Mietpreisbremse: Was ich als Mieter wissen muss

Mietpreisbremse – was heißt das eigentlich genau? Nicht jeder kennt die Antwort auf diese Frage. Im folgenden Beitrag informieren wir über die aktuelle Sachlage. Dieser Beitrag wurde mit dem Vorhaben der Regierungskoalition vom 18. August 2019 aktualisiert.

Was steckt hinter der Mietpreisbremse?

In vielen Ballungsräumen sind die Preise bei der Neu-Vermietung von Wohnungen in den vergangenen Jahren sehr schnell in die Höhe gestiegen. Um diesen Anstieg zu stoppen hat die Regierung ein Gesetz verabschiedet: das Mietpreis-Novellierungsgesetz.

Und so funktioniert die Bremse: Der Eigentümer konnte die Miete seiner Wohnung beliebig festlegen, sobald sie frei wurde. Zukünftig darf sie aber nur maximal zehn Prozent über dem örtlich festgelegten Mietpreis liegen. Dieses Mietpreisniveau finden Sie im Mietspiegel Ihres Wohnorts. Dabei handelt es sich um eine Übersicht, welche die ortsübliche Vergleichsmiete enthält und von einer Stadt oder Gemeinde gemeinsam mit Mieter- sowie Vermieterverbänden erstellt wird. Der Mietspiegel verweist räumlich auf eine Stadt oder Gemeinde. Der einfache Mietspiegel (§ 558 c BGB) wird von Experten vor Ort und deren Marktschätzungen erstellt. Der qualifizierte Mietspiegel (§ 558 d BGB) muss wissenschaftlichen Anforderungen – beispielsweise für gerichtliche Auseinandersetzungen – genügen.

Die Miete einer Wohnung beträgt beispielsweise 7,70 Euro pro Quadratmeter und die örtlich festgelegte Vergleichsmiete liegt bei 8,00 Euro. Der Vermieter darf die Miete somit nur auf 8,80 Euro erhöhen. Ob andere Wohnungen im Stadtteil bereits deutlich höhere Mieten vorweisen, spielt dabei keine Rolle.

Hinweis: In welchem Gesetzbuch finde ich das Gesetz zur Mietpreisbremse?

Wortwörtlich taucht der Begriff in keinem Gesetzestext auf. Die Mietpreisbremse steht für eine Regelung, die Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) finden können. Zum Mietpreisnovellierungsgesetz, das im Jahr 2015 verabschiedet wurde, wurde ein Unterkapitel hinzugefügt. Hier befinden sich die Paragraphen §§556d bis 556g BGB. Diese regeln die Mietpreisbremse.

An welchen Orten gilt die Mietpreisbremse und wie lange ist sie gültig?

Jede Landesregierung legt per Rechtsverordnung eine Mietpreisbremse fest. Diese gilt für ein bestimmtes Gebiet und eine Dauer von maximal fünf Jahren. In der jeweiligen Verordnung stehen die Gründe für den angespannten Wohnungsmarkt eines bestimmten Gebiets. Gleichzeitig muss erklärt werden, warum eine Mietpreisbremse für dieses Gebiet notwendig ist.

Die Bundesländer entscheiden in welchen Gebieten die Mietpreisbremse greifen soll. Der Großteil der Länder hat diese Möglichkeit genutzt: Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und Thüringen. Doch Gerichte in Bayern, Hamburg und Hessen haben inzwischen entschieden, dass die erlassenen Verordnungen der Bundesländer wegen formeller Fehler unwirksam sind.

Veränderungen der Mietpreisbremse werden von der jeweiligen Landesregierung auf der eigenen Webseite, aber auch mithilfe der jeweiligen regionalen Medien publik gemacht. Ein Blick auf die Webseite oder auf die Online-Portale der Länder ist also nie verkehrt.

Mietpreisbremse bei neuen Mietverträgen: Das muss ich beachten

Am 1. Juni 2015 trat das Gesetz zur Mietpreisbremse bei Neu-Vermietung einer Wohnung in Kraft. In Städten und Gemeinden mit einer Mietpreisbremse darf bei einer Neu-Vermietung die Miethöhe nicht mehr als zehn Prozent über der örtlich festgelegten Vergleichsmiete liegen. Die Regelung gilt nicht für Neubauten oder umfassend sanierte Wohnungen.

Hinweis

Der Verbraucherpreisindex wird jedes Jahr vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht. Dieser Index beinhaltet die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten aller Haushalte in Deutschland. Steigen die Kosten für die Verbraucher, steigt auch die Miete.

Relevant für die Regelungen der Mietpreisbremse ist nur die anfängliche Ausgangsmiete. Theoretisch kann die Miete so im Laufe der Jahre über die Maximalmiete, die von der Mietpreisbremse festgelegt wird, steigen. Bei der Staffelmiete, bei der im Vorhinein festgelegt wird, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht, sieht das anders aus, da sie den Regeln der Mietpreisbremse unterliegt.

Was passiert, wenn gegen die Mietpreisbremse verstoßen wird?

Der Vermieter verlangt von Ihnen einen Betrag, der die zulässige Miethöhe übersteigt? Dann sind Sie als Mieter nur zur Zahlung einer Miete in der zulässigen Höhe verpflichtet. Ihr Vermieter ist zu einer Rückerstattung verpflichtet, wenn Sie bereits die überhöhte Miete bezahlt haben. 

Stellen Sie aber sicher, dass Sie den Vermieter vorher in schriftlicher Form wegen seines Verstoßes gegen die Mitpreisbremse eine Rüge erteilen! Ansonsten verfällt die Verpflichtung des Vermieters zur Erstattung der überhöhten Mieten.

Hinweis: Vorsicht, so trickst Sie Ihr Vermieter aus

Noch können Vermieter die Mietpreisbremse umgehen. Bei einer Einliegerwohnung, eine zusätzlich eingebaute Wohnung in einem Privathaus, oder einer auf Zeit vermieteten Wohnung, die möbliert ist, kann der Vermieter einen Aufschlag für die bereitgestellten Möbel verlangen. Es kann auch passieren, dass er in seinen Verträgen eine falsche Quadratmeterzahl nennt. Sie können in diesem Fall eine Mietminderung geltend machen, wenn die Quadratmeterzahl um mehr als zehn Prozent vom tatsächlichen Wert abweicht.

Das muss ich über die Mietpreisbremse bei alten Mietverträgen wissen

Der Vermieter kann die Miete bei bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen (das ist die sogenannte Kappungsgrenze). Eine Mieterhöhung ist aber auch durch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Diese Miete kann mithilfe eines Mietspiegels, vergleichbare Wohnungspreise, ein Gutachten eines Sachverständigen oder die Auskunft einer Mietdatenbank nachgewiesen werden. Das Gesetz sieht allerdings Sondervorschriften bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahen vor – die ortsübliche Vergleichsmiete gilt hier nicht. 

Diese aktuellen Veränderungen zur Mietpreisbremse sollte ich kennen

Die Veränderungen beruhen auf dem Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (MietAnpG) und wurden am 1. Januar 2019 verabschiedet.

Die folgenden Regelungen sollten Sie kennen:

• Auf die Mieter können Modernisierungskosten von bis zu acht Prozent jährlich umgelegt werden. Bei der Umlage von Modernisierungskosten ist eine Kappungsgrenze, die gesetzliche Regelung gemäß derer die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden darf, von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erlaubt.
  
  
• Das (neue) Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage erleichtert Vermietern die Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen.
  
  
• Der Vermieter muss den Mieter vor Vertragsabschluss schriftlich und aufgefordert darüber informieren, wie hoch die Miete vom Vormieter war. Relevant ist die Miete, die zwölf Monate vor Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses verlangt wurde. Diese Regelung zählt in allen Fällen, in denen der Vermieter eine Miete festlegt, die mehr als zehn Prozent über der örtlich festgelegten Vergleichsmiete liegt. Der Vermieter muss Sie auf diesen Umstand vor Vertragsabschluss hinweisen, die vorherige Miete offenlegen und Ihnen sagen, welche gesetzliche Ausnahmeregel er dabei nutzt. Danach kann er sich nicht mehr darauf berufen und der Mieter kann so die zu hohe Miete rügen.
  
  
• Für Sie als Mieter ist es jetzt einfacher bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Seit dem 01. Januar 2019 reicht eine einfache, schriftliche Rüge aus: Sie müssen keine Tatsachen mehr vorweisen, auf denen die Miethöhe beruht. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, reicht eine Rüge ohne Begründung aus. Sie können aber nur die Miete zurückfordern, die nach der Rüge fällig geworden ist.
  
  
• In folgenden Fällen wird eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet:
  
  
  • Wenn der Vermieter nach einer Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder
  • die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen oder
  • eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder
  • eine Maßnahme durchgeführt wird, die Sie als Mieter erheblich belastet.

Weitaus aktueller ist das Vorhaben der Regierungskoalition vom 18. August 2019: Einige Stellschrauben der Mietpreisbremse sollen noch fester gezogen werden. Folgende Änderungen sollen bald in Kraft treten:

• Ursprünglich sollte die Mietpreisbremse bis zum Jahr 2020 laufen. Die neuen Pläne der Regierung sehen eine Verlängerung bis zum Jahr 2025 vor.
  
  
• Die ortsübliche Vergleichsmiete können Sie dem aktuellen Mitspiegel entnehmen. Die dort erfassten Daten werden alle zwei Jahre angepasst. Neu ist der Betrachtungszeitraum: Dieser wurde von vier auf sechs Jahre verlängert. Die für den Vergleich herangezogenen Vergleichsmieten fallen ab jetzt geringer aus.
  
  
• Bisher konnten Sie als Mieter zu viel gezahlte Miete erst ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückfordern. Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse haben Sie nun die Möglichkeit, zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückzufordern. Das gilt für einen Zeitraum von bis zu 2,5 Jahren ab dem Zeitpunkt, an dem Sie Ihren Mietvertrag abgeschlossen haben – und umfasst bis zu 30 Monatsmieten.

Interessieren Sie sich für das Thema Mietpreisbremse, wissen aber möglicherweise noch nicht, ob ein Haus oder eine Wohnung für Sie in Frage kommt? Vielleicht können wir Ihnen bei der Entscheidung helfen. Mit unserem Ratgeber zum Thema Haus oder Wohnung – Welcher Typ bin ich?: