Grundsteuerreform: Was muss ich als Hausbesitzer jetzt tun?

Grundsteuerreform: Was muss ich als Hausbesitzer jetzt tun?

Von der Reform des Grundsteuergesetzes, das bereits im November 2019 verabschiedet wurde, sind bis zu 36 Millionen Grundstücke deutschlandweit betroffen. Noch haben Grundstückseigentümer Zeit, Ihre Feststellungserklärung fristgerecht einzureichen. Die Deadline endet am 31. Oktober 2022. Sind Sie von der Reform betroffen? 

Nachdem die Eigentümer ihre Erklärungen abgegeben haben, wird das Finanzamt den aktuellen Grundstückswert errechnen. Das Ergebnis bildet dann die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Diese gilt es dann ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. 

Sie sind selbst Immobilien- und damit vielleicht auch Grundstückseigentümer? Dann sollten Sie einige Dinge beachten, wenn Sie Ihre Feststellungserklärung erstellen. Wir erklären Ihnen, worauf Sie achten müssen. 

Inhaltsverzeichnis

Was kann ich unter der Grundsteuer verstehen? 

Als Immobilienbesitzer gehört Ihnen – in der Regel – auch das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet. Für das Gelände müssen Sie eine Steuer zahlen. Diese wird Grundsteuer genannt.  

Die Steuer berechnet sich  

  • nach dem Grundstückswert,
  • und den Gebäuden oder Betrieben aus Forst- und Landwirtschaft, die darauf stehen.

Die Kommunen und Gemeinden, zu denen die Grundstücke gehören, erhalten die Grundsteuer. Die Steuer ist eine wichtige Einnahmequelle. Circa 15 Milliarden Euro zahlen Grundstückeigentümer in Deutschland jedes Jahr. 

Eine Immobilie wird auf diesem Grundstück vermietet? Dann legt der Vermieter die Grundsteuer als Betriebskosten auf den Mieter um.

Wie sind Mieter betroffen?

Als Haus- oder Wohnungsmieter müssen Sie erstmal nichts tun. Die neue Grundsteuer wird sich in der Nebenkostenabrechnung für 2025 bemerkbar machen. Vermieter haben die Möglichkeit, diese Steuer mithilfe der Nebenkostenabrechnung auf Sie umzulegen.

Worauf basiert die Berechnung? 

Die Berechnung der Grundsteuer beruhte bisher auf Werten, die 1964 (Grundstücke in Westdeutschland) und 1935 (Grundstücke in Ostdeutschland) ermittelt wurden. Die Steuer wurde mithilfe von Einheitswerten berechnet. Die wichtigste Rolle spielten dabei die Grundstücksgröße und die Gebäudefläche. Die Lage wurde nicht berücksichtigt. 

Dieser Wert wird mit einer Steuermesszahl multipliziert. Daraus ergibt sich dann der Grundsteuermessbetrag. Der Betrag wird dann mit dem Hebesatz multipliziert. Der Satz wird von jeder Gemeinde selbst festgelegt. Das Ergebnis: die Grundsteuerbelastung. 

Warum werden Änderungen an der Grundsteuer vorgenommen? 

Vielleicht erahnen Sie es schon, die ursprünglichen Werte aus den Jahren 1964 und 1935 können für die heutige Berechnung der Grundsteuer nicht mehr als Basis dienen. Sie sind veraltet. Preise für Gebäude und Grundstücke haben sich in den letzten Jahren stark weiterentwickelt. Außerdem ist ein Stück Land aufgrund seiner Lage heutzutage wertvoller als ein ähnliches Grundstück an einem weniger bevorzugten Ort. 

In den letzten Jahren zahlten Immobilieneigentümer die gleiche Grundsteuer. Bereits im Jahr 2018 verurteilte das Bundesverfassungsgericht diesen Umstand. Denn dieses Vorgehen verstößt laut Gericht dem im Grundgesetz verankerten Gebot der Gleichbehandlung. 

Eine entsprechende neue Regelung wurde bereits im November 2019 verabschiedet. Bis Ende des Jahres 2024 gilt eine Übergangsfrist. Bis zu diesem Zeitpunkt soll die Neubewertung der Grundstücke deutschlandweit abgeschlossen sein. Auf Basis dieser neuen Bewertung wird dann die neue Grundsteuer berechnet. 

Was muss ich über die Neuberechnung der Grundsteuer wissen? 

In Zukunft nutzt der Staat als Grundlage der Berechnung den Grundsteuerwert. Dieser Steuerwert orientiert sich am Bodenrichtwert, an der Grundstücksfläche, am Gebäudealter und anhand der Frage, ob das sich auf dem Grund befindende Gebäude für das Privatleben oder einen Betrieb – also wirtschaftlich – genutzt wird. 

Für die Neuberechnung wird der Grundsteuerwert mit den zuvor genannten Daten ermittelt. Dafür wird er zunächst mit einer Steuermesszahl multipliziert. Dieses Ergebnis wird dann erneut mit dem Hebesatz der örtlichen Kommune oder Gemeinde multipliziert. 

Außerdem wird unterschieden zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken.  

Für unbebaute Grundstücke wird der Grundsteuerwert aus dem Bodenrichtwert und der Fläche des Grundstücks berechnet. 

Für ein bebautes Grundstück gibt es zwei Berechnungsmethoden: 

  • Ertragsverfahren: Bei diesem Verfahren werden die Mietniveaustufe, die monatliche Nettokaltmiete und die Wohnfläche berücksichtigt. Das Ertragsverfahren gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum. 
  • Sachwertverfahren: Das Augenmerkt liegt auf der Gebäudebruttogrundfläche und den Kosten, die für den Bau der Immobilie benötigt wurden. Dieses Verfahren wird für Geschäftsgrundstücke, Grundstücke, die gemischt genutzt oder auf sonstige Art und Weise bebaut werden, und Teileigentum. 

Begriffserklärungen

Der Bodenrichtwert ist ein Referenzwert. Jedes zweite Kalenderjahr werten Behörden beurkundete Kaufvertragskopien, die von den Notaren der Kommune ausgestellt wurden, aus. Mithilfe der zusammengezählten Kaufpreise wird ein Mittelwert berechnet und in der sogenannten Bordenrichtwerttabelle oder der Bodenrichtwertkarte für die entsprechenden Bodenrichtwertzonen notiert. Der Bodenrichtwert ist die Grundlage für die Berechnung des Bodenwerts. Die folgende Formel wird dafür genutzt: Bodenwert = Bodenrichtwert x Fläche in m2.

Der Grundsteuermessbetrag ist ein wichtiger Faktor für die Berechnung der Grundsteuer. Die Steuermesszahl ist abhängig von der Art des Grundstücks und wird vom Bund vorgegeben. Damit Sie den Grundsteuermessbetrag berechnen können, benötigen Sie den Einheitswert, der sich auf den Verkehrswert der Immobilie bezieht, und die Steuermesszahl. Die Steuermesszahl ist im Grundsteuergesetz §15 Abs. 1 mit 0,34 Promille festgelegt. Die Messzahl gilt für bebaute und unbebaute Gebäude. Weitere Sonderregelungen sind im §29 der Grundsteuerdurchführungsverordnung festgehalten. Die Formel für die Berechnung des Grundsteuermessbetrags lautet: Grundsteuermessbetrag = Einheitswert x Steuermesszahl.  

Der Grundsteuerwert dient dem Finanzamt als Grundlage für die Grundsteuerberechnung. Die Ermittlung des Werts ist im Bewertungsgesetz definiert. Für die Berechnung des Grundsteuerwerts gibt es mehrere Methoden, die im Abschnitt über dem Kasten erläutert werden. 

Zur Wohnfläche zählt die Fläche von Badezimmer, Besenkammer, Esszimmer, Diele, Flur, Kinderzimmer, Küche, Schlafzimmer und Wohnzimmer. Besondere Räume wie Fitnessräume, Schwimmbäder oder Wintergärten müssen bei der Berechnung der Wohnfläche ebenfalls berücksichtigt werden. Balkone, Dachgärten, Loggien und Terrassen werden mit bis zur Hälfte ihrer Fläche zur Wohnfläche angerechnet. Abstellräume außerhalb der eigenen vier Wände sowie Heizungsräume, Garagen, Kellerräume und Waschküchen werden nicht berücksichtigt. Weitere Informationen zur Wohnflächenberechnung erhalten Sie in unserem verlinkten Beitrag. 

Grundsteuerreform: Was muss ich jetzt als Immobilieneigentümer tun? 

Eigentümer von Grundstücken und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft müssen zwischen Anfang Juli und Ende Oktober diesen Jahres eine Steuererklärung abgeben. Es ist gut möglich, dass Sie bereits schriftlich oder öffentlich über diese Grundsteuererklärung (auch Feststellungserklärung genannt) informiert wurden. Diese Maßnahme fand bereits in mehreren Bundesländern statt. 

Wenn sich die Bundesländer an dem vorgeschlagenen Modell des Bundes orientieren, sollten Sie folgende Informationen für die Steuererklärung an das für Sie zuständige Finanzamt schicken: die Art der Immobilie, das Baujahr, den Bodenrichtwert, die Fläche und Lage des Grundstücks sowie die Wohnfläche. 

Gesetze für die Grundsteuer haben einige Bundesländer selbst erlassen. Doch Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben das Bundesmodell übernommen. 

Sie können Ihre Grundsteuererklärung ab dem 1. Juli 2022 auch elektronisch über das Steuerportal Elster verschicken. Nutzen Sie dafür Ihr bestehendes Elster-Konto. Sie können sich auch neu anmelden, falls Sie das Steuerportal bisher noch nicht verwendet haben. Seien Sie sich bewusst, dass Ihnen bei der Überschreitung der Frist Verspätungszuschläge drohen. 

Wo finde ich die erforderlichen Daten für meine Feststellungserklärung? 

Sie müssen in unterschiedlichen Dokumenten nach den vom Finanzamt gewünschten Daten suchen: Schauen Sie in Ihre Bauunterlagen, im Auszug des Grundbuchs, im Bescheid der Grundsteuer und in Ihrem Vertrag nach. 

Informationen über den Bodenwert, das ist der durchschnittliche Bodenpreis einer Gemeinde, eines Stadtteils oder einer Kommune, finden Sie auf den Websites der Finanzverwaltungen der Bundesländer vor. 

Sie können es sich auch mit dem sogenannten Grundsteuerviewer einfacher machen. Dieser Viewer wird von einigen Ländern wie Bremen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt und Thüringen angeboten. Der Viewer enthält Daten und Fakten für jedes Grundstück – innerhalb des jeweiligen Bundeslandes.  

Muss ich eine Kernsanierung meiner Immobilie ebenfalls angeben?

In der Grundsteuererklärung werden Sie auch einen Abschnitt zum Thema Kernsanierung sehen. An dieser Stelle will man von Ihnen wissen, in welchem Jahr diese Sanierung stattgefunden hat. Bei sanierten Häusern wird mehr Grundsteuer fällig, da die „Haltbarkeit“ eines Hauses mit den Verbesserungen verlängert wird und damit auch der Wert einer Immobilie steigt. Sie sind sich nicht sicher, ob Sie eine tiefgreifende Sanierung vorgenommen haben? Dann bitten Sie einen Experten wie beispielsweise einen Architekten um Input. Von einer tiefgreifenden Kernsanierung spricht der Gesetzgeber, wenn Sie alle folgenden Maßnahmen fertig umgesetzt haben: neues Dach, Fassade, Fenster, Fußböden, Innenausbau, Bäder, Heizungsanlage sowie neue Sanitär- und Elektroinstallationen. 

Mit welcher Kostenänderung muss ich bei der neuen Grundsteuer rechnen? 

Eine Frage, die sich leider noch nicht beantworten lässt. Die Höhe der Steuer wird erst mit dem Abschluss der Grundstückbewertungen und der Festlegung der Hebesätze ab 2025 bekannt. Wovon Sie ausgehen können: für Häuser und Wohnungen in attraktiver Lage werden die Steuern wahrscheinlich steigen. Vielleicht sinken auch die Steuern für Immobilien an weniger attraktiven und strukturschwachen Orten. 

Für jeden Immobilienbesitzer wird sich die Reform der Grundsteuer in der einen oder anderen Form bemerkbar machen. 

Checkliste für meine Grundsteuererklärung 

Im Folgenden fassen wir die wichtigsten Aspekte, die Sie bei Ihrer Feststellungserklärung beachten sollten, in einer Checkliste zusammen: 

Bis wann muss ich die Erklärung abgeben? 

  • Ihre Grundsteuererklärung muss zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 dem Finanzamt vorliegen.  
  • Dann müssen Sie die Erklärung alle sieben Jahre und bei grundlegenden Änderungen, die am Grundbesitz von Ihnen vorgenommen werden, abgeben.

Wo gebe ich meine Feststellungserklärung ab? 

  • Wichtige Daten und Informationen für Ihren Antrag können Sie beispielsweise über den Grundsteuerviewer abfragen – vorausgesetzt Ihr Bundesland bietet eine solche technische Lösung an.  
  • Sie können Ihre Erklärung elektronisch über das Elster-Portal hochladen. 
  • Wer über keinen Computer und kein Internet verfügt, stellt beim Finanzamt einen Antrag auf „Vermeidung unbilliger Härten“. Dann können Sie Ihre Grundsteuererklärung auch in Papierform abgeben.

Welche Unterlagen benötige ich für meine Erklärung? 

Die Daten zum Grundbuch erhalten Sie von der Gemeinde oder Kommune. Die restlichen Unterlagen sollten Ihnen vorliegen. 

  • Auszug aus dem Grundbuch 
  • Aktueller Grundsteuerbescheid 
  • Kaufunterlagen 
  • Übersicht von Sanierungsmaßnahmen 
  • Daten zur Wohnfläche 

 Welche Informationen muss ich angeben? 

Die Daten finden Sie in Ihren Bauunterlagen, im Auszug des Grundbuchs, im Bescheid der Grundsteuer und in Ihrem Kaufvertrag. 

  • Aktenzeichen 
  • Baujahr 
  • Besitzverhältnisse (nur bei mehreren Eigentümern) 
  • Bodenrichtwert 
  • Grundbuchinformationen (Flurstück, Grundbuchblatt und Gemarkung) 
  • Grundstücksart 
  • Grundstücksfläche 
  • Wohnfläche

Grundsteuerreform: Ich kann Unterstützung in Anspruch nehmen 

Wenn Sie sich trotz all dieser Informationen überfordert fühlen, können Sie sich auch Hilfe holen. Wenden Sie sich beispielsweise an Ihren Steuerberater oder Ihr Finanzamt. Diese helfen gerne bei der Klärung Ihrer Fragen. 

Werfen Sie auch einen Blick auf die Seite „Grundsteuerreform“ des Thüringer Finanzministeriums. Hier erhalten Sie weitere Antworten auf weitere wichtige Fragen.

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