Die Idee hybrider Immobilien – also von Gebäuden, die sowohl für Wohnfläche als auch Geschäftsräume genutzt werden - ist nicht neu. Schon in mittelalterlichen Städten wurde dieser Typ genutzt. So lagen im Erdgeschoss von Stadthäusern Läden, im Geschoss darüber Kontore und in der 2. Etage Wohnungen. Auch heute kann diese Aufteilung sinnvoll sein. Nicht nur, um Stadtzentren zu beleben, sondern auch, um Immobilien nach der Pandemie wieder für Menschen interessanter zu machen.
In diesem Beitrag erklären wir, welche Möglichkeiten hybride Immobilien für die Gesellschaft in der Zukunft bieten.
Hybride Immobilien: Von mono- zu multifunktionaler Nutzung
Bis heute herrscht in den Innenstädten tagsüber geschäftiges Treiben. Am Abend verhält es sich oft umgekehrt: menschenleere Gassen und Straßen. Es herrscht oft eine geisterhafte Stimmung.
Es gibt aber auch Ausnahmen. Lebendige Stadtquartiere zeichnen sich durch einen hohen Grad an Nutzungsdurchmischung aus. Hier haben Gebäude nicht nur eine monofunktionale, sondern eine multifunktionale Nutzung übernommen.
Hybride Immobilien wie beispielsweise Hochhäuser, in denen Wohnungen, Hotels und Büros untergebracht sind, können bei steigenden Einwohnerzahlen und knappen Flächen für Städte und Einwohner gleichermaßen zu attraktiven Projekten werden.
Ein Problem gibt es jedoch: Die Entwicklung hybrider immobilen geht nicht ohne aufwendige und kostenintensive Planung. Dadurch werden oft viele Investoren abgeschreckt. Dennoch gibt es einige positive Beispiele für hybride Immobilienprojekte.
So ein Vorhaben ist unter anderem auch die HafenCity in Hamburg. Wenn die City zwischen 2025 und 2030 fertiggestellt wird, können bis zu 15.000 Menschen entlang der Wasserkante in etwa 7.500 Wohnungen leben. Außerdem werden etwa 45.000 Arbeitsplätze geschaffen – davon etwa 35.000 Büroarbeitsplätze.
Macht die Krise hybride Immobilien interessanter für die Gesellschaft?
Die Krise hat uns allen gezeigt, dass die Gesellschaft in vielen Bereichen flexibler werden muss, um sich besser an das “neue Normal” anpassen zu können. Auch die Immobilienbranche muss sich verändern.
Hybride Immobilien sind nicht nur theoretische Diskussionen rund um die Wiederbelebung von (Innen-)Städten. Die Auswirkungen der pandemiebedingten Einschränkungen haben auch Entwickler, Investoren, Städte und Gemeinden zum Nachdenken angeregt. Denn Wohnimmobilien nehmen an Bedeutung zu, während klassische Büro- und Retail-Immobilien ihre Funktionen in den Innenstädten überdenken müssen. Auch Aspekte wie Home Office und die nach wie vor bestehenden Herausforderungen des Einzelhandels haben die Situation maßgeblich mit verändert.
Diesem Potenzial stehen aber auch einige Hürden gegenüber, denn hybride Immobilien gibt es in Deutschland kaum. Das macht es auch rechtlich kompliziert, da dieser Art von Immobilien baurechtliche Richtlinien und Stadtentwicklungsvorgaben im Weg stehen.
Das deutsche Baurecht bedeutet für solche innovativen Immobilienprojekte – mit flexibler Raumnutzung – einen enormen bürokratischen Aufwand. Solche Konzepte hat das Baurecht bisher nicht berücksichtigt. Hierfür müssten erst Bebauungspläne, Flächennutzungspläne und Bestimmungen zur Gebäudestruktur angepasst werden.
Welche weiteren Herausforderungen gibt es bei der Umsetzung hybrider Immobilien?
Damit Veränderungen am Baurecht vorgenommen werden können, müssen Städte und Gemeinden die Vorteile dieser Immobilien erst erkennen. Außerdem braucht es einen gewissen politischen Willen, um Anpassungen an der jeweiligen Stadtplanung vorzunehmen.
Die Herausforderungen der aktuellen Lage sollten als Chance gesehen und genutzt werden. Es braucht mehr Wohnflächen, die flexibel genutzt werden können. Der Rückgang im Bereich Retail und Office muss überwunden werden.
Internationale und nationale Beispiele hybrider Immobilien
In den Vereinigten Arabischen Emiraten, Asien oder Brasilien wird dieses Konzept hauptsächlich in Form von Hochhäusern umgesetzt.
Neben der HafenCity in Hamburg gibt es auch in Frankfurt Konzepte für vertikale Hybridgebäude, so wie sie oft im Ausland gefunden werden können: das “One Forty West” ist ein Wolkenkratzer mit einem Hotel und mehreren Wohneinheiten. Aber es gibt auch andere Pläne, die die Vereinigung von Einkaufsmöglichkeiten, Kitas, Wohn-, Office- und Hotelräumen unter einem Dach vorsehen.
Die besondere Herausforderung europäischer Städte: historische Gebäude. Statt viele neue Hochhäuser hochzuziehen, könnten die vorhandenen Bauwerke genutzt werden. Diese vereinten bereits im Mittelalter Wohn- und Arbeitsbereiche. Wenn diese Gebäude genutzt werden, könnten auch europäische Innenstädte wieder belebt werden.
COVID-19 hat gezeigt, dass es einen Bedarf für neue Wohn- und Arbeitskonzepte gibt. Dafür muss aber auch im Baurecht ein Umdenken stattfinden.
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