Ein Energieausweis oder Energiepass ist der energetische Steckbrief einer Immobilie. Der Energiestandard eines Wohngebäudes wid durch die Messung verschiedener Kennzahlen festgehalten. In erster Linie wird der Energieausweis dafür genutzt, um die Energieeffizienz eines Wohngebäudes transparent darzulegen. So können Interessenten besser vergleichen und einschätzen, welche Energiekosten auf sie zukommen, wenn sie sich für den Kauf oder zum Mieten einer Wohnung oder eines Hauses entschließen.
Tatsächlich ist der Gebäudeenergieausweis bei der Vermietung und dem Verkauf fast aller Immobilien mittlerweile Pflicht. Andersherum erfahren Immobilienkäufer mehr über Einsparpotenziale des Gebäudes und erhalten Hinweise für Sanierungsmaßnahmen. Auch beim Bau eines eigenen Hauses benötigen Sie einen Energieausweis. Seit 2020 sind die Vorschriften im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt.
Rund um den Energieausweis gibt es viele wissenswerte Informationen. Beispielsweise existieren zwei verschiedene Energieausweise – der Verbrauchsausweis und der Bedarfsausweis. Aufgrund von unterschiedlichen Daten- und Berechnungsverfahren weichen die Werte der beiden Dokumente voneinander ab. Im folgenden Beitrag stellen wir Ihnen nicht nur weitere Unterschiede dieser beiden Energieausweise vor. Wir erklären Ihnen auch, wie Sie diesen Ausweis beantragen, welche Kosten auf Sie zukommen und welche Unterlagen Sie dafür benötigen.
Ein Energieausweis gibt anhand von verschiedenen Kennwerten Aufschluss über die Energieeffizienz einer Immobilie. Hierbei wird unterschieden, ob es sich um ein Wohngebäude oder ein Wohngebäude mit Räumen zur gewerblichen Nutzung handelt. Denn besteht das Gebäude ausschließlich aus Wohnräumen, wird ein Energieausweis für die ganze Immobilie ausgestellt, nicht aber für einzelne Wohnungen. Werden hingegen Räume gewerblich genutzt, gilt der Ausweis nur für den Wohnbereich.
Der Energieausweis funktioniert wie ein Ampelsystem. Das heißt, es gibt einen grünen, orangen und roten Bereich:
Neben den farbigen Bereichen enthält der Ausweis aber auch noch eine genauere Einteilung in Energieeffizienzklassen. A+ steht hierbei für eine gute Energieeffizienz und H spiegelt einen zu hohen Standard. Je besser die Energieeffizienzklasse ist, desto mehr Heizkosten können eingespart werden. Daher lohnt es sich hier genauer hinzusehen. Anders herum hat der Ausweis auch einen Anreiz für Immobilienverkäufer, um die Energieeffizienz zu verbessern und eine bessere Energieeffizienz vorweisen zu können. Weitere Angaben geben unter anderem Auskunft über Energiekennzahlen, das Baujahr der Immobilie und das Heizsystem.
Ein Energieausweis besteht aus meheren Seiten. Die wichtigsten Infos befinden sich jedoch auf den ersten drei Seiten. Konkret lassen sich dort folgende Werte finden:
Seite 1:
Seite 2 und 3:
Darüber hinaus gehören zu einem Energiepass Empfehlungen des Energieversorgers oder des Fachbetriebs für Sanierungsmaßnahmen, um den Energieverbrach zu senken und den Energiestandard zu verbessern. Diese befinden sich auf Seite 4.
Seite 5 des Energieausweises enthält Erklärungen zu den aufgeführten Werten und Fachbegriffen. Dies verhilft dazu, dass die Aufzeichnungen im Dokument richtig gelesen und verstanden werden.
Endenergiebedarf vs. Primärenergiebedarf
Was ist der Endenergiekennwert?
Dieser Wert bildet die Grundlage für die Energieeffizienzklasse. Es handelt sich hierbei und die tatsächliche Energiemenge, die das Gebäude insgesamt benötigt.
Was ist der Primärenergiekennwert?
Dieser Wert gibt Aufschluss über die gesamte Energiemenge, die für Ihr Gebäude aufgewendet wird. Zusätzlich enthält der Primärenergiekennwert Informationen über die Energie, die aus Abbau, Verarbeitung und Transport der Energieträger hervorgegangen ist. Das bedeutet: Je größer der Anteil regenerativer Energien, desto geringer der Wert.
Generell gilt: Für jedes Wohngebäude, das neu vermietet oder verkauft werden soll, ist das Vorhandensein eines Energiepasses Pflicht. Als Hauseigentümer braucht man aber nicht immer automatisch einen Energieausweis. Wer schon jahrelang in einem fertiggestellten Haus wohnt, braucht solch einen Ausweis nicht. Ebenfalls wird ein Energiepass nicht für Baudenkmäler, Gebäude mit einer Größe bis zu 50 Quadratmetern, Ferienhäuser sowie landwirtschaftlich genutzte Gabäude. Bei gewerblich genutzten Räumen gilt die Energieausweis-Pflicht nur, wenn bereits ein Ausweis vorliegt. Ansonsten ist die Beantragung keine Pflicht.
Sobald Sie eine bestehende Immobilie neu vermieten oder verkaufen, sind Sie dazu verpflichtet, sich den Energieausweis des Objekts ausstellen zu lassen. Der Grund hierfür ist, dass potenzielle Käufer oder Mieter die Möglichkeit erhalten sollen, sich vor einer finalen Entscheidung über die Energieeffizienz zu informieren und anfallende Kosten vorab kalkulieren zu können. Auch wenn Sie sich zum Bau eines Hauses entscheiden, sind Sie verpflichtet, einen Energiepass erstellen zu lassen.
Ebenfalls benötigt einen Energieausweis, wer ein Gebäude sanieren und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach dem aktuellen Gebäudeenergiegesetz (GEG) durchführen lässt.
Eine allgemeingültige Berechnungsmethode gibt es allerdings nicht. Der Nachteil: Je nach Methode fallen die Ergebnisse manchmal unterschiedlich aus, wie die folgenden Beispiele zeigen:
Tipp: Der Energieausweis gibt Hinweise darauf, wie Sie ihr Haus oder Ihre Wohnung energetisch sanieren können. Möglicherweise lässt sich der Wert Ihrer Immobilie somit durch kleinere Renovierungen steigern.
Was steckt hinter dem GEG?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) umfasst einen Regelkatalog, in dem festgelegt ist, welche energetischen Anforderungen Immobilien erfüllen müssen. Genauer gesagt enthält das Gesetz Vorgaben zur Heizungs- und Klimatechnik sowie zum Wärmedämmstandard und Hitzeschutz von Gebäuden. In Kraft trat das GEG zum 1. November 2020 und dient dazu, die bisherigen Regelwerke des Energiesparrechts zusammenzufassen.
Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Dokumente – den verbrauchsorientierten und den bedarfsorientierten Energieausweis. Beide sind zehn Jahre lang gültig. Da die notwendigen Daten auf verschiedenen Wegen erhoben werden, führen die beiden Varianten der Energieausweise häufig zu unterschiedlichen Bewertungen über die Energieeffizienz. Außerdem lässt sich sagen, dass die Kosten für einen Bedarfsausweis häufig höher sind. Jedoch ist das Ergebnis aussagekräftiger, da er mehr Daten enthält als der Verbrauchsausweis.
Ein verbrauchsorientierter Energiepass bedarf es bei Bestandsgebäuden. Er wird entweder vom Energieversorger oder von zertifizierten Fachleuten ausgestellt und zeigt den Energieverbrauch der letzten drei Jahre auf. Konkret stützt sich das Dokument auf den realen bisherigen Verbrauch der Bewohner. Basierend daraus wird der Mittelwert von drei Abrechnungsperioden berücksichtigt. Berücksichtigen Sie daher, dass das Ergebnis des Verbrauchsausweises unter anderem vom Verhalten der Bewohner abhängt und somit nicht allgemeingültig ist.
In dem Fall, dass die Immobilie einige Zeit leersteht, gibt das Ergebnis ebenfalls keine konkrete Auskunft über den Energiestandard.
Das Ergebnis des bedarfsorientierten Energieausweises oder Bedarfsausweises ist umfassender, da der komplette energetische Zustand des Objekts mittels einer Begehung vor Ort unter die Lupe genommen wird. Hierbei spielen unter anderen die Dämmung der Immobilie oder der Zustand des Heizsystems eine Rolle. Jedoch handelt es sich hierbei um den theoretischen Energiebedarf.
Der Wert, der auf dieser Basis entsteht, ist vom Verhalten der Mieter unabhängig und lässt sich somit besser mit den Werten von anderen Immobilien vergleichen.
Wenn Sie einen Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis beantragen möchten, kalkulieren Sie Kosten zwischen 50 und 500 Euro ein. In der Regel betragen die Kosten für einen Verbrauchsausweis zwischen 50 und 100 Euro. Je nach Größe des Gebäudes, kostet die Beantragung des bedarfsorientierten Energieausweises im Schnitt bei 250 bis 500 Euro. Für die Begehung und vor Ort und die Berechnung der Daten fallen jedoch Extrakosten an. Im Internet finden Sie zwar deutlich Angebote, allerdings handelt es sich hierbei häufig um unseriöse Anbieter.
Pflichtangaben im Exposé
Im Gebäudeenergiegesetz (GEG) steht geschrieben, dass bestimmte Angaben aus dem Energieausweis bereits in der Immobilienausschreibung enthalten sein müssen. Dabei handelt es sich um die folgenden Aspekte:
- Die Ausweisart (bedarfsorientiert oder verbrauchsorientiert)
- Die Energieträger für die Heizung
- Das Baujahr der Immobilie
- Die Höhe des Energiebedarfs des Hauses oder der Wohnung?
- Die Effizienzklasse des Hauses oder der Wohnung (gilt nur bei Ausweisen ab dem 01. Mai 2014)
- Die Höhe der Co2-Emissionen des Hauses oder der Wohnung (gilt nur bei Ausweisen ab dem 01. Mai 2021)
Zur Ausstellung von Energieausweisen sind nur Personen berechtigt, die bestimmte Qualifikationen nachweisen können. Eine vollständige Liste über berechtigte Anlaufstellen gibt es jedoch nicht.
Qualifizierte Austeller finden Sie beispielsweise auf der Energieeffizienz-Expertenliste für Bundesförderprogramme, die von der deutschen Energieagentur (dena) betreut wird. Einer weiteren dena-Liste können Sie ebenfalls geeignete Anbieter entnehmen. Darüber hinaus haben Sie die Möglichkeit, Bauingenieure oder Architekten für die Erstellung des Energiepasses zu beauftragen. Entsprechende Listen stehen Ihnen auf den Internetseiten der Ingenieur- oder Architektenkammern Ihres Bundeslandes zur Verfügung.
Was sind Kennzeichen für seriöse Anbieter?
Es ist nicht auszuschließen, dass Sie bei der Suche nach geeigneten Ausstellern zur Beantragung des Energieausweises auf unseriöse Stellen treffen. Damit Sie seriöse und unseriöse Anbieter unterscheiden können, sollten Sie auf die folgenden Dinge achten:
- Verlangen Sie einen Vertrag inklusive einer genauen Leistungsbeschreibung
- Prüfen Sie, auf welcher Grundlage die Berechtigung zur Ausstellung eines Energieausweises beruht
- Lassen Sie sich eine Schriftliche Bestätigung sämtlicher Daten und Angaben geben, die zur Erstellung des Dokuments verwendet werden
- Verlangen Sie eine Datenschutzzusicherung
- Prüfen Sie die Registriernummer, die Ihr Energieausweis enthalten sollte und zu behördlichen Kontrollen dient
Die benötigten Unterlagen zur Beantragung des Energieausweises variieren je nach Art des Ausweises. Für einen Verbrauchsausweis brauchen Sie die Abrechnungen der Energiekosten aus den letzten drei Jahren, Bilder des Gebäudes sowie Angaben zum Leerstand des Objekts.
Wenn Sie einen bedarfsorientierten Energieausweis beantragen möchten, benötigen Sie ebenfalls die Energiekostenabrechnungen der letzten Jahre und Fotos sowie eine Baubeschreibung des Objekts. Ergänzend dazu sollten Sie die Grundrisse, Ansichten und Schnitte des Gebäudes, gegebenenfalls Unterlagen zur Modernisierungsmaßnahmen und das Schornsteinfeger- Protokoll der Abgasmessung bereithalten.
Beide Energieausweise sind zehn Jahre lang gültig. So können Dokumente, die hinsichtlich eines Hausbaus erworben wurden, auch innerhalb der Frist bei der Weitervermietung des Objekts genutzt werden.
Abschließend ist festzuhalten, dass sich Immobilieneigentümer unbedingt Gedanken darüber machen sollten, ob sie einen Energieausweis benötigen, um ihn gegebenenfalls schnellstmöglich zu beantragen.
Denn, wer den Energieausweis bei einer Kontrolle nicht, von einer nichtbefugten Stelle oder unvollständig vorlegt, verstößt nach § 108 Abs. 1 Satz 13 gegen das Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und muss unter Umständen mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen. Daher raten wir Ihnen: Gehen Sie auf Nummer sicher und prüfen Sie Ihre Gegebenheiten.
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