Immobilienkaufverträge: Vorsicht vor vermeintlichen Steuersparmodellen

Immobilienkaufverträge: Vorsicht vor vermeintlichen Steuersparmodellen

Eine der höchsten Erwerbsnebenkosten beim Immobilienerwerb ist die Grunderwerbsteuer, welche in manchen Bundesländern mit 6,5% ordentlich zu Buche schlägt. Sie werden sich vermutlich über Vorschläge wie Steuersparmodelle freuen, die zur Einsparung oder zur Reduzierung der Steuerlast beitragen. Aber Vorsicht! Nicht in jedem Fall ist tatsächlich ein Sparpotenzial vorhanden. Wir erklären Ihnen, worauf Sie achten müssen und in welcher Konstellation es wirklich zu Ersparnissen kommt.

Steuern sparen beim Kaufvertrag

Zwar können Sie mit den folgenden beiden Steuersparmodellen Steuern sparen. Diese sollten Sie aber immer mit der richtigen Unterstützung von Finanz- oder Steuerberater tun.

Inventar

Es ist meistens der gutmütige Eigentümer oder der hilfsbereite Immobilienmakler der bei der Kaufvertragsgestaltung vorschlagen, den Immobilienkaufpreis zu teilen und einen Teil der Kosten auf vorhandenes Inventar, wie z.B. die Küche, entfallen zu lassen.

Sobald der Preis für die Küche gesondert ausgewiesen wird, fällt für diesen Betrag keine Grunderwerbsteuer an.

Beispiel: Kaufpreis des Objekts 300.000€. Grunderwerbsteuer (NRW 6,5% auf den vollen Kaufpreis) 19.500€.

Alternative: Kaufpreis Objekt 280.000€ zzgl. 20.000€ für die Küche. Grunderwerbsteuer auf den reinen Objektwert 18.200€. Ersparnis 1.300€.

Das klingt zunächst einmal verlockend. Allerdings hat die Aufteilung nennenswerte Nachteile.

Muss der Käufer den Kaufpreis nämlich finanzieren, wird die Bank mit dieser Aufteilung Probleme haben, da sie das Inventar nicht als werthaltig anerkennt. Für die Bank zählt nur der Kaufpreis der Immobilie. Dieser wird zur Berechnung des Beleihungswertes, bei der Konditionsgestaltung und der Prüfung der Finanzierung angesetzt. Sollte der Kaufpreis nach der Genehmigung geändert werden, riskiert der Käufer einen nachträglichen Zinsaufschlag oder im schlimmsten Fall sogar eine Kündigung des Darlehensvertrages. Gerade bei Vollfinanzierungen des Kaufpreises ist die Ausweisung von Inventar ein sehr sensibles Thema. Schnell wird so aus einer 100% Finanzierung eine 110% Finanzierung.

Zudem muss natürlich erwähnt werden, dass sich das Finanzamt die Kosten des Inventars genau ansieht. Dem entsprechend sollten diese immer realistisch angegeben werden.

Instandhaltungsrücklage

Eine weitere sehr beliebte Variante ist die Ausweisung der auf die Wohnung entfallenden Instandhaltungsrücklage. Genau wie beim Inventar wird für diesen Betrag keine Grunderwerbsteuer berechnet. Allerdings reduzieren auch hier einige Banken den Wert der Immobilie um die ausgewiesenen Rücklagen. Dies führt zu denselben Ergebnissen wie beim Inventar. Es ist also höchste Vorsicht geboten.

Allerdings sind beide Modelle für Käufer die mit einem deutlich geringeren Beleihungsauslauf oder gar nicht finanzieren müssen durchaus eine Möglichkeit Steuern zu sparen.

Unser Tipp:

Fragen Sie immer Ihren Finanzierungsberater wie sich eine Ausweisung von Inventar oder der Instandhaltungsrücklage im Ihrem Immobilienkaufvertrag für Sie auswirken könnte. Und vor allem ändern Sie es niemals eigenverantwortlich die Aufteilung des Kaufpreises, ohne Ihr Finanzierungsinstitut davon in Kenntnis zu setzen.

Wie ich mithilfe der Standortwahl bei der Grunderwerbssteuer sparen kann

Beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks wird die Grunderwerbssteuer fällig. Diese wird von jedem Bundesland selbst festgelegt und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Wenn Sie über den Kauf einer Immobilie in einer Grenzregion zwischen zwei oder mehreren Ländern nachdenken, kann die Wahl der richtigen Immobilie die Chancen, weitere Steuern zu sparen, deutlich erhöhen.

Es gibt einen Bereich, den Gemeinden in einem gewissen Rahmen selbst bestimmen können: Gemeint ist die Grundsteuer, die jährlich für Grundbesitz entrichtet werden muss. Zwischen Nachbargemeinden liegen die Unterschiede für ein Grundstück etwa bei 100 Euro im Jahr. Das klingt nicht nach viel Geld. Doch an der Lebensdauer eines Hauses gemessen, kommt am Ende eine gute Summe zusammen.

Hinweis: Denkmalschutz und Sanierung

Unter bestimmten Umständen können Sie auch beim Kauf eines Hauses Sonderabschreibungen tätigen. Sie kaufen ein denkmalgeschütztes Gebäude? Dann bietet Ihnen der Gesetzgeber die Möglichkeit, den Aufwand in Form der Pflege des Gebäudes, auszugleichen.
Ihre Immobilie befindet sich in einem Sanierungsgebiet? Dabei handelt es sich um ein Gebiet, das Teil eines Programms zur Bezirksaufwertung ist. Wenn Sie dort ein Haus kaufen und instand setzten, können Sie den Teil der Kosten für diese Immobilie steuerlich absetzen.

So kann ich mit Wohn-Riester Steuern sparen

Tatsächlich ist es möglich, auch mit dem Eigenheim Steuern zu sparen. Denn für die von Ihnen genutzte Wohnimmobilie können Sie eine staatlich geförderte Altersvorsorge in Anspruch nehmen. Diese Möglichkeit ist auch als „Wohn-Riester“ bekannt. Sie erhalten damit einen jährlichen finanziellen Zuschuss. Darüber hinaus können Sie auch getätigte und nachweisbare Sonderausgaben von bis zu 2.100 Euro von der Steuer absetzen.

Dieses Altersvorsorgekapital können Sie für den Erwerb oder den Bau einer Immobilie verwenden – aber auch nur dann, wenn Sie planen, die Immobilie selbst zu nutzen. Sollten Sie bereits Eigentümer einer Immobilie sein, können Sie das Altersvorsorgekapital auch zur Entschuldung des Objektes einsetzen.

Wie sieht es bei Reparaturen aus? Falls es sich dabei um haushaltsnahe Handwerksleistungen am Eigenheim handelt, sind Sie in der Lage, auch diese steuerlich geltend zu machen. Auf die Einkommenssteuer werden dann 20 Prozent der Arbeitskosten angerechnet.

Hinweis: Abschreibung

Für vermietete Neu- und Altbauten, für Denkmalschutzobjekte und gewerblich genutzte Häuser sind Steuervergünstigungen unterschiedlich geregelt. Sie können also nur dann Steuern mit einer Abschreibung auf Gebäude sparen, wenn Sie Ihre Immobilie entweder vermieten oder betrieblich nutzen. Denn nur in diesen beiden Fällen erkennt der Staat dem Eigentümer an, dass die Immobilie über die Dauer des „Verbrauchs“ abgenutzt wird. Die Immobilie verliert an Wert. Die Absetzung für Anlagen erlaubt es Steuerzahlern, diesen Wertverlust der vermieteten Immobilie durch Steuererleichterungen zu kompensieren. Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es allerdings keine steuerliche Abschreibung.

Ich kann Steuern durch die Vermietung an Familienangehörige sparen

Sie vermieten Ihre Immobilie an Verwandte oder Familienangehörige? Dann sollten Sie wissen, dass das Finanzamt seit 2012 erlaubt, Kosten für die vermietete Wohnung nur anteilig an den Mieteinnahmen abzuziehen. Das funktioniert aber nur dann, wenn Sie von Ihren Kindern, Eltern oder anderen Verwandten eine Miete verlangen, die unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete liegt. Wenn Sie zum Beispiel 40 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen, können Sie als Vermieter 40 Prozent der Kosten für die Wohnung von der Steuer absetzen.

Sie verlangen über 66 Prozent von Ihren Verwandten? Erst dann können Sie Ihre Ausgaben wie neue Badfliesen oder Wärmedämmung zu 100 Prozent von der Steuer absetzen.

Hinweis: Überkreuzmiete

Eine weitere Methode, die auch innerhalb der Verwandtschaft zum Steuersparen genutzt wird, ist die sogenannte Überkreuzvermietung. Dabei kommt es zur gegenseitigen Vermietung einer Immobilie:
Max und Michaela sind Geschwister. Ihnen gehören je eine Immobilie. Max besitzt eine Wohnung auf dem Land und Michaela eine Wohnung in der Innenstadt. Beide haben ihre Wohnungen miteinander getauscht. Sie vermieten sich die beiden Wohnungen also gegenseitig: Michaela wohnt auf dem Land und Max in der Innenstadt zur Miete. Als Vermieter können sie Kosten beispielsweise für Reparaturen oder Müllabfuhr von der Steuer absetzen.
Aber Vorsicht! Der Staat segnet dieses Sparmodell nur dann ab, wenn das Finanzamt keine versteckte Eigennutzung unterstellen kann. Eine Überkreuzmiete aus wirtschaftlichen Gründen kann eine Ausnahme sein: Diese liegen vor, wenn beispielsweise Max und Michaela als Mieter durch die gegenseitige Vermietung einen deutlich kürzeren Arbeitsweg haben.

So setze ich Sturmschäden bei meiner Immobilie

Sie können auch Sturm- und Hochwasserschäden absetzen. Diese werden von Finanzämtern als außergewöhnliche Belastung betrachtet. Als Betroffener sind Sie in der Lage bis zu 1.200 Euro für die Beseitigung der Schäden jährlich abzusetzen. Allerdings darf Ihre Versicherung dann den Schaden nicht übernehmen. Wichtig ist auch, dass die Schäden zeitnah nach der Entstehung repariert wurden.

Ich will mit Immobilien Steuern sparen? Dann nur auf die sichere Art und Weise

Wer freut sich nicht über die Reduzierung oder die Einsparung von Steuerlast? Doch insbesondere beim Thema Immobilien sind Steuersparmodelle und andere Kniffe mit Vorsicht zu genießen. Wenn Sie unbedingt Steuern sparen wollen, sollten Sie die Expertise von Finanz- und Steuerberatern zurate ziehen. Handeln Sie niemals auf eigene Faust.

Diese Hindernisse bedeuten aber nicht, dass Sie den Erwerb einer Immobilie völlig ausschlagen sollten. Der Hauskauf kann unter Umständen die richtige Entscheidung für Sie sein. Falls Sie über den Kauf eines Hauses nachdenken oder bereits auf der Suche sind, kann Ihnen unser Ratgeber Wie kaufe ich ein Haus vielleicht weitere sinnvolle Tipps und Tricks geben, aber auch die eine oder andere brennende Frage beantworten.

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Thema: Hausbau, Hauskauf

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