die Flächen unter Treppen und Dachschrägen, die zwischen 0 cm und 100 cm Kopfhöhe betragen, werden nicht mitberechnet. Flächen zwischen 100 cm und 200 cm werden zu 50 Prozent angerechnet. Flächen ab 200 cm werden voll berechnet. Nach WoFIV hat das Reihenhaus eine Gesamtwohnfläche von 121,21 m2.

Welche Verfahren kann ich für die Wohnflächenberechnung nutzen?

Wenn Sie Ihre Wohnräume vermessen, können Sie dabei die unterschiedlichsten Werkzeuge nutzen. Für die Vermessung könnten Sie einen Zollstock verwenden. Die Wahrscheinlichkeit ist jedoch hoch, dass die Messergebnisse ungenau sein werden. Mit Hilfe eines Laser-Entfernungsmessers ermitteln Sie die Messdaten nicht nur schneller, sondern vor allem genauer.

Sachverständige, die beispielsweise eine Immobilienbewertung für Sie durchführen, greifen auch zu 3D-Laser-Scannern. Diese Scanner erfassen einen Raum mit all seinen Details – Breite, Höhe, Länge, aber auch Fenster und Türen werden genauestens erfasst. Für die gescannten Räume liefert dieses Werkzeug dann digitale Pläne. Diese Technologie kommt vor allem bei großen Immobilien zum Einsatz. Denn die Nutzung eines 3D-Laser-Scanners kann äußerst kostspielig sein.

Tipps zur Wohnflächenberechnung 

  • Ihr Haus hat viele Ecken, Nischen und Schrägen? Dann nutzen Sie am besten einen Laserentfernungsmesser. Diese Messgeräte sind leicht zu bedienen, millimetergenau und speichern Ihre Messungen ab.
  • Um die Übersicht zu behalten, kann es helfen, einen groben Grundflächenplan der Stockwerke Ihres Hauses auf ein oder mehrere Bögen Papier zu zeichnen. So können Sie Ihre Messergebnisse der Reihe nach sammeln, auf den Papieren festhalten und am Schluss die Gesamtwohnfläche berechnen.
  • Wie Sie verwinkelte Räume leicht vermessen? Versuchen Sie, die Räume in mehrere Teile zu teilen, diese zu messen und zu addieren.
  • Raumteile oder Dachschrägen, die nur einen Meter hoch sind, werden nicht zur Wohnfläche gezählt. Bei einer Höhe zwischen einem und zwei Metern, zählen diese zur Hälfte.

Können Spezialisten die Messung für die Wohnflächenberechnung für mich übernehmen?

Sie sind nicht sicher, ob Sie bei der Vermessung richtig vorgegangen sind? Für die Berechnung der Wohnfläche sind Gutachter immer gute Ansprechpartner.

Der Vorteil: Sie kennen sich mit den zahlreichen Berechnungsvorschriften aus und wissen so, wie welche Fläche berechnet werden muss. In der Regel dauert die Vermessung eines Hauses bis zu zwei Stunden – die Kosten können von Gutachter zu Gutachter stark variieren. Kann der Gutachter eine Abweichung feststellen, hat seine Bewertung vor Gericht Bestand. Bevor Sie vor Gericht ziehen, sollten Sie das Gespräch mit dem Verkäufer suchen. Missverständnisse lassen sich auch oft außerhalb des Gerichtssaales klären, vor allem mit einem Gutachten von einem Spezialisten.

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Die Wohnflächenberechnung ist wichtig – so wie viele andere Dinge beim Hauskauf

Die Wohnflächenberechnung ist nicht nur für Ihre weitere Planung wichtig. Die Wohnfläche kann auch unnötige Kosten verursachen, wenn diese für die Wohnung oder das Haus nicht richtig berechnet wurde.

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