Worauf ich beim Kaufvertrag für ein Haus achten sollte

Beim Hauskauf geht ohne einen notariell beglaubigten Immobilienkaufvertrag nichts. Worauf ist zu achten? Welche Inhalte gehören in einen Hauskaufvertrag? Antworten zu diesen und weiteren Fragen beantworten wir Ihnen im Folgenden.

Was muss ich unter einem Immobilienkaufvertrag verstehen?

Der Kaufvertrag bildet die rechtliche Grundlage für die Durchführung des Hauskaufs. Dieser notariell beglaubigte Vertrag schützt nicht nur den Verkäufer, sondern auch Sie als Käufer.

Der Kaufvertrag stellt sicher, dass der Wechsel des Eigentümers des Hauses rechtlich sicher ist. Das heißt, dass nur die Inhalte, die dort schriftlich festgehalten sind, Gültigkeit besitzen.

Mit dem Vertrag werden aber auch Regelungen festgelegt, die von beiden Parteien beachtet werden müssen. Achten Sie also genau darauf, was in den Unterlagen steht.

Hinweis: Ohne Notar geht es nicht

Ohne einen Notar kann kein Immobilienkaufvertrag aufgesetzt werden. Er bildet die neutrale Mitte zwischen Ihnen und dem Verkäufer. Der Notar organisiert den Eigentumsübergang.

Er ist dafür zuständig, den Vertrag aufzusetzen. Der Notar klärt die zwei Parteien über die rechtliche Bedeutung sowie über die Inhalte auf. Er achtet darauf, dass die Kosten beglichen werden. Daraufhin beantragt er die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Der Notar informiert das Finanzamt und erstellt die Fälligkeitsmitteilung, sobald alles weitere geklärt ist. 

Bei all diesen Tätigkeiten bleibt er immer neutral. Das Honorar, das er erhält, haben Sie als Käufer zu zahlen.

Worauf muss ich beim Abschluss des Kaufvertrags achten?

Bis Sie als neuer Eigentümer in Ihr Traumhaus ziehen können, vergehen manchmal mehrere Monate. Die folgenden Absätze fassen die Schritte eines üblichen Vertragsprozesses zusammen.

Vor dem Abschluss des Kaufvertrags

Sobald Sie Ihre Wahl getroffen haben, kann Ihnen der Makler die Immobilie reservieren. Eine Reservierungsbestätigung sorgt dafür, dass niemandem sonst das Haus angeboten werden kann. Die Reservierungsgebühr wird in der Regel mit der Maklerprovision verrechnet. Auch der Verkäufer muss der Reservierungsvereinbarung zustimmen.

Und was ist mit dem sogenannten Vorvertrag? Mit dieser Art von Vertrag wird schon länger nicht mehr gearbeitet. Eine Reservierungsbestätigung reicht also völlig aus.

Ich hole Finanzierungsvorschläge ein

Idealerweise sollte man sich bereits vor einer Reservierungsbestätigung Gedanken über die Baufinanzierung gemacht haben. Passende Vorschläge können Sie sich von einem unabhängigen Vermittler oder Ihrer Hausbank holen.

Die Bank oder der Vermittler übernehmen dann die restliche Abwicklung inklusive Bonitäts- und Finanzierungsprüfungen. Im Anschluss erhalten Sie eine schriftliche Finanzierungsbestätigung. Diese zeigen Sie dem Verkäufer und signalisieren ihm damit, dass Sie sich den Hauskauf leisten können.

Ich vereinbare ein Erstgespräch mit dem Notar

Mit dem Verkäufer sind Sie einig geworden? Dann können Sie ein Erstgespräch mit dem Notar vereinbaren. In der Regel beauftragt Ihr Makler in Ihrem Auftrag den Notar. Dementsprechend müssen Sie auch die Notargebühren übernehmen. Im Vorgespräch beantwortet er erste rechtliche Fragen. Dieses verläuft oft telefonisch. Personalien werden erfasst und der Grundbucheintrag wird geprüft. Anschließend fertigt der Notar den Vertrag an. Sie und der Verkäufer haben dann zwei Wochen Zeit, um den Kaufvertrag genauer zu betrachten.

Während des Vertragsabschlusses

Im nächsten Schritt steht die Unterzeichnung des Kaufvertrages an. Der Vertrag wird vorgelesen. Änderungswünsche und Ergänzungen protokolliert der Notar sofort. Der Vertrag wird dementsprechend angepasst.

Beide Parteien müssen ihre Einwilligung geben. Erst dann kann der Kaufvertrag unterzeichnet werden. Der Vertrag wird beurkundet und ist damit abgeschlossen.

Nach der Unterzeichnung des Vertrags

Sobald alle Parteien unterschrieben haben, leitet der Notar alles Weitere in die Wege: Zunächst lässt er eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Damit reserviert er für Sie das Haus. Die Immobilie kann so nicht weiterverkauft. Der Notar meldet den Kauf an das zuständige Finanzamt. Anschließend erhalten Sie den Bescheid vom Finanzamt über die Grunderwerbsteuer. Wenn alles geregelt ist, erstellt er die Fälligkeitsmitteilung mit dem Termin zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises.

Die Eigentumsüberschreibung erfolgt nachdem die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, welche nachweist, dass die Grunderwerbssteuer gezahlt wurde und Sie den Kaufpreis, sämtliche Notarkosten und Grundbuchgebühren bezahlt haben.

Die Übergabe der Immobilie erfolgt im Anschluss. Daraufhin bestätigt das Grundbuchamt Ihre Eintragung als Eigentümer. Der Immobilienkauf ist abgeschlossen. Sie sind ab diesem Zeitpunkt rechtmäßiger Eigentümer des Hauses – mit allen dazugehörigen Rechten und Pflichten.

Das sollte in meinem Kaufvertrag stehen

Im Kaufvertrag werden alle Pflichten, die beide Parteien erfüllen müssen, als auch sämtliche Rechte von Käufer bzw. Verkäufer, aufgeführt. Folgende Angaben sind fester Bestandteil eines Kaufvertrags:

• die Namen und Anschriften der beteiligten Personen.
• der Kaufgegenstand, sowie Hypotheken oder Nutzungsrechte.
• die gesamte Ausstattung – dazu zählt unter Umständen auch mitverkauftes Mobiliar.
• der Objektzustand und eventuell vorhandene Mängel.
• die sogenannte “Gewährleistungshaftung”. Der Verkäufer versichert, dass ihm keine Mängel bekannt sind. Er übernimmt später für Mängel keine Verantwortung.
• die Teilung der Nebenkosten.
• die Regelung der Jahresendabrechnung.
• der Kaufpreis, die dazugehörigen Zahlungsmodalitäten und der Zahlungstermin.
• die Verzugszinsen können geltend gemacht werden, falls der Verkäufer das Haus nicht rechtzeitig übergeben kann.
• der Übergabetermin der Immobilie.

Was sollte ich sonst noch beachten?

Für die Prüfung des Vertrags haben Sie 14 Tage Zeit. Nutzen Sie diesen Zeitraum, um den Kaufvertrag genau durchzulesen. Sind alle Namen richtig geschrieben? Liegen alle Daten zur Immobilie vor? Sind erbrechtliche Regelungen vorhanden? Wurden alle wichtigen Nutzungsrechte festgehalten? Wird das Verkäuferkonto für die Überweisung des Kaufpreises genannt?

Hinweis: Ein Notaranderkonto als Sicherheitspuffer?

Die Kaufsumme kann auf ein sogenanntes Notaranderkonto überwiesen werden, wenn Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben, dass die Eigentumsübergabe bereits vor der Grundbucheintragung erfolgen soll. Der Notar passt auf das Geld auf. Er überträgt die Summe, sobald die Eintragung ins Grundbuch abgeschlossen ist. Der Vorteil: Sie können das Geld fristgerecht zahlen. Der Verkäufer weiß so, dass der Kaufpreis auch von Ihnen bezahlt wird.

Auch bei diesem Konto entstehen Gebühren. Bei Teilzahlungen entstehen womöglich höhere Gebühren. Im Kaufvertrag kann festgelegt werden, wer diese Kosten übernimmt. In der Regel teilen Sie sich diese gemeinsam mit dem Verkäufer.

Wie kann ich den Kaufvertrag rückgängig machen?

Ein vom Notar beglaubigter Kaufvertrag kann eigentlich nicht mehr verändert werden. Sie sind verpflichtet, die zuvor festgelegten Regelungen umzusetzen.

Ein Recht auf Gewährleistung wird vor allem bei älteren Häusern im Kaufvertrag ausgeschlossen. Der Verkäufer muss Sie auf alle Mängel aufmerksam machen. Sie können vom Vertrag nur zurücktreten, wenn Mängel verschwiegen oder Ihnen die Behebung im Kaufvertrag zugesichert, aber dann nicht umgesetzt wurde. Sie müssen dafür aber die notwendigen Beweise liefern.

Unabhängig vom gesetzlichen Rücktrittsrecht können Sie und der Verkäufer auch individuelle Regelungen treffen. Die vereinbarten Bedingungen gelten dann vor den gesetzlichen Bestimmungen. Eine weitere Alternative ist die Anfechtung des Vertrages. Das ist dann möglich, wenn Sie oder der Verkäufer nach der Unterzeichnung einen Irrtum oder eine Täuschung feststellen. Wenn Sie einen Mangel gefunden haben, ist es möglich, den Kaufpreis zu mindern.

Eigentümerschaft und Kaufvertrag: Das muss ich wissen

Sie müssen auf weitere Details achten, wenn Sie ein Haus kaufen, das einer Eigentümerschaft angehört. Denn mit dem Kauf der Immobilie kaufen Sie auch einen Teil vom Gemeinschaftseigentum. Sie binden sich damit auch an die Gemeinschaftsordnung. Im Kaufvertrag müssen also die Besonderheiten der Eigentümerschaft festgehalten werden:

• Angaben zur Gemeinschaftsordnung: Welche Rechte hat der Eigentümer? Wie ist die Kostenverteilung von Strom und Wasser festgelegt?
• Details zu Nutzungsrecht von Gemeinschaftseigentum: Gibt es Bereiche, die Sie zusammen mit anderen Eigentümern nutzen dürfen?
• Näheres zu Sondernutzungsrechten: Gibt es Gartenflächen, Parkplätze und Zuwege, die nur Sie und andere Eigentümer nutzen dürfen?
• Informationen zu Sondereigentum: Gehören Ihnen Bestandteile des Gebäudes wie Keller oder Dachboden, die nur von Ihnen genutzt werden können?

Worauf muss ich beim Kaufvertrag achten, wenn ich unverheiratet bin?

Sie sind ein unverheiratetes Paar? Dann stehen Sie beim Hauskauf vor weiteren Herausforderungen. Nur mit der Eintragung im Grundbuch erhält man Rechte am Haus. Tragen Sie sich gemeinsam mit Ihrem Partner ins Grundbuch ein. So kann festgehalten werden, dass jeder zur Hälfte Eigentümer des Hauses wird. Achten Sie aber darauf, diese geteilte Eigentümerschaft auch im Hauskaufvertrag festzuhalten.

Zusammenfassung: Die 11 wichtigsten Schritte beim Kaufvertrag fürs Haus

Manchmal können Monate bis zur Übergabe vergehen. Zu den zehn wichtigsten Stationen Ihres Weges zählen:

1. Sie werden sich mit dem Verkäufer einig.
2. Sie übergeben dem Verkäufer eine Finanzierungsbestätigung, die Sie von Ihrer Bank eingeholt haben.
3. Ein erster Notartermin wird vereinbart. Hier werden alle Unterlagen vorgelegt, die der Notar für die Ausarbeitung des Kaufvertrags benötigt.
4. In den darauffolgenden 14 Tagen können beide Parteien den Kaufvertrag prüfen.
5. Der Kaufvertrag wird beurkundet. Etwa eine Woche später erhalten Sie und der Verkäufer den unterschriebenen Kaufvertrag.
6. Sie erhalten vom Finanzamt den sogenannten Grunderwerbssteuerbescheid und zahlen diese.
7. Der Notar erstellt die Fälligkeitsmitteilung.
8. Im Anschluss überweisen Sie den Kaufpreis.
9. Der Notar beantragt dann die Überschreibung des Eigentums im Grundbuch.
10. Das Haus wird übergeben.
11. Die Eintragung des Besitzers wird vom Grundbuchamt bestätigt.

Wenn Sie all diese Schritte hinter sich gebracht haben, steht Ihrem Einzug in die eigenen vier Wände nichts mehr im Weg. Es sei denn, Sie stehen noch ganz am Anfang und haben zum Thema Hauskauf noch viele weitere Fragen? Im Ratgeber “Wie kaufe ich ein Haus – Inklusive Ablaufplan” erfahren Sie, was alles beim Hauskauf auf Sie zukommt.