Hauskauf ohne Trauschein: Worauf muss ich mit meinem Partner achten?

Hauskauf ohne Trauschein: Worauf muss ich mit meinem Partner achten?

Welches Paar träumt nicht von den eigenen vier Wänden? Die gute Nachricht: Niemand kann Sie davon abhalten, eine Immobilie zu kaufen. Die weniger gute Nachricht: Der Besitz unverheirateter Paare ist gesetzlich weniger gut geschützt als der verheirateter. Ihnen stehen dennoch Möglichkeiten zur Verfügung, um den Hauskauf einfacher zu gestalten. Sie können auch problemlos ohne Trauschein vor dem Verkäufer oder dem Makler stehen. Regeln Sie zum Beispiel in einem separaten Vertrag alle relevanten Aspekte für den gemeinsamen Immobilienkauf.

Worauf Sie als unverheiratetes Paar beim Hauskauf achten müssen und warum ein Partnerschaftsvertrag vielleicht die richtige Lösung für Sie ist, erklären wir Ihnen in diesem Beitrag.

Besitzverhältnisse ohne Trauschein: Was muss ich wissen?

Die im Grundbuch eingetragene Person ist Eigentümer der Immobilie. Nur dieser Person steht - gesetzlich betrachtet - die Nutzung des Hauses zu.

Sie finanzieren gemeinsam mit Ihrem Partner das Eigentum? Dann sollten auch beide Parteien im Grundbuch stehen. Dieses Besitzverhältnis kann ohne Probleme separat angegeben werden.

Das Besitzverhältnis muss dabei nicht unbedingt mit jeweils 50 Prozent angegeben werden. Jede andere Konstellation, wie beispielsweise ein Verhältnis von einem Drittel zu zwei Dritteln, ist auch möglich.

Auf die Eintragung sollten Sie nicht verzichten. Wenn nur ein Partner im Grundbuch eingetragen ist, hat die andere Person später keine rechtlichen Ansprüche auf das eigentlich gemeinsame Eigentum.

Wie finanziere ich das Haus?

So wie es sich beim Grundbuch verhält, sieht es auch bei der Finanzierung aus: Wer die Unterschrift unter den Vertrag für die Immobilienfinanzierung setzt, übernimmt die Ratenzahlungen. Die gute Nachricht für alle unverheirateten Paare: Ob Sie beim Kauf des Hauses unverheiratet oder verheiratet sind, ist einer Bank egal. Von Interesse ist nur Ihre Kreditwürdigkeit.

In vielen Fällen bezahlt ein Paar gemeinsam den Kaufpreis für die Immobilie. Sie haben die Baufinanzierung zusammen unterschrieben? Das heißt, dass Sie beide für den Kredit haften. Fällt einer von Ihnen aus, übernimmt die andere Person den Kredit.

Hauskauf ohne Trauschein: Wann kann ein Anwalt hinzugezogen werden?

Unverheiratete Paare leben nicht in einer Zugewinngemeinschaft. Das ist relevant, weil die Aufteilung des gemeinsamen Vermögens bei Trennung oder Tod eines Partners dort automatisch geregelt ist.

Ohne Trauschein bleibt das Vermögen in diesen Fällen von Partnern getrennt – auch wenn Sie Dinge zur gemeinsamen Nutzung anschaffen. Beim Hauskauf oder -bau ist es wichtig, wie die Eigentumsverhältnisse vertraglich von Ihnen geregelt sind.

Das bedeutet aber nicht, dass unverheiratete Paare unbedingt einen Anwalt für den Hauskauf benötigen. Entscheidend ist, dass die zuvor genannten Aspekte vom Paar vorab geklärt werden.

Einen Partnerschaftsvertrag erstellen

In einem vom Notar beglaubigten Partnerschaftsvertrag legen Sie fest, wer wie viel Eigenkapital einbringt, wem welche Möbelstücke gehören oder wer die Rückzahlung der Baufinanzierung übernimmt. Mit diesem Vertrag wird der Besitz beider Partner nicht nur festgehalten, sondern auch geschützt.

Wie viel so ein Vertrag kostet? Im Durschnitt 5 Euro je 1.000 Euro Vermögenswert. Hinzu kommen dann aber noch die Gebühren, die Anwalt oder Notar für die Beratung erheben. Die Kostenhöhe kann unterschiedlich ausfallen.

Was passiert bei der Trennung?

Sie sollten mit Ihrem Partner auch darüber reden, was passiert, wenn es zu Trennung oder einem Sterbefall kommt. In beiden Fällen gibt es rechtliche Fallstricke, auf die sie gemeinsam achten sollten.

Es gibt keine Regelungen oder keinen Partnerschaftsvertrag? Bei einer Trennung gehört dann demjenigen die Immobilie, der im Grundbuch eingetragen ist. In diesem Fall ist auch für Partnerschaften ohne Trauschein ein Anspruchsausgleich für gemeinschaftsbezogene Zuwendungen möglich. Diese Zuwendungen müssen dann nur noch nachgewiesen werden. Dazu zählen Anschaffungen, die mit Ihrer gemeinsamen Erwartung verknüpft sind, dass die Beziehung länger Bestand hat.

Wenn beide Parteien im Grundbuch stehen, ist klar, wem die Immobilie gehört. Dann ist zu klären, wer im Haus bleibt, wer auszieht und wie die andere Partei finanziell entschädigt wird.

Was passiert, wenn sich das Paar nicht einigen kann? Dann kann ein Gericht eine sogenannte Teilversteigerung anordnen. Die Immobilie wird zwangsversteigert. Mit dem Gewinn werden zunächst die Gerichtskosten beglichen. Im Anschluss wird der übrige Betrag auf die beiden Eigentümer verteilt.

Halten Sie daher in einem Partnerschaftsvertrag fest,

  • wem welcher Hausteil gehört,
  • wie das Nutzungsrecht geregelt wird,
  • wer bei einer Trennung aus dem Haus auszieht, 
  • wer im Ernstfall die Finanzierung übernimmt 
  • und wie hoch die jeweilige Abfindung ist.

Was mache ich, wenn mein Partner stirbt?

Auch mit dieser Situation muss man sich beschäftigen. Was passiert, wenn beide Parteien im Grundbuch eingetragen waren? Was passiert mit dem Anteil des Verstorbenen? Sie waren beim Hauskauf unverheiratet? Der zurückgebliebene Partner ist nicht erbberechtigt.

Damit hat dieser rechtlich leider keinen Anspruch auf den Anteil des Verstorbenen. Dieser Teil wird einem Verwandten der umgekommenen Person übergeben. Im Grundbuch stand nur der Verstorbene? Innerhalb von 30 Tagen muss der Hinterbliebene aus dem Haus ziehen. Allerdings nur dann, wenn die Erben einen Anspruch auf das Haus erheben.

Auch für diesen Umstand gibt es eine Lösung: Erstellen Sie gemeinsam ein Testament oder einen Erbvertrag. So können Sie sich gegenseitig absichern. Erben haben dann zwar immer noch einen Anspruch. Aber der Verstorbene kann dem Hinterbliebenen ein Vorkaufsrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht ermöglichen.

Ihnen hat der verstorbene Partner einen Anteil des Hauses vererbt? Dann haben Sie als unverheirateter Partner einen steuerlichen Freibetrag von 20.000 Euro. Alles über diesen Freibetrag hinaus wird mit 30 Prozent oder mehr besteuert. Die Erbschaftssteuer kann man sich damit leider nur selten leisten. Das Haus muss dann verkauft werden, um diese Steuer zahlen zu können.

Ihr verstorbener Partner hat Ihnen das bereits genannte lebenslange Wohnrecht eingeräumt? Dann entfällt die Steuer und Sie können weiter im Haus wohnen.

Wie sieht es bei der Baufinanzierung aus?

Wenn beide Partner den Vertrag für die Finanzierung unterschrieben haben, übernimmt der Hinterbliebene die Finanzierung. Wenn die Finanzierung nur auf den verstorbenen Partner lief, übernehmen die Erben diese Aufgabe. In diesem Fall ist der Verkauf der Immobilie üblich, um die Baufinanzierung auszugleichen.

Auch hier können Sie sich und Ihren Partner schützen, indem Sie eine Restschuldversicherung abschließen. Diese kommt dann für die Kreditschulden des verstorbenen Kreditnehmers auf. Solch eine Versicherung wird aber nicht nur von unverheirateten, sondern auch von verheirateten Paaren genutzt.

Hauskauf auch ohne Trauschein: Mit guter Vorbereitung kein Problem

Für unverheiratete Paare ist der Hauskauf auch problemlos möglich. Zwar gibt es ein paar Aspekte zu beachten, aber es ist auch ohne Trauschein möglich, in die eigenen vier Wände zu ziehen. Situationen wie Trennung, Scheidung oder Tod sind für Ehepaare allerdings gesetzlich besser geregelt.

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Thema: Hausbau, Hauskauf, Kaufvertrag

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