Hauskauf und Notar: Mein letzter Schritt beim Kauf des Hauses

Hauskauf und Notar: Mein letzter Schritt beim Hauskauf

Sie haben das richtige Haus gefunden, Preisverhandlungen geführt, die Zusage vom Verkäufer erhalten und den Kredit mit Ihrer Bank ausgehandelt? Dann fehlt noch der letzte entscheidende Schritt: Den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen. Wie Sie zum erfolgreichen und rechtskräftigen Verkaufsabschluss kommen, erklären wir Ihnen in diesem Beitrag.

Der Weg zum Hauskauf ist kein leichter. Schließlich gibt es viele Dinge, die Sie beachten müssen. Der letzte Schritt, um alles perfekt zu machen, ist der Termin beim Notar. Dieser stellt den problemlosen Verlauf des Vertragsabschlusses sicher und ist Ansprechpartner für Verkäufer und Käufer. Nicht nur der Notartermin ist wichtig, auch die Vorbereitung für den Termin muss gut geplant werden.

Wozu benötige ich einen Notar beim Hauskauf?

Ein notariell beurkundetes Dokument ist rechtlich bindend. Es bestätigt, dass beide Parteien den Vertragsinhalt kennen und zustimmen. Der Notar überwacht den gesamten Verkaufsprozess. Er achtet darauf, dass der Verkauf des Hauses ordnungs- und rechtmäßig durchgeführt wird. Das heißt aber auch, dass der Notar für die korrekte Abwicklung des gesamten Hauskaufes haftet.

Diese Form eines Rechtsgeschäftes ist nicht nur beim Immobilienerwerb notwendig. Sie kennen den Notar vielleicht schon aus dem familiären Bereich. Hier beurkundet er Adoptionen oder Verträge für Ehe und Scheidungen. Darüber hinaus kümmert er sich um Testamente und die Nachlassverteilung. Notare sind aber auch wichtig für Gründungen von Gesellschaften und die Eintragung ins Handelsregister. Ein Notar ist dazu verpflichtet unabhängig und unparteiisch zu beraten.

Im Vorfeld kümmert sich der Notar um die folgenden Aspekte:

  • Er erstellt einen Vertragsentwurf.

  • Für die Vorbereitung des Kaufvertrages benötigt der Notar Angaben, wie die Namen und Adressen von Käufer und Verkäufer, die Objektadresse, den Kaufpreis und die Bankverbindung, auf die Sie später das Geld überweisen.

  • Zudem benötigt er weitere Informationen, falls Inventar aus dem Objekt mit verkauft werden soll, oder das Objekt vermietet sein sollte.

  • Parallel prüft der Notar bereits das Grundbuch des Objektes und nimmt eventuelle Grunddienstbarkeiten oder Grundschulden in den Vertragsentwurf auf.

  • Nach Versendung des Kaufvertragsentwurfs steht der Notar (oder eine beim Notariat angestellte Person) allen Beteiligten für Rückfragen und Erläuterungen zur Verfügung.

  • Sofern Sie für den Kauf des Objektes eine Finanzierung benötigen, erhalten Sie von Ihrem Finanzinstitut mit dem Darlehensvertrag eine Grundschuldbestellungsurkunde. Diese sollten Sie dem Notar vorab zur Verfügung stellen, damit dieser die Beurkundung der Grundschuld vorbereiten kann. In der Regel findet dieser Termin unmittelbar nach der Beurkundung des Kaufvertrages statt.

So läuft mein Termin beim Notar ab

Zu Beginn des Termins bittet der Notar beide Parteien die Personalausweise vorzulegen. Der Notar liest dann den Vertragsentwurf vor. Hier besteht für Sie die Möglichkeit, Fragen zu stellen. Der Notar trägt bei Bedarf Korrekturen am Vertrag in den Original-Vertragsentwurf ein. Dann dürfen der Verkäufer und Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Der Vertrag ist mit der Unterschrift des Notars rechtskräftig. Der Verkäufer und Sie erhalten im Anschluss eine überarbeitete Version des Vertrags. Dieser ist mit dem Notarsiegel versehen. Das mit den Änderungen des Notars versehene Exemplar wird im Archiv abgelegt.

Hinweis: Wer sucht den Notar aus?

Die Wahl des Notares ist frei. Die Beteiligten entscheiden sich in der Regel für einen Notar der eventuell bereits einer Partei bekannt ist. Wenn ein Makler involviert ist, sucht dieser oft den Notar aus.

Diese Aufgaben übernimmt der Notar bei meinem Hauskauf

Mit den Notarkosten sind die folgenden Tätigkeiten des Notars abgedeckt:

  • Das Einholen der notwendigen Vorkaufsverzichterklärung bei der Gemeinde. Laut dem Baugesetzbuch (BauGB) verfügen Gemeinden über ein Vorkaufsrecht. Bei der jeweiligen Gemeinde fordert der Notar eine sogenannte Verzichtserklärung ein. Die Kommune bestätigt mit diesem Dokument, dass das Vorkaufsrecht nicht genutzt wird.

  • Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages kümmert sich der Notar auch um die Beantragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie dient zum Schutz des Käufers. Die Auflassungsvormerkung soll verhindern, dass der Verkäufer das Grundstück ein weiteres Mal verkauft. Gleichzeitig ist die Vormerkung vor der Grundbucheintragung der erste Schritt für den Eigentümerwechsel.

  • Das zuständige Finanzamt erhält vom Notar nach der Unterzeichnung des Vertrages die sogenannte Veräußerungsanzeige. Mit dieser Anzeige erfährt das Finanzamt von dem Verkaufsvorgang. Das Finanzamt verlangt von Ihnen dann die zu zahlende Grunderwerbssteuer. Nachdem Sie diese Kosten beglichen haben, erhält der Notar vom Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitserklärung. Ohne dieses Dokument ist der Eigentümerwechsel nicht möglich.

  • Nach der Unbedenklichkeitserklärung, der Vorkaufsverzichtserklärung, dem Auflassungsvormerk und der Veräußerungsanzeige stellt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Mit dieser Mitteilung weist Sie der Notar darauf hin, dass Sie innerhalb eines bestimmten Zeitraums den Kaufpreis überweisen müssen.

  • Der Notar kann Sie erst als neuen Eigentümer eintragen, nachdem Sie den vereinbarten Kaufpreis überwiesen haben, das Geld eingegangen ist und Sie die Grunderwerbsteuer beglichen haben. Danach kann die Auflassungsvormerkung gelöscht werden. Der Verkaufsvorgang endet mit der Eintragung im Grundbuchamt.

Diese Aufgaben übernehme ich beim Hauskauf

Wenn Sie nicht alle Unterlagen rechtzeitig haben, kann es Schwierigkeiten beim Verkaufsprozess geben:

  • Ihnen sollte für Ihre Finanzierung eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank vorliegen. Nur dann sollten Sie den Notarvertrag unterzeichnen. Diese Bestätigung benötigen Sie in schriftlicher Form. Bei einer mündlichen Kenntnisnahme ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Finanzierung doch nicht zustande kommt. Ein deutlicher Nachteil für Sie, denn ein Kaufvertrag ist verbindlich.

  • Im Idealfall haben Sie zwei Wochen Zeit, um den Vertragsentwurf zu lesen, zu prüfen und um alle Fragen zu klären. Für den Termin müssen Sie den Personalausweis mitbringen.

  • Sollte die Baufinanzierung platzen, muss derjenige die Notarkosten tragen, der den Notar beauftragt hat. Bei einer Rückabwicklung müssen sie auch mit Kosten wie der Maklergebühr rechnen.

Mit welchen Kosten muss ich beim Notar rechnen?

Wenn Sie einen Hauskauf in Betracht ziehen, sollten Sie auch etwas Geld für einen späteren Notartermin beiseitelegen. Die Kosten für einen Notar umfassen nicht nur die Beratung, sondern auch die Anfertigung und die Beurkundung des Vertrages. Dabei richten sich die Kosten nicht nach Aufwand oder Anzahl von vorherigen Besprechungsterminen. Die Kosten werden vom Notar pauschal abgerechnet.

Für all diese Tätigkeiten sind die Notargebühren im sogenannten Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Die Gebühren richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Die Faustregel lautet: Legen Sie etwa 0,8 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises für den Notartermin beiseite. 0,5 bis 1,0 Prozent fallen für den Notar an. 0,3 bis 0,5 Prozent werden für den Grundbucheintrag benötigt.

Je nach Leistungsumfang fallen neben der Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag, der Finanzierungsgrundschuld sowie der Vollzugs- und Betreuungsgebühr noch diese Gebühren an:

  • Für die Löschung der Grundschulden des Verkäufers. Diese Kosten werden vom Verkäufer übernommen.

  • Die Vorverkaufsverzichtserklärung muss eingeholt und geprüft werden.

  • Die Zahlung des Kaufpreises und der Eigentumsumschreibung muss überwacht werden.

  • Wenn Sie für den Kauf des Objektes eine Finanzierung benötigen, erhalten Sie von Ihrem Finanzinstitut mit dem Darlehensvertrag eine Grundschuldbestellungsurkunde. Der Notar benötigt diese Urkunde, um die Beurkundung der Grundschuld vorzubereiten.

Gebühren fallen auch für die oben genannte Eigentumsumschreibung und die Eintragung bzw. Löschung der Auflassungsvormerkung an. Falls der Notar noch weitere Dienstleistungen für Sie übernimmt – beispielsweise, wenn der Kaufpreis auf ein Notaranderkonto überwiesen wird – können natürlich weitere Gebühren anfallen.

Hinweis: Was kann ich tun, wenn die Notarkosten falsch berechnet wurden?

Manchmal kann es vorkommen, dass die Notarkosten falsch berechnet werden. In solch einem Fall können Sie als Käufer die Rechnung beim Notar beanstanden. Bei Bedarf können Sie die Notarrechnung aber auch beim zuständigen Landesgericht prüfen lassen. Den Antrag auf Kostenrechnungsprüfung können Sie schriftlich einreichen, aber auch mündlich beim Gericht vortragen.

Notartermin: Der letzte Meilenstein auf meinem Weg zum Hauskauf

Der Notartermin ist zwar der Höhepunkt des Hauskaufs, aber ab diesem Zeitpunkt haben Sie die größten Hürden schon gemeistert. Dem Termin können Sie freudig und entspannt entgegensehen.

Sie sind noch nicht an diesem Punkt angekommen oder wollen sich einen Überblick über den Hauskaufprozess verschaffen? Dann lesen Sie unseren Ratgeber Wie kaufe ich ein Haus?“ und informieren Sie sich.

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Thema: Hauskauf

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