Mit welchen Nebenkosten beim Hauskauf muss ich rechnen?

Nie waren die Bauzinsen so günstig wie heute – wie lange das noch so sein wird, bleibt unbeantwortet. Vielleicht zählen Sie auch zu den Familien oder Paaren, die sich gerade jetzt für das eigene Haus oder die Eigentumswohnung entschließen? Musterhäuser werden besichtigt, Grundstücke begutachtet, Finanzierungspläne entworfen. Doch der Teufel steckt im Detail – denn neben den offen dargelegten Kosten für den Kauf der Immobilie gibt es noch einige Nebenkosten, die Sie berücksichtigen müssen.

Üblicherweise müssen Erwerber einer Immobilie die Erwerbsnebenkosten aus ihrem Eigenkapital bezahlen. Nur unter bestimmten Voraussetzungen können diese von der Bank mitfinanziert werden. Dieser Beitrag gibt Ihnen einen Überblick darüber, mit welchen Nebenkosten beim Hauskauf gerechnet werden sollte.

Was ich über die Maklerprovision wissen muss

Für die Vermittlung eines Grundstücks- oder Immobilienverkaufs nimmt ein verkaufswilliger Eigentümer oft die Hilfe eines Maklers in Anspruch. Dieser bietet das Objekt zum Verkauf an, verhandelt im Auftrag des Verkäufers mit dem Erwerber und kümmert sich um die gesamte Abwicklung des Geschäfts und erhält im Erfolgsfall eine Provision.

Seien Sie sich aber bewusst: Einheitliche Regelungen gibt es für die Berechnung der Maklercourtage nicht. Sowohl die Höhe der Gebühren als auch die Frage, wer sie übernimmt, ist frei verhandelbar.

Während es in Süd- und Westdeutschland durchaus üblich ist, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklergebühren teilen, muss im Norden und Osten Deutschlands oft der Käufer die gesamten Kosten übernehmen.

Übliche Maklergebühren (geteilt durch Verkäufer und Käufer) sind:

• 7,14 Prozent in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Niedersachsen, Thüringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz
• 6,25 Prozent in Hamburg
• 5,95 Prozent in Mecklenburg-Vorpommern
• 5,95 Prozent in Bremen
• 5,94 Prozent in Hessen

Interessieren Sie sich für ein Objekt, dass durch einen Makler vermittelt wird? Dann fragen Sie frühzeitig, wie hoch die Maklergebühren sind und wer sie trägt. Grundlage der Gebührenrechnung ist nicht der ermittelte Verkehrswert laut Gutachten, sondern der tatsächlich erzielte Verkaufswert der Immobilie.

Wann muss ich Grunderwerbsteuer zahlen und wann nicht?

Auch der Staat kassiert bei Ihrem Immobilienerwerb kräftig mit. In der Regel sind Immobilienverkäufe, auch bei gewerblichen Objekten, von der Umsatzsteuer befreit – doch dafür wird eine Grunderwerbsteuer fällig. Ihre Höhe ist von dem Bundesland abhängig, in dem Sie den Kauf tätigen. Diese Steuer muss laut Gesetz von beiden Parteien, also von Ihnen als Käufer und vom Verkäufer, jeweils zur Hälfte getragen werden.

Allerdings können die Parteien im Kaufvertrag auch andere Regelungen treffen. Oft wird vereinbart, dass Sie, der Erwerber, die Grunderwerbsteuer in vollem Umfang übernehmen. Die Steuer auf den Erwerb von Grund und Boden beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Verkaufspreises. Am günstigsten ist die Steuer in Bayern und Sachsen, am meisten verlangen die Finanzämter in Thüringen und Brandenburg sowie in Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und in Schleswig-Holstein. Bemessungsgrundlage ist wiederum der vertraglich festgelegte Kaufpreis des Grundstückes.

Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie erwerben, fällt die Steuer sogar für das Haus einschließlich Grundstück an, wenn für dieses Geschäft ein Gesamtpreis vereinbart wurde. Alle nicht mit dem Grund und Boden fest verankerten Dinge können allerdings herausgerechnet werden. Dazu muss allerdings ihr Preis, zum Beispiel für die übernommene Einbauküche oder die eingebaute Sauna, auch separat im Kaufvertrag genannt werden.

Sie erwerben eine Eigentumswohnung? Dann übernehmen Sie gleichzeitig auch einen Anteil an der Instandsetzungsrücklage der Immobilie – wird sie extra ausgewiesen, fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Prüfen Sie daher vor dem Aufsetzen des Kaufvertrages, ob eine Aufschlüsselung des Kaufpreises in verschiedene Bestandteile von Vorteil ist.

Von der Steuer sind Verkäufe innerhalb der Familie – in gerader Linie – unberücksichtigt. Dazu zählt beispielsweise der Verkauf einer Immobilie von den Eltern auf ihre Kinder. Das gilt auch für den Verkauf zwischen Großeltern und deren Enkel. Der steuerfreie Verkauf ist auch dann möglich, wenn die Immobilie an den Ehe- oder Lebenspartner veräußert wird. So bleibt sogar nach einer Trennung oder Scheidung der Grundstücks- bzw. Immobilienerwerb durch den früheren Ehepartner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung von der Grunderwerbssteuer befreit. Allerdings sind Verkäufe zwischen Geschwistern steuerpflichtig.

Diese wichtigen Fakten zur Grunderwerbsteuer müssen Sie kennen:

• wird vom Finanzamt nach der Bekanntgabe des Kaufvertrages durch den Notar ermittelt
• wird per Bescheid von beiden beteiligten Parteien bzw., wenn es so vereinbart ist, auch nur vom Käufer gefordert
• die Zahlung ist innerhalb von vier Wochen fällig
• ihre Zahlung wird durch eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes bestätigt, diese ist Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch

Das kostet mich der Notar für die Abwicklung des Kaufvertrages

Der Kaufvertrag wird in der Regel vom Verkäufer, seinem beauftragten Makler oder seinem Anwalt aufgesetzt. Alle Immobilienverträge müssen in Deutschland notariell beglaubigt werden. Der Termin bei einem amtlich zugelassenen Notar stellt sicher, dass solche Verträge nur zwischen rechtsfähigen Personen geschlossen werden und ihr Inhalt von allem Beteiligten auch verstanden wird.

Erst wenn das notarielle Siegel erteilt worden ist, können Sie eine Umschreibung des betreffenden Grundbuches beantragen. Notare berechnen ihre Kosten nach entstandenem Aufwand und auch nach Umfang der Beurkundung. Als Käufer einer Immobilie sollten Sie dafür etwa 1 Prozent des Kaufpreises einplanen.

Diese Gebühren zahle ich für den Eintrag ins Grundbuch

Mit einem Grundbuch weisen Sie nach, dass Sie Eigentümer des Grundstückes sind. Gleichzeitig dient es als Nachweis für die Verpfändung von Grundstücken. Ist der Kaufvertrag gültig geworden und die Grunderwerbsteuer gezahlt, werden Sie als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Zusätzlich werden Rangrücktritte von Banken, Hypotheken oder andere Pfandrechte vermerkt. Etwa ein halbes Prozent des Kaufpreises müssen Sie für die Eintragungen im Grundbuch Ihrer Immobilie einrechnen.

Was kostet mich ein Gutachter?

Viele Bauherren holen sich für die Überwachung der Bautätigkeit einen externen Bausachverständigen zu Hilfe. Bestandsimmobilien sollten vorab begutachtet werden, um die Bausubstanz richtig zu beurteilen und einen eventuellen Instandsetzungsaufwand zu ermitteln. Spezialisierte Bauingenieure oder Architekten rechnen ihren Aufwand nach Honorarordnung ab. Erbitten Sie daher immer vorab eine Kostenschätzung.

Kosten für Modernisierung und Instandsetzung darf ich nicht vergessen

Zu den Nebenkosten des Hauskaufes gehören zumindest bei bestehenden Immobilien auch die notwendigen Reparatur- oder Modernisierungskosten. Muss die Heizung erneuert, die Elektrik saniert oder das Dach repariert werden, können schnell größere Summen zusammenkommen. Holen Sie sich hier vorab verschiedene Kostenvoranschläge ein und rechnen Sie lieber mit etwas mehr Geld.

Mit diesen Nebenkosten muss ich rechnen

Interessieren Sie sich also für den Erwerb eines Grundstückes für den Eigenheimbau, für eine Bestandsimmobilie oder für eine Eigentumswohnung, so können zusammengefasst diese Nebenkosten beim Hauskauf anfallen:

1. Maklergebühren
2. Grunderwerbsteuer
3. Notarkosten
4. Gebühren für die Eintragung in das Grundbuch
5. Kosten für Gutachter
6. Ausgaben für Modernisierung oder Reparaturen

Mit einer geschickten Planung können die Kaufnebenkosten einer Immobilie begrenzt werden. Wenn Sie mehr über den generellen Ablauf eines Hauskaufs erfahren möchten empfehlen wir Ihnen unseren Nebenkostenrechner oder den Ratgeber „Wie kaufe ich ein Haus?“