Gesetzliche Sanierungspflicht – was gilt bereits und was ist geplant?

Der energetische Zustand vieler Häuser in Deutschland ist ein echtes Problem. Tatsächlich entfallen ungefähr 35 Prozent des Energieverbrauchs und 115 Millionen Tonnen des Treibhausgases CO2 im Jahr in Deutschland auf Gebäude. Vor allem Immobilien, die vor 1979 erbaut wurden, verbrauchen übermäßig viel Energie. Aus diesem Grund gibt es in Deutschland die Sanierungspflicht, die regelt, welchen energetischen Mindeststandard beheizte und klimatisierte Gebäude vorweisen müssen. Diese Richtlinien zur Heizungs- und Klimatechnik sowie zum Wärmedämmstandard sind im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt.

Das Ziel der gesetzlichen Sanierungspflicht ist es, den Energieverbrauch zu reduzieren, um den Klimaschutz weiter voranzutreiben. Ergänzend dazu plant die EU aktuell eine Gebäuderichtlinie, nach der alle Gebäude in Europa eine bestimmte Energieeffizienzklasse aufweisen sollen. Der Wärmebedarf von Gebäuden soll dann bis 2050 um 80 Prozent reduziert werden können. Nachfolgend erfahren Sie alles Wichtige über die aktuellen Vorgaben zur Sanierungspflicht und, was in Zukunft auf Sie als Immobilieneigentümer zukommen könnte.

Inhaltsverzeichnis

• Die Sanierungspflicht – das sollten Sie wissen
• Welche Pflichten gibt es bei der Sanierung?
• Wann bin ich verpflichtet, meine Immobilie zu sanieren?
• Welche Energieeffizienzklassen für Wohngebäude gibt es?
• Sanierungspflicht: Welche Förderungen kann ich in Anspruch nehmen?
  
  • Fördrung durch das BAFA
  • Förderung durch die KfW
• Sanierungspflicht: Diese Gebäuderichtlinie plant die EU

Die Sanierungspflicht – das sollten Sie wissen

Um den Energiebedarf von Immobilien in Deutschland zu reduzieren, ist es unabdingbar, dass mehr saniert wird. Für Bestandsgebäude gibt es aktuell wenige Sanierungspflichten. Sind Sie also Eigentümer eines Einfamilienhauses oder Zweifamilienhauses und bewohnen die Immobilie mindestens seit 1. Februar 2002, sind Sie von der Sanierungspflicht ausgenommen. Ob es sich um einen Altbau oder eine neuwertigere Immobilie handelt, spielt keine Rolle.

Haben Sie jedoch eine Immobilie gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen, sind Sie verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren Nachrüstungen durchzuführen. Kommen Sie der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel nicht nach, drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro. Kontrolliert wird die Einhaltung der Pflichten durch den Schornsteinfeger. Welche Maßnahmen konkret erforderlich sind, ist aus dem Gebäudeenergiegesetzt (GEG) ersichtlich.

Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?

Bis 2020 wurde die Energieeffizienz von Gebäuden durch die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinspargesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) geregelt. Seit dem 1. November gilt nun das Gebäudeenergiegesetz (GEG) als einheitliches Regelwerk für alle Immobilien, die beheizt oder klimatisiert werden. Es legt energetische Mindestanforderungen für den Neubau und die Sanierung von Gebäuden fest, die Bauherren beachten müssen. Zudem spielt der Energiehaushalt von Gebäuden eine Rolle. Daher enthält das GEG auch Vorgaben zur Warmwassererzeugung, zu Lüftungsanlagen sowie zum Strom.

Welche Pflichten gibt es bei der Sanierung?

Für alle Mehrfamilienhäuser sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, die nach 2002 den Eigentümer gewechselt haben, gelten bestimmte Austausch- und Nachrüstverpflichtungen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt drei Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel vor:

• §47 GEG: Oberste Geschossdecken - oder Dach dämmen

Sollte der Dachraum Ihrer Immobilie unbewohnt und unbeheizt sein, sind Sie verpflichtet, die Dämmung der obersten Geschossdecke nachzurüsten. Diese Vorschrift gilt jedoch nur, wenn der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) über 0,24 W/m²K liegt.

Eine Dämmpflicht für die Außenwände gibt es nicht. Sollten Sie sich jedoch dazu entscheiden, die Fassade Ihres Hauses zu erneuern (oder mindestens 10% davon), sind Sie verpflichtet, die Außenwände zu dämmen.

• §72 GEG: Heizkessel erneuern

Öl- und Gas-Heizungen, die über 30 Jahre alt sind und eine übliche Größe haben, müssen ausgetauscht werden. Welche neue Heizung eingebaut werden darf, können Sie dem GEG entnehmen. Diese Regelung gilt jedoch nicht für Brennwert- und Niedertemperatur-Kessel.

• §71 GEG: Warmwasserführende Rohre dämmen

Verlegen Sie neue Heizungs- und Warmwasserrohre in einer Immobilie mit unbeheizten Räumen, müssen Sie hierbei entsprechende Maßnahmen zur Dämmung vornehmen.

Wann bin ich verpflichtet, meine Immobilie zu sanieren?

Wer von der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel betroffen ist und welche Maßnahmen durchzuführen sind, können Sie dem GEG entnehmen. Wenn Sie ein Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus kaufen, erhalten Sie im Energieausweis mehr Informationen über den Energiebedarf. Grundsätzlich gibt der Energieausweis Aufschluss über die wichtigsten Kennzahlen zum Energieverbrauch sowie die Energieeffizienzklasse des Hauses. Darüber hinaus ist beim Kauf einer Immobilie ein Gespräch mit einem Energieberater gesetzlich vorgeschrieben.

Welche Energieeffizienzklassen für Wohngebäude gibt es?

Der Endenergiewert ist entscheidend dafür, welcher Energieklasse Ihr Gebäude angehört. Er besagt, wie viel Energie die Immobilie tatsächlich im Jahr verbraucht. Der Wert wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche angegeben. Der nachfolgenden Auflistung können Sie entnehmen, welcher Endenergiewert für welche Energieklasse benötigt wird:

Sanierungspflicht: Welche Förderungen kann ich in Anspruch nehmen?

Die Sanierungspflicht gilt für Sie, wenn Sie nach 2002 ein Mehrfamilienhaus oder ein Einfamilienhaus erworben haben. Häufig geht die Sanierung eines Gebäudes mit gewaltigen Kosten einher. Diese müssen Sie jedoch nicht allein tragen, denn in Deutschland gibt es großzügige staatliche Förderprogramme. Die Bundesregierung bietet zwei wesentliche Formen der Unterstützung an: Förderkredite über die KfW und Zuschüsse des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Förderung durch das BAFA

Zum einen bezuschusst das BAFA bis zu 80 Prozent der Kosten für einen Energieberater, maximal 1.300 Euro bei einer bis zwei Wohneinheiten. Zum anderen erhalten Sie Unterstützung für bestimmte Sanierungsmaßnahmen. Dabei werden Sie mit maximal 60.000 Euro pro Kalenderjahr unterstützt. Die Anzahl der Einzelmaßnahmen pro Jahr spielt hierbei keine Rolle. Baumaßnahmen rund um Dämmungen, Fenster, Türen sowie die Raumlufttechnik, digitale Verbrauchsysteme und Heizungen werden mit 15 Prozent bezuschusst. Die Umrüstung einer Heizung, je nach Art, wird hingegen mit 10 bis 45 Prozent gefördert.

Förderung durch die KfW

Sollten Sie eine komplette Immobilie sanieren wollen, können Sie die Förderung der KfW in Anspruch nehmen und erhalten einen zinsgünstigen Kredit mit Tilgungszuschuss. Dadurch werden bis zu 45 Prozent Ihrer Kosten übernommen; maximal erhalten Sie 150.000 Euro pro Wohneinheit. Ebenfalls fördert die KfW die Installation von Photovoltaikanlagen auf dem Dach Ihrer Immobilie. Gerne beraten wir Sie hinsichtlich eines KfW-Kredits und reichen anschließend den Antrag bei einem Energieberater ein.

Sanierungspflicht: Diese Gebäuderichtlinie plant die EU

Bereits seit Längerem beschäftigt sich die EU mit dem Thema der Sanierungspflicht. Die aktuelle, ausformulierte EU-Gebäuderichtlinie zur Sanierungspflicht sieht eine Einteilung aller Gebäude in unterschiedliche Effizienzklassen vor. Die aktuell geltenden Energieeffizienzklassen von A+ bis H sollen dann einer Einstufung von A bis G weichen. Dabei zeichnet die Klasse A nach wie vor einen sehr geringen Energiebedarf aus und die Klasse G wiederum einen sehr hohen.

Diese Einstufungen bilden im Folgenden die Grundlage der neuen Sanierungspflicht. Immobilien mit der Energieeffizienzklasse G müssen zuerst energetisch saniert werden. Damit besteht in erster Linie für Altbauten und andere alte Häuser eine Sanierungspflicht. Ziel ist es, dass Gebäude mit den Klassen G und F etwa bis 2030 mindestens der Klasse E angehören. Bis 2033 sollen alle Gebäude planmäßig die Energieeffizienzklasse D erfüllen. Diese Maßnahmen ergeben sich aus der Taxonomieverordnung und dem Green Deal, nach dem Europa sich verpflichtet, bis 2050 klimaneutral zu sein bzw. 0 CO2-Emissionen zu haben. 

Was mit der neuen EU-Gebäuderichtlinie konkret auf Immobilieneigentümer zukommt, lässt sich bislang noch nicht explizit sagen. Am 14. März 2023 einigte sich das EU-Parlament auf die Grundsätze einer möglichen Sanierungspflicht. Bis zur Verabschiedung der EU-Gebäuderichtlinie dürfte es jedoch noch eine Weile dauern. Dennoch lohnt es sich für Eigentümer von Immobilien, die zur Energieeffizienzklasse G und Energieeffizienzklasse F gehören, bereits jetzt erste Beratungsgespräche zu führen und sich über Fördermöglichkeiten zu informieren. Die Experten von Immo-finanzcheck.de stehen Ihnen gerne zur Verfügung.