Das Einfamilienhaus: Tipps zur Wohnflächenberechnung

Jeder Quadratmeter Wohnfläche zählt. Denn die Maße weichen manchmal von der tatsächlich bewohnbaren Fläche ab. Durch die genaue Berechnung bekommen Sie einen detaillierten Eindruck von Ihrem Haus. Und mit der genauen Wohnfläche lässt sich auch die Möblierung viel besser planen. Worauf Sie bei der Wohnflächenberechnung achten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Vielen Käufern fällt es erst auf, wenn der Vertrag schon längst unterzeichnet ist: Die Wohnfläche entspricht nicht der Quadratmeterzahl, die ursprünglich angegeben wurde. Neben dem Kaufpreis beziehen sich auch Nebenkosten und die Hausratversicherung auf diese Angaben. Im schlimmsten Fall zahlen Sie für das Haus mehr als Sie eigentlich müssten. Das Nachprüfen der Wohnflächenberechnung kann sich also für Sie lohnen.

Wohnflächenberechnung: Diese Verordnungen sollte ich kennen

Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Wohnräume, die ausschließlich zu Ihrer Immobilie gehören. Die Gesamtwohnfläche ist, wie bereits
erwähnt, eine wichtige Grundlage für die Berechnung des Kaufpreises beim Immobilienkauf. Sie spielt aber auch für Gebäude- und Hausratversicherungen eine wichtige Rolle.

Eine allgemeingültige Berechnungsmethode gibt es allerdings nicht. Der Nachteil: Je nach Methode fallen die Ergebnisse manchmal unterschiedlich aus, wie die folgenden Beispiele zeigen:

Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Diese Berechnung bezieht sich eigentlich auf Grund- und Raumflächen von Bauwerken im Hochbau. Vermieter und Verkäufer bevorzugen diese Methode – auch gerade, weil sich diese nicht zur Berechnung von Wohnfläche eignet. Die Norm erzielt ein größtmögliches Flächenergebnis und bevorteilt so Vermieter und Verkäufer. Flächen unter Dächern, Balkone und Kellerräume werden von der DIN 277 miteinbezogen.

Die Berechnung nach DIN 277 ist für Wohnungen, die nicht mithilfe öffentlicher Mittel finanziell unterstützt werden, nicht verbindlich. Hier kann Ihr Vermieter entscheiden, ob er diese Norm nutzt oder zur Wohnflächenverordnung greift (siehe unten). Sobald die DIN 277 gilt, wird eine größere Wohnfläche berechnet. Dadurch steigt der Mietpreis deutlich. Woran liegt das? Balkone, Terrassen, Kellerräume, aber auch Flächen unter Dachschrägen zählen im Rahmen dieser DIN-Norm zu 100 Prozent zur Wohnfläche dazu. Bei Dachgeschosswohnungen kann es passieren, dass durch diese Berechnungsmethode eine bis zu 20 Prozent größere Fläche entsteht.

Wohnflächenberechnung nach DIN 283

Dieser Berechnungsmethode begegnet man nur noch äußerst selten, denn sie wurde im Jahr 1983 vom Gesetzgeber außer Kraft gesetzt. Der Grund: Die Methode gilt als veraltet. Vermieter können sich auf diese DIN-Norm berufen, solange alle Parteien wissen, dass sie als Grundlage zur Wohnflächenberechnung herangezogen wurde. Auch Räume, die nicht klar zur Wohnung oder zum Haus gehören, müssen bei der Berechnung berücksichtigt werden – beispielsweise Garagen und Heizungsräume.

Zweite Berechnungsverordnung

Bis zum 1. Januar 2004 orientierte man sich an der zweiten Berechnungsverordnung. Dabei handelte es sich um eine Verordnung, mit der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt wurde. Angewendet wurde die zweite Berechnungsverordnung im sozialen Wohnungsbau und beim steuerbegünstigten freien Wohnungsbau. Auf dieser Grundlage kann eine Miete – die sogenannte Kostenmiete – ermittelt werden, die die anfallenden Kosten inklusive der Verzinsung des Eigenkapitals abdeckt. Zu diesem Zweck regelt diese Berechnungsverordnung die Berechnung von Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten, Abschreibung, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis.

Bei Neuberechnungen wird sie zwar nicht mehr genutzt, aber in manchen Fällen ist sie noch immer gültig: Also bei Werten, die bis zum 31. Dezember aufgrund der zweiten Berechnungsverordnung berechnet wurden.

Sie haben ein älteres Haus gekauft und zweifeln an der tatsächlichen Wohnflächenangabe? Wenn Sie nachmessen, ist es gut möglich, dass Sie das mit dieser Methode tun müssen.

Nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Eigentlich wird nur die Wohnfläche von öffentlich gefördertem Wohnbau mit der WoFIV berechnet. Diese Verordnung ist seit dem 1. Januar 2004 gültig. Nach der WoFIV setzt sich die Wohnfläche aus der Grundfläche der Wohnräume zusammen. Doch die Grundfläche gleicht nicht der Wohnfläche. Denn bestimmte Flächen werden bei der Berechnung abgezogen.

Räume wie Badezimmer, Esszimmer, Kinderzimmer, Küche, Schlafzimmer, Toiletten, Wohnzimmer sowie Flure und Abstellräume zählen zur Wohnfläche. Aber auch Einbaumöbel, Fenster, Türrahmen oder Badewannen werden berücksichtigt. Der entscheidende Faktor ist hier die Raumhöhe. Flächen mit einer Raumhöhe von einem bis zwei Meter zählen zu 50 Prozent, alle Flächen über einer Höhe von zwei Metern zählen zu 100 Prozent. Ein Sonderfall sind Dachschrägen. Ist die Fläche unter der Schräge bis zu einem Meter hoch? Dann müssen Sie diese bei der Berechnung nicht berücksichtigen. Heizungsräume, Waschküchen, Garagen oder Schornsteine und (freistehende) Pfeiler zählen bei der WoFIV nicht zur Wohnfläche. Gerichte berufen sich im Streitfall oft auch bei frei finanziertem Wohnraum, der zum Wohnen genutzt werden kann, auf diese Methode.

Aufgrund der unterschiedlichen Ergebnisse der Methoden sind Missverständnisse und verschiedene Quadratmeterzahlen vorprogrammiert. Erschwerend kommt hinzu, dass im Grunde alle genannten Verordnungen nach wie vor gelten – eine Verordnung wird nur häufiger oder seltener verwendet. Wenn es möglich ist, sollte mit dem Eigentümer vor dem Haus- oder Wohnungskauf geregelt sein, welche Wohnflächenberechnungsmethode angewendet wird.

Sie haben keinen Hinweis und keine Absprache bezüglich der Berechnungsmethode? Dann gilt die zweite Berechnungsverordnung, die im Jahr 2004 in Kraft getreten ist.

So gehe ich bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung vor

Zwar können die anderen oben genannten Verordnungen zum Errechnen der Wohnfläche herangezogen werden. Doch die WoFIV ist die aktuellste Methode. Bei dieser Berechnung werden alle Räume, die zum Haus gehören, berücksichtigt: Abstellräume, Bad, Esszimmer, Flure, Kinderzimmer, Küche und Wohnzimmer. Es gibt aber eine Reihe von Räumen und Flächen, für die Sonderregelungen gelten: 

• Balkone und Dachterrassen werden zu einem Viertel berücksichtigt. Die Dachterrasse ist qualitativ hochwertig? Dann zählt die Hälfte ihrer Fläche zur Wohnfläche.
• Da sich die Garage außerhalb des Hauses befindet, zählt sie nicht zur Wohnfläche.
• Tür-, Fenster- und Wandnischen, die weniger als 13 cm tief sind, nicht bis zum Boden herunterreichen sowie Treppen, die vier oder mehr Stufen haben, werden von der Wohnfläche abgezogen. So müssen Sie auch bei freistehenden Säulen und Schornsteinen vorgehen, die höher als 1,5 m sind und mindestens 0,1 Quadratmeter Fläche haben.
• Der Untergrund von eingebauten Badewannen, Herden, Heiz- oder Klimageräten und Öfen wird zur Wohnfläche mitgerechnet. Dieser Aspekt zählt auch bei Einbaumöbeln, freiliegenden Installationen und versetzbaren Raumteilern.
• Auch die von allen Seiten geschlossenen Wintergärten und Schwimmbäder werden bei der Wohnflächenberechnung einbezogen: Zur Hälfte ihrer Fläche. Ihr Wintergarten oder Schwimmbad ist beheizt? Dann wird deren vollständige Fläche für die Berechnung genutzt.
• Bei der Vermessung müssen Sie neben oder oberhalb Verkleidungen und Leisten mit dem Maßband ansetzen, denn diese zählen bei der Berechnung ebenfalls dazu.

Sie stoßen bei der Vermessung an Ihre Grenzen? Dann beachten Sie folgende Tipps: 

• Ihr Haus hat viele Ecken, Nischen und Schrägen? Dann nutzen Sie am besten einen Laserentfernungsmesser. Diese Messgeräte sind leicht zu bedienen, millimetergenau und speichern Ihre Messungen ab.
• Um die Übersicht zu behalten, kann es helfen, einen groben Grundflächenplan der Stockwerke Ihres Hauses auf ein oder mehrere Bögen Papier zu zeichnen. So können Sie Ihre Messergebnisse der Reihe nach sammeln, auf den Papieren festhalten und am Schluss die Gesamtwohnfläche berechnen.
• Wie Sie verwinkelte Räume ganz leicht vermessen? Versuchen Sie, die Räume in mehrere Teile zu teilen, diese zu messen und zu addieren.
• Raumteile oder Dachschrägen, die nur einen Meter hoch sind, werden nicht zur Wohnfläche gezählt. Bei einer Höhe zwischen einem und zwei Metern, zählen diese zur Hälfte.

Können Spezialisten die Messung für die Wohnflächenberechnung für mich übernehmen?

Sie sind nicht sicher, ob Sie bei der Vermessung richtig vorgegangen sind? Für die Berechnung der Wohnfläche sind Gutachter immer gute Ansprechpartner.

Der Vorteil: Sie kennen sich mit den zahlreichen Berechnungsvorschriften aus und wissen so, wie welche Fläche berechnet werden muss. In der Regel dauert die Vermessung eines Hauses bis zu zwei Stunden – die Kosten können von Gutachter zu Gutachter stark variieren. Kann der Gutachter eine Abweichung feststellen, hat seine Bewertung vor Gericht Bestand. Bevor Sie vor Gericht ziehen, sollten Sie das Gespräch mit dem Verkäufer suchen. Missverständnisse lassen sich auch oft außerhalb des Gerichtssaales klären, vor allem mit einem Gutachten von einem Spezialisten.

Die Wohnflächenberechnung ist wichtig – so wie viele andere Dinge beim Hauskauf

Die Wohnflächenberechnung ist nicht nur für Ihre weitere Planung wichtig. Die Wohnfläche kann auch unnötige Kosten verursachen, wenn diese nicht richtig berechnet wurde.

Außer der Wohnflächenberechnung gibt es viele weitere Dinge, die Sie beim Hauskauf berücksichtigen müssen. Der Ratgeber Wie kaufe ich ein Haus – Inklusive Ablaufplan erklärt Ihnen, worauf Sie achten müssen und wie Sie sich Schritt für Schritt Ihrem Traumhaus nähern können.