Änderungen bei der Maklerprovision: Was muss ich über die neuen Gesetze wissen?

Beim Immobilienkauf und -verkauf ist seit dem 23.12.2020 zum ersten Mal die Teilung der Maklercourtage geregelt. Das Gesetz ist vor allem für die Käufer und Verkäufer relevant, die einen Maklervertrag ab dem Inkrafttreten der neuen Regelungen abgeschlossen haben. Über die neue Rechtslage müssen sich alle Beteiligten – Käufer, Verkäufer und Makler – informieren. Für alle gibt es eine Reihe von Aspekten, die nun beachtet werden müssen. 

Wenn man es genau nimmt, wurde die Regelung bereits am 14.05.2020 vom Deutschen Bundestag verabschiedet und am 23.06.2020 im Bundesgesetzblatt mit der Bedingung verkündet, dass diese sechs Monate später umzusetzen ist. Das Gesetz gilt also seit dem 23.12.2020. Wenn Sie ab diesem Zeitpunkt einen Maklervertrag abgeschlossen haben, müssen Sie überprüfen, ob der Vertrag den neuen Anforderungen und Gegebenheiten entspricht. In diesem Beitrag erfahren Sie, in welchen Situationen sowie welchem Umfang Sie die Maklerprovision zu zahlen haben. 

Kurz und knapp: Was regelt das neue Gesetz? 

Sie wollen sich ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kaufen? Dann sollten Sie sich die neuen Regelungen aufmerksam durchlesen. Das Gesetz hat für diese Fälle die Verteilung der Maklerprovision – wer welchen Anteil zahlt – geregelt. In Zukunft hat der Verkäufer nicht mehr die Möglichkeit, die Kosten für den Immobilienmakler gänzlich auf Sie, den Käufer zu übertragen. Dies gilt aber nur dann, wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde. Die Bundesregierung will mit diesem Entschluss vor allem Privatpersonen – den Verbraucher – entlasten:

• Als Immobilieneigentümer wollen Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen? Gut möglich, dass Sie zur Unterstützung einen Makler beauftragt haben. Da Sie den Immobilienmakler beauftragt haben, sieht die Regelung vor, dass Sie die gesamte Provision übernehmen. 
• Sie können als Verkäufer mit dem Käufer während des Aufsetzens des Vertrages vereinbaren, dass Sie zunächst die Gesamtkosten für den Makler übernehmen und dann der Käufer seinen Anteil zahlt. Sobald Sie die gesamte Maklerprovision gezahlt haben, können Sie im Anschluss einen Teil der Courtage, der aber nicht höher als 50 Prozent der Gesamtprovision sein darf, vom Käufer verlangen. 
• Als Käufer haben Sie für die Suche einer Immobilie einen Makler beauftragt und es stellt sich heraus, dass auch der Verkäufer diesen Makler in Anspruch nimmt? Dann kann der Makler sowohl von Ihnen, dem Käufer als auch dem Verkäufer eine Provision in gleicher Höhe – zu jeweils 50 Prozent – verlangen. Wenn der Makler für Sie ohne Bezahlung tätig wurde, kann er von Ihnen keine Entlohnung erhalten. 

Neue Maklerprovision im Detail: Diese Veränderungen muss ich kennen 

Im Idealfall sollen sich Käufer und Verkäufer die Provision für den Makler teilen. Damit diese Konstellation häufiger von beiden Parteien umgesetzt wird, entschied sich der Koalitionsausschuss bereits am 18.08.2019 entsprechende Entscheidungen in die Wege zu leiten. 

Wann komme ich, der Verkäufer oder beide Parteien für die Provision auf? 

Die neuen Regelungen sehen hierfür die folgenden drei Szenarien vor: 

1. Sie sind auf der Suche nach einer Immobilie? Oder wollen Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen? Es spielt keine Rolle, ob Sie Käufer oder Verkäufer sind. Wenn Sie den Makler beauftragt haben, um eine geeignete Immobilie beziehungsweise einen passenden Käufer für Ihr Objekt zu finden, kommen Sie auch weiterhin für die gesamte Provision auf. 
2. Als Verkäufer treffen Sie während des Aufsetzens des Vertrages und des Festlegens der Vertragsvereinbarungen gemeinsam mit dem Käufer die Entscheidung, dass Sie zunächst für die gesamte Provision aufkommen und der Käufer danach einen Anteil an Sie, den Verkäufer zahlt. Sobald Sie die Gesamtkosten für den Makler bezahlt haben, können Sie im Anschluss dem Immobilienkäufer eine Rechnung stellen. Dieser zahlt dann wie vertraglich vereinbart seinen Anteil an der Provision. Hierzu können Sie sich auch § 656d BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) anschauen. 
3. Käufer und Verkäufer haben mit dem Makler einen Vertrag abgeschlossen? Dann greift in diesem Fall, die sogenannte „Doppelprovision“. Laut § 656c BGB müssen dann beide Parteien Kosten für den Makler in gleicher Höhe – jeweils zu 50 Prozent – bezahlen.

Provisionsteilung: Die verschiedenen Kaufsituationen 

Die Neuregelung zur Teilung der Maklerprovision ist nur für Verträge, die mit einem Makler abgeschlossen werden, gültig. Dazu zählen aber nur Verträge für den Erwerb von Einfamilienhäusern und Wohnungen sowie für den Fall, dass Sie – der Käufer – beim Immobilienkauf als Verbraucher in Erscheinung treten.  

Mit dem „Verbraucheraspekt“ will der Gesetzgeber, dass Sie als Verbraucher entlastet werden. Diese Entlastung tritt in Kraft, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, um diese selbst zu nutzen oder Vermögen aufzubauen. Mehrfamilienhäuser, gewerbliche Immobilien, gemischt genutzte Objekte und Grundstücke, die bebaut werden sollen, fallen nicht unter die neue Regelung. Die Maklerprovision kann weiter frei verhandelt werden.

Wie muss ich zukünftig Verträge mit einem Makler abschließen? 

Wenn Sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen, muss der Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden. Berücksichtigen Sie dabei, dass der Text gut lesbar ist und auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird.  

Nach § 126b Abs. 1 und 2 BGB ist dies „jedes Medium, das es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zwecke angemessenen Zeitraums zugänglich ist und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.“   

Eine Vereinbarung per E-Mail, SMS oder Messenger-Nachricht (Facebook Messenger, Telegram, WhatsApp) ist also erlaubt. Mündliche Vereinbarungen oder „eindeutiges“ Handeln sind damit nicht mehr zulässig. 

Käufer oder Verkäufer: Welche Partei die Provision zuerst zahlen? 

Die Antwort auf diese Frage kann schnell missverstanden werden. Käufer und Verkäufer müssen schriftlich miteinander vereinbaren, dass der Käufer einen Teil der Provision übernimmt. Das geht nur, wenn der Verkäufer die gesamte Provision zahlt und dies nachweisen kann. Erst dann kann vom Käufer ein Anteil an der Courtage verlangt werden. 

Wenn beide Parteien – nach § 656c BGB – von Beginn an eine Doppelprovision vereinbaren, ist damit nicht festgelegt, in welcher Reihenfolge die Zahlung zu erfolgen hat. 

Hauskauf: Wie hoch darf die Provision für den Makler nach den neuen Regelungen sein? 

Achtung: Mit dem neuen Gesetz ist die Höhe der Gebühr nicht begrenzt. Die Höhe der Maklercourtage ist immer noch Verhandlungssache.

An Maklergebühren führt für mich kein Weg vorbei? 

Dank der neuen Regelungen müssen Sie unter bestimmten Bedingungen keine Provision oder nur einen Teil der Provision teilen. Besprechen Sie diese Angelegenheit auch während der Vertragsverhandlung mit dem Verkäufer – vielleicht Teilen sie gemeinsam die Kosten oder der Verkäufer kommt für die gesamte Courtage auf. Wenn Sie für die Suche nach einer Immobilie einen Makler beauftragt haben, kommen Sie für die Kosten auf. 

Gut möglich, dass Sie aufgrund des neuen Gesetzes auf einen Makler verzichten wollen. Schlussendlich führen viele Wege zum Traumhaus oder der Traumwohnung – mit oder ohne Immobilienmakler. Wer nicht auf einen Makler verzichten möchte, kann sich im Beitrag „Was ich über Maklergebühren beim Hauskauf wissen muss“ über weitere Details zu Maklergebühren informieren.