Was ich über das Wohnrecht wissen muss

Was ich über das Wohnrecht wissen muss

Das Wohnrecht ist eine vertraglich festgelegte Erlaubnis, die es Ihnen gestattet, in einer Immobilie oder einem Teil dieser zu wohnen, ohne der Eigentümer des Hauses oder der Wohnung zu sein. 

Ein Miet- oder Kaufvertrag und die damit einhergehenden Rechte sind den meisten Menschen vertraut. Das Wohnrecht unterscheidet sich jedoch von den beiden genannten Modellen und ist vergleichsweise unbekannt. Wir zeigen Ihnen, was es damit auf sich hat.  

Auf welcher rechtlichen Grundlage beruht das Wohnrecht?

Grundlage für das Wohnrecht ist § 1093 BGB (Bundesgesetzbuch). Dieser Paragraph bezeichnet das Wohnrecht als „beschränkte persönliche Dienstbarkeit“. Das Gesetz berechtigt Sie „[…], ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“.   
 
Dies gilt nicht nur für Sie, der die Berechtigung hat, im Haus oder in der Wohnung zu leben, sondern auch für die Mitglieder Ihrer Familie und Pflegekräfte, die vielleicht bei Ihnen wohnen. Das Wohnrecht wird im Grundbuch festgehalten. 

In welchen Situationen ist das Wohnrecht relevant für mich? 

Am häufigsten tritt das Wohnrecht in Kombination mit einer Schenkung auf. Ihre Eltern sichern sich beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht für die von ihnen gekaufte Immobilie, wenn sie diese zu Lebzeiten auf Sie – ihr Kind – übertragen und diese weiterhin bewohnen wollen. 

Eine solche Schenkung stellt aus finanziellen und persönlichen Gründen eine sinnvolle Alternative zum Vererben eines Hauses dar. 

Vielleicht sind Sie selbst bereits Immobilienbesitzer und wollen Ihren Lebenspartner im Fall eines Todes absichern? Dann sollten Sie das Wohnrecht auf Lebenszeit gewähren – und vertraglich vermerken. So können Sie Ihren Partner, mit dem Sie nicht verheiratet sind, vor erbrechtlichen Ansprüchen Dritter schützen. 

Wie kann ich das Recht vertraglich festhalten? 

Sie können das Wohnrecht in einem Vertrag, der notariell beglaubigt wird, festhalten. Alle Rechte und Pflichten des Eigentümers und des Wohnberechtigten sollten hier ebenfalls schriftlich hinterlegt werden. 

Im nächsten Schritt veranlasst der Notar, dass das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wird. Nur mit der Eintragung kann gewährleistet werden, dass das Wohnrecht im Streitfall zwischen Eigentümer und Wohnberechtigten – oder bei einem Verkauf der Immobilie – weiterhin besteht. 

Auf welche Weise kann das Wohnrecht gestaltet werden?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie das Wohnrecht gestalten können. Das Recht kann nach Vereinbarung befristet, lebenslang, unentgeltlich oder gegen die Abgabe eines Beitrags eingeräumt werden.

Welche Rechte und Pflichten muss ich berücksichtigen?

Damit das Zusammenleben zwischen Eigentümer und Wohnberechtigten funktioniert, wurden mit dem § 1093 BGB die Rechte und Pflichten für beide Parteien festgehalten: 

  • Das Aufnahmerecht besagt, dass der Wohnberechtigte Mitglieder der Familie und Pflegekräfte, die für ihn arbeiten, aufnehmen darf.
  • Laut dem Besichtigungsrecht kann der Eigentümer die Wohnung nicht einfach ohne Absprache begutachten. 
  • Die Nebenkosten und Betriebskosten, die im Lauf der Zeit anfallen, müssen vom Wohnberechtigten selbst bezahlt werden. 
  • Das Nutzungsrecht erlaubt es dem Wohnberechtigten, gemeinschaftliche Einrichtungen wie Garten und Keller mitzunutzen. Dies ist vor allem dann relevant, wenn der Wohnberechtigte nur einen Teil einer Immobilie bewohnt. 
  • Der Wohnberechtigte kommt auch für die Kosten, die für die Erhaltung und Reparatur des Hauses oder der Wohnung anfallen, auf. Eigentümer bezahlen anfallende Sanierungsmaßnahmen. Wenn der Immobilienbesitzer eine Sanierung oder einen Umbau vornehmen will, benötigt er vorab das Einverständnis des Wohnberechtigten. 

Kann ich das Wohnrecht versteuern?

Dank des Wohnrechts müssen Sie keine Miete zahlen, wenn Sie in einem Haus oder einer Wohnung leben. Das Wohnrecht entspricht somit einem Geldwert, auf den der Staat Steuern erheben kann. 

Wie wird der Wert des Wohnrechts berechnet? Der Wert ergibt sich aus der folgenden Rechnung: 

Jahreskaltmiete x Kapitalwert = der Wert des Wohnrechts 

Wird die Nettokaltmiete pro Monat mit zwölf multipliziert, erhält man die Jahreskaltmiete. Der Kapitelwert ist abhängig von Alter und Geschlecht (dafür wird die Tabelle des Bundesfinanzministeriums genutzt werden). Der Wert gibt an, wie hoch die erwartete Lebensbauer und damit die Wohndauer des Wohnberechtigten ist. 

Kann ich das Wohnrecht an einen anderen Menschen übergeben?

Sie können das Wohnrecht nicht vererben, verkaufen oder an einen anderen Menschen übergeben. Das Wohnrecht kann allerdings – auf Wunsch des Wohnberechtigten – aus dem Grundbuch gelöscht werden. 

Das Recht endet ansonsten nur, wenn der Wohnberechtigte stirbt, Wohnung oder Haus nicht mehr bewohnbar sind, der befristete Vertrag ausläuft oder wenn der Wohnberechtigte besonderen vertraglich festgehaltenen Nutzungsbedingungen zugestimmt hat. 

Kann ich mein Haus oder mein Wohnrecht verkaufen?

Grundsätzlich können Sie ein Haus oder eine Wohnung mit einem bestehenden Wohnrecht verkaufen. Seien Sie sich bewusst, dass Sie mit einem niedrigeren Verkaufspreis rechnen müssen. Denn Sie müssen den Wert des Wohnrechts vom Wert Ihrer Immobilie abziehen. Sie können den Preis der Immobilie steigern, wenn Sie dem Wohnberechtigten eine Abfindung zahlen und dieser auf sein Recht verzichtet. Allerdings gibt es nur wenige Banken, die eine Finanzierung im Fall von Wohnrecht/Nießbrauch begleiten. Warum? Wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommen sollte, verringert sich für die Bank die Chance auf einen guten Verkaufspreis. 

Wie gesagt können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit bestehendem Wohnrecht problemlos verkaufen. Sie benötigen nicht die Einwilligung des Wohnberechtigten. Dieser kann sich gegen den Verkauf auch nicht wehren. Dafür kann er weiterhin sein Recht in Anspruch nehmen und in der Immobilie oder in einem Teil davon wohnen bleiben. 

Falls Sie derzeit über einen Immobilienverkauf nachdenken und wissen wollen, wie viel Ihre Immobilie wert ist, können Sie für eine erste Einschätzung unseren Immobilienwertrechner verwenden. 

Was passiert mit dem Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung?

Solch eine Versteigerung kann tatsächlich dazu führen, dass das Wohnrecht aufgehoben wird. Die Rechte eines Finanzinstituts als Kapitalgeber stehen vor den Rechten eines Wohnberechtigten, dessen Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist. 

Wohnberechtigte drohen bei einer Zwangsversteigerung auf der Stecke zu bleiben. Denn solch eine Versteigerung erzielt oft nicht ausreichend hohe Gewinne, um alle an der Immobilie beteiligten Parteien auszuzahlen. 

Lässt sich diese Problematik umgehen? Neben einem Wohnrecht kann der Berechtigte auch ein Rückforderungsrecht, das im Grundbuch eintragen werden muss, einfordern. Diese Eintragung kann nur der Eigentümer vornehmen. Der Wohnberechtigte sollte diesen auf eine entsprechende Änderung ansprechen. 

Mit dem Rückforderungsrecht erhält ein ehemaliger Eigentümer die Möglichkeit, seine zuvor verkaufte Immobilie wieder zu erwerben. Der frühere Eigentümer kann dann von diesem Recht Gebrauch machen, wenn der aktuelle Eigentümer seinen Kredit für die Immobilie nicht mehr bezahlen kann. Der frühere Eigentümer kann in diesem Fall die Immobilie zurückkaufen.  

Wohnrecht versus Nießbrauch: Wo ist der Unterschied?

Der Begriff „Nießbrauch“ beschreibt das Nutzrecht an einer Wohnung oder einem Haus. Das Nießbrauchrecht ermöglicht dem Berechtigten mehr als nur in der Immobilie zu wohnen. Er kann die Wohnung oder das Haus auch vermieten und darf die dadurch gewonnenen Mieteinnahmen behalten. 

Dafür muss der Berechtigte für alle Kosten inklusive Reparatur- und Sanierungskosten aufkommen. Beim Nießbrauchrecht übernimmt er also auch die wirtschaftliche Verantwortung für die Immobilie.  Allerdings darf er die Immobilie nicht verkaufen, das darf allein nur der Eigentümer. 

Für weitere Fragen zum Wohnrecht suche ich Experten auf

Das Thema, die Regelungen und die Pflichten rund um Wohnrecht sind komplex und vielschichtig. Falls Sie weitere Fragen zum Thema haben, lohnt es sich, einen Experten aufzusuchen. 

Ihn können Sie fragen, welche Form des Wohnrechts Sie benötigen und welche Regelungen Sie beachten müssen. Ein Steuerberater kann Sie zusätzlich in steuerlichen Aspekten unterstützen und beraten.